2011年07月06日 11:27 来源:上海商报
成交均价接近32000元/平方米 高端物业或已挺过“寒冬”
商报记者 刘娟
据最新搜房网“楼市白皮书”数据显示,2011年上半年,上海别墅共成交2331套,共计53.8万平方米,分别同比下跌26.2%和27.3%,环比去年下半年则分别有47.8%和45.7%的大幅回落。价格方面,2011年上半年别墅成交均价31961.8元/平方米,仅4月份出现大幅上扬,其余5个月均在3万元/平方米附近调整,整体走势较为平稳。
5月至今成交延续良好走势
今年上半年,上海别墅市场俨然像坐了一趟“过山车”,成交走势跌宕起伏,受调控影响显著。尤其是第一季度,受房产税等严厉政策即将落地消息影响,1月出现集中成交,单月成交676套、15.9万平方米,达到上半年峰值。随着2月调控政策的落地,别墅交投受到明显抑制,成交跌至谷底,当月签约面积仅为1月的13.8%。
2月以后,市场行情逐步回升,4月份甚至出现了佘山豪宅——上海紫园一周成交1.83万平方米,签约35套的爆发式成交,这一集中签约不仅拉升了当月别墅成交量和成交均价,更提振了买家对高端物业抗风险能力的信心,5、6两月则巩固了前期的良好走势。“从上半年整体走势来看,别墅市场已步入稳步上行通道。”搜房网分析师评价称。
而在价格方面,据统计,2011年上半年上海别墅成交均价为31961.8元/平方米,这一数字较2009年年成交均价22433元/平方米大涨42.5%,环比2010年28599元/平方米也有11.8%的涨幅。据分析,上海别墅价格的持续走强,一方面是由于国土部对别墅用地收紧,造成供应预期短缺,形成别墅市场的长期向好走势;另一方面,上海经济的高速发展所带来的大量有效别墅需求的释放,使得别墅市场出现供不应求局面,有效带动了别墅价格的上升。
浦东松江宝山稳坐成交三强
在区域分布上,浦东在今年上半年以11.85万平方米的成交量稳坐头把交易,松江、宝山两区则分别以9.2万平方米和7.3万平方米分列二、三位,前三名成交面积总和占到总量的五成以上,形成了对整体别墅市场的支撑。此外,杨浦、长宁、普陀三大市中心城区也有总共1.17万平方米的签约量。
据了解,上半年松江区的别墅楼盘表现抢眼,这得益于上海紫园在4月的集中成交,该项目位于松江佘山,是板块内蓄客已久的豪宅项目。据统计,上海紫园上半年成交面积达到2万平方米,占所在区总成交面积的22.1%,成交单价高达9.72万元/平方米,不仅贡献了可观的成交份额,也大大提升了区域成交均价。
与松江单个项目一枝独秀的情况不同,位列排行榜第二名的宝山则呈现三足鼎立之势,区内的万科琥珀墅、保利叶语和绿地公元1860三大项目在第二季度销售成绩不俗,仅前两个项目成交面积就达到3.3万平方米,为该区贡献了45.1%的份额。这三个项目所在顾村和美兰湖板块凭借34.5公顷的顾村公园和280亩美兰湖的优越生态资源,成为城市宜居首选,随着轨交7号线通车等区域动态利好的释放,板块居住价值愈发显现。
顶级豪宅频现集中成交
据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示,今年截至6月29日,全市单价在10万元以上/平方米的新建商品住宅累计成交84套,同比提升162.5%;成交面积达3.5万平方米,同比提升140%。其中别墅类项目成交44套,同比提升340%;公寓类项目累计成交40套,同比提升81.8%。而去年一年仅成交78套单价在10万元以上/平方米的新建商品住宅。
按区域划分,今年至今全市新建别墅类项目成交集中在浦东张江、花木、碧云,松江佘山,长宁西郊五大板块内。其中松江佘山板块内的上海紫园仅从4月至今已成交36套,占均价10万元/平方米以上的别墅总成交套数的81.8%。而单价在10万元/平方米以上的公寓成交则集中在黄浦滨江板块、卢湾淮海中路板块、长宁新华路板块、虹口北外滩板块、浦东陆家嘴滨江板块、徐汇龙华板块。其中,尚海湾豪庭、翠湖天地嘉苑及华润外滩九里苑、汤臣一品大厦等四大高端项目分别成交11套、7套、8套、3套,累计共计29套,占总成交套数的72.5%。
对于部分顶级豪宅在今年上半年、尤其是二季度出现集中成交的情况,21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,不排除有机构投资者逢低吸纳可能。如上海紫园5月最近一批新推房源预售价格在13.0万元/平方米,而4月一天内集中成交的34套房源,单价仅为10.16万元/平方米、较预售价格降幅近21.8%。不过此类集中成交行为,亦可视为市场各方对楼盘品质和区域发展前景的长期信心,也表明顶级豪宅仍是大笔资金的重要保值途径。
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