土地拍卖收入454亿同比减少12亿，“土地财政危机”之说为时尚早

　　商报记者 刘娟

　　随着6月最后一块宅地拍卖尘埃落地，沪上半年土拍市场宣布正式收官，其上交的年中“成绩单”显示——截至6月30日，2011年上半年上海共推出经营性用地99幅，共计487．38万平方米；成交104幅（包括去年底推出，在今年实现成交的土地），共计500．36万平方米。上半年土地成交总金额为454．44亿元，低于去年同期466．67亿元的水平。

　　41幅土地底价成交

　　事实上，今年以来，“国八条”、“沪九条”、限购等政策的出台，使得房地产市场陷入冰冻，而土地市场随之受到波及，房企拿地热情下降。搜房网数据显示，在上海上半年成交的104幅土地中，共有41幅地块零溢价，占成交土地的四成，另有10幅土地接近底价成交。

　　与此同时，部分土地信息披露后无开发商问津而延迟出让，或者土地竞拍中起始价较预申请报价调低的例子也不鲜见。例如，6月21日，上海郊区嘉定和松江的两幅地块，在提交竞买保证截止日期前，只收到了一份竞买申请，交易中心不得不将截止时间推迟。更严重的是，今年许多政府有意出让的土地信息披露后，由于少有开发商问津，甚至没能进入出让流程。

　　“开发商目前最为担心的不是房价的下滑，而是成交量的不振。”福美来不动产相关负责人告诉商报记者，由于没有资金流入，开发商的资金链处于比较紧张的状态，眼下银根缩紧，银行不支持，开发商没有实力再去高价拿地，这是地块溢价率低的重要原因。

　　在中国指数研究院副院长陈晟看来，“当前土地市场溢价率偏低主要原因，一方面是开发商对于未来的预期开始下降。另一方面，国土资源部对于所有超过50％溢价的土地需要上报也使得地方政府在土地出让时适当提高了起始价格，从而降低了土地的溢价率，一定程度上起到了对于土地市场的冷却作用。”

　　13幅地溢价率超100％

　　数据显示，在上半年成交的104幅经营性用地中，浦东新区、嘉定区和闵行区分别以22幅、17幅和11幅名列各区成交榜前三。以土地性质来看，住宅用地38幅，共计205．88万平方米；商业用地（包含商办用地、商服用地、公共设施用地）41幅，共计122．78万平方米；保障房用地（含配套商品房、动迁安置房用地）25幅，共计174．68万平方米。

　　值得注意的是，虽然调控政策不断，但据统计，2011年上半年溢价率超过100％的地块依旧有13幅。在今年1月30日出让的临港泥城社区ＤＥ07－Ｐ－1地块，虽然成交总价仅为3．77亿，但溢价率高达206％，成为上半年溢价率最高的地块。

　　从出让总价来看，位于宝山区杨行镇西城区北块Ｇ－2－1地块（Ａ块），被远洋地产（上海）有限公司以31．34亿元摘得，成为上半年总价地王；单价地王则是浦东新区浦兴社区Ｙ000902编制单元19－04地块 （原金东小区Ｄ－2地块），被上海景瑞投资有限公司拿下，楼板价高达2．14万元／平方米。而由绿城集团和华彬投资联合竞得的长风地区10号北地块则以24．3亿元的成交总价成为商业用地总价地王。

　　抱团拿地渐成气候

　　数据显示，在上半年成交的104幅经营性用地中，有19幅是由至少2家企业组成的联合体竞得，较去年同期大幅增加。尤其是进入到6月份，这种趋势越发明显，6月上海共成交16幅经营性用地，有9幅土地被企业联合体竞得，其中包括7幅宅地。

　　搜房网分析师认为，随着楼市调控的持续深入，尤其是限购令的发威，住宅成交量大幅下滑，开发商的资金链受到影响，其中开发普通住宅的开发商受到的影响尤为严重。企业抱团拿地不仅可以规避资金链紧张带来的不利影响，更因多家企业联合可以分担可能出现的风险。

　　“虽然开发商拿地的需求仍在，但基于资金链的考量，很多开发商对于市场的走势已从过去的看涨逐步转为看平，开高价拿地赌未来升值的情况很少。”21世纪不动产分析师罗寅申就向记者表示，往年开发商在拿地时更多考虑的是未来发展趋势及最大盈利空间，甚至存在被“抢地氛围”带动报出高价的情况。而今年房企明显更加谨慎，也更多考虑自身对于地块的驾驭能力。“从抱团拿地增多这点或暗示开发商的拿地策略正逐步转向谨慎，对未来市场的判断也不再一味看涨。”

　　同策咨询研究总监张宏伟则表示，很多中高端项目受到限购影响，开发商资金链趋紧，联合拿地方式便于企业间分摊开发风险及成本。调控背景下，开发商不会冒险，除个别情况外，不再非理性推高地价，未来随着调控深入，抱团拿地的开发方式或被更广泛地采用。

　　新闻分析

　　“土地财政危机”之说为时尚早

　　近日来，有多篇报道称“上半年土地出让金下滑明显，上海今年卖地收入或负增长”。大部分媒体援引的数据为，“上海上半年土地成交总金额为454．44亿元，与去年全年土地出让总收入1513亿元相比，仅完成30％。而2010年上海全市地方财政收入2873．6亿元，土地出让总额已超过财政收入的一半。”有文章指出，如果按照目前的推地速度，上海全年土地收入可能出现负增长，财政压力骤升。

　　在商报记者看来，不对比去年同期466．67亿元的土地成交数据，而是将全年数据作为考量的计算方法，并不科学，有哗众取宠之嫌。事实上，上海多年来的土地供应节奏，向来是前紧后松，往往到下半年或者年底才出现土地供应放量与集中成交。在正处于年中的眼下，就判断今年上海土地将出现财政“赤字”的分析判断，尚欠考虑。

　　“不可否认的是，今年上半年所推的土地本身不够‘大牌’，焦点地块的缺失也是土地市场整体冷淡的原因之一。”但对于下半年土地走势，中原地产研究总监宋会雍向记者预计称，虽然上半年土拍市场的整体气氛比较符合调控的基调，但土地竞买力度并未减弱，几十次甚至过百次举牌竞价的场景亦有出现。如果下半年有优质地块推出，土地竞买氛围或会在“控制”下实现有限度提升。

　　

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