本报记者 王海春 上海报道

　　 6月前半个月，上海楼市发生了微妙的变化：在商品房供应量不断加大的同时，成交量却创下了新低。

　　 业内人士指出，对开发商来说现在已经到了今年楼盘上市的一个关键点，如果再不及时上市，今年销售业绩可能会非常难看。

　　 在楼盘之间竞争加剧的时候，一些楼盘的价格已经悄然松动。研究员表示，现在房价的调整已经成了楼盘能否获得业绩的主要因素。谁率先打折，谁就能先抢到需求。

　　成交量大跌50%

　　 6月份，上海商品房迎来了供应的高峰。

　　 中原地产发布的监测数据显示，上海住宅市场6月第二周（6月6日-6月12日）新增供应量19.63万平方米，环比增长55.13%；与2010年同期相比，该周的供应量也大幅上扬88.72%。

　　 然而，与增加的供应量相比，该周上海全市的商品房成交量只有12.27万平方米（共计1100套），环比下挫48.55%，创下11周以来的新低。

　　 “上海商品住宅的成交量在5月最后一周的周成交量突破20万平方米之后再次出现大幅回落，并跌回至今年4月初的水平，表明了前期成交反弹的不可持续性。”德佑地产研究主任陆骑麟表示。

　　 对于这种在成交量下挫的情况下，开发商仍然加大推盘力度的现象，业内人士指出，现在已经到了今年楼盘上市的一个关键点，如果再不及时上市，一些迟迟不开的楼盘今年销售业绩可能会非常难看。

　　 对于上市时间的问题，华燕置业市场部总监冯伟指出，7、8月是传统的销售淡季。不少在4月推出房源的楼盘已经将上市时间延迟了近2个月了，如果不能在淡季来临前被市场所熟知，可能很难在接下来的9、10月份取得好的业绩。

　　 “既然上半年的行情已经不好了，那么开发商一定要抓住下半年的行情。因此不少房企都比较重视6月份加大推盘量。”冯伟指出，一些房企预期下半年政策会放松些，但政府到现在始终没有类似的表态。在这种情况下，房产销售和代理公司普遍建议开发商在价格上有所让步，以推动销售。现在开发商也认为如果在6月仍然不开盘，可能会失去下半年销售的机会。

　　 “有一些房企的心态也发生了变化，也有了让利的愿意。毕竟现在从资本市场上融资的成本太高了，信托的年利率已经在15%以上了。与其做高成本的融资，还不如打折降价。”上海一家代理机构的人士告诉记者。

　　折扣花样多

　　 在上海商品房供应量加大的时候，沪楼盘价格正式出现了松动迹象。

　　 一些楼盘已经开始用打折或低价开盘的策略来推动销售，打起了“价格牌”。位于金山区的绿地蔷薇四季就采取了直接打折的方式。该楼盘5月底最新推出了一批89平方米和116平方米的公寓新房源，虽然网上报价区间为1.1万元-1.38万元/平方米，但在实际销售中该楼盘实际可下浮的幅度则高达20%。

　　 “我们过去销售的均价是1.5万元/平方米，但18日推出的房源销售价只有9000元/平方米。您要在开盘之前买1万元的卡之后，就可以享受到这次优惠活动。我们原本只打算卖50张卡，后来领导看到购房者的反应比较大，就又推了约50张卡。也就是说这次大概会推出约100套左右优惠房源。”绿地蔷薇销售人员6月15日告诉记者，虽然楼盘是毛坯房，但相当于打了8.8折，这样的价格优惠已经很有吸引力了。

　　 还有一些楼盘则偏爱用“团购”的打折方式。

　　 在6月初新上市的鼎鑫名流苑，推出了“团购”享受优惠的措施：100平方米以下的一居、二居团购人数达20人的，就可以享受团体8.8折的优惠；而100平方米以上的三居，可享受总价4万元的团购价格优惠。

　　 位于浦东的毕加索小镇在6月8日推出的4号楼新房源，同样采取了“团购”打折的方式。如果购房数达到20套，即可享受8.8折优惠。

　　 对于近期沪楼盘价格开始松动，中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，在供应量加大的情况下，楼盘之间实际上已经开始了“抢客”的竞争。

　　 据搜房网统计，截至6月10日上海6月份打折优惠的楼盘共计116个（含别墅），而外环区域针对刚性需求的楼盘占到了八成，最低折扣已达8.8折。

　　 如何抓住这些刚性需求，是今年房企的重要功课。

　　 “在当前政策高压以及贷款收紧的情况之下，房价的调整成了楼盘成交能否回暖的主要因素。谁先打折谁就能率先抢到了需求，谁先抢到了客户，谁就能赢。”德佑地产研究主任陆骑麟说。

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　　郊区中小户型受青睐

　　 6月第二周（6月6日-12日）上海上市的8个项目中有2个别墅项目，其余6个为公寓。

　　 从上市的户型来看，有八成是针对刚需客户的90平方米内的两居和小三居，开发商当下的主攻对象就是市场上较为活跃的刚需客户。

　　 从开盘的价格上看，该周开盘均价为25281元/平方米。从折扣情况来看，零优惠项目和未明确优惠的项目各2个，而其余4个盘都有较明确的优惠活动。

　　 例如，位于嘉定区安亭汽车城板块的嘉亭菁苑打出了地铁房+精装修的组合牌。嘉亭菁苑的99平方米和137平方米精装修房价格约为1.5万-1.8万元/平方米。相比周边毛坯房1.5万元/平方米的价格，嘉亭菁苑的精装修房在价格上有一定优势。

　　 从各区的成交情况看，住宅的成交集中于外、郊环区域。

　　 宝山、嘉定、松江作为上半年上海三个楼盘供应最为集中的区域。由于这三个区内已有轨道交通进入区域，而价格比中心城市又有相当大的优势，因此也成为今年成交最为集中的区域。

　　 据世联地产监测数据，6月第二周（6月6日-12日）上海住宅共成交1100套，成交均价为21620元/平方米。宝山区的成交具有明显优势，共成交1.98万平方米，占据全市住宅成交面积的16.1%；嘉定区以成交1.96万平方米位居第二；松江区以成交1.71万平方米位居第三。

　　 值得注意的是，虽然宝山区以近2万平方米的成交量位居各区首位，但该周的成交量环比也出现了72.46%的大幅下滑。

　　 “因为楼市缺乏大量需求的有力支撑，从4月中旬开始出现的楼市成交数据上的回升和所谓的回暖迹象在6月份并没有得到很好的延续。”易居中国分析师薛建雄认为，这是当前楼市成交一直在低位徘徊，需求量难以持续走高的主要原因。

　　

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