王营

　　潘石屹(微博)仍然最喜欢在他朝外SOHO的露天大阳台上拍照，这里有着北京CBD最美的背景，他骄傲地对记者说，知名电视剧《手机》就曾在这里取景。

　　但令潘石屹落寞的是，他在北京CBD的脚步似乎已经止步。在CBD核心地块两轮激烈的“大象”之战中，地产大佬“小潘”也成了不折不扣“打酱油”的角色。尽管这位绝顶聪明、善于撬动一切资源的商人，为了能在北京CBD最后一次规模土地出让中分到一杯羹，处心积虑地以他独特的方式拼命运作着，但仍无力改写土地行走的曲线。

　　潘石屹能深切感受到尤其是最近一年来房地产市场发生的变化。当这种隐形浪潮以一种强悍的方式袭击SOHO中国内部时，潘石屹渐渐裸露其本原——民营企业。

　　借用王石(微博)的话，这股疯狂的浪潮是：中国社会几乎所有的资金都向房地产业转移，无论是实业还是金融业，都出现了疯狂的局面。

　　开发商潘石屹曾友情客串由梅婷主演的电影《阿斯匹林》，但他没想到，在现实中，“北京中服大战”这部云集各路豪强的“大片”中，他也不过是友情客串了一番。尽管从头至尾，潘石屹的身影无处不在，但“活到”落幕时的主角没有他。

　　7月8日上午10点40分，潘石屹提前从知情人士那里得知，当天即将公布的原中服地块投标结果，中信地产投标的Z11地块可能会被废标。虽然这个消息极具爆炸性，但他其实并不怎么关心这事，彼时，他在心里盘算的是，SOHO中国以最高价竞标的三块地中，能拿到三块地还是两块地。

　　在中服地块第二轮招标新增的清华美院Z1a、Z2a、Z2b三块地中，有着一个极为复杂的评分体系。其中，投标价格占50分、评估和比较投标人的财务及资信占10分、开发及经营理念占20分、资信和业绩占20分。按照北京市国土局制定的规则，当投标价格高于1.3倍标底价格时(即系数大于1.3)，价格得分计算公式为：投标得分=(投标价格-1.3标底价格)/(最高报价-1.3标底价格)×5+45。按照该公式，潘石屹在价格得分上分别比其他竞争对手高出1.2到4.1分不等。

　　按照游戏规则，1.3是个重要的系数拐点。从上述复杂的公式可以看出，当投标者的分数高于1.3时，因为报价高带来的优势反而掉头向下。关键的博弈点就在于那些并不好界定的开发及经营理念、资信和业绩等。更何况，在这场各家均追求“优化配置”的组合中，潘石屹选择了“独赌”。

　　不过，潘石屹几次表示，这些不过是“竞争对手散布的谣言”，但国土部门和专家们未必会相信。

　　潘石屹一再澄清，这次的标书明确写着，要持有10年以上，不能销售，也不能转股权，这对任何企业中标都一样，但这些都被纷杂的舆论浪潮淹没。

　　潘石屹对CBD核心区的“渴望”从未像今天这么强烈。

　　他向记者提供了一份从未公开的信。这封夹在投标书中、写给中服地块评委的信，只有短短一页，却透露着潘石屹多年的江湖智慧。在第一段中，他提出“通过我们每一个人的努力，让我们的社会公平、公正、透明”，之后他巧妙提醒评委，“SOHO中国在北京CBD建设之初，就有幸加入到它的建设中，并在大家的一起努力下，北京CBD已经建设成为全世界成功的CBD之一。”言外之意，SOHO中国功不可没。然后，他在这封信中仍不忘记评分的规则，明确表示，“公司目前账上有240亿元的现金”。潘石屹甚至在信中恳请评委，“希望您能给我们一次机会，投给我们肯定

　　和信任的一票”。就连这封信的落款，也颇值得玩味。“您没有见过面的朋友：潘石屹”。

　　但这个玩尽“情感牌”和“分数牌”的行为，如公众所知，被无情地忽略，成为背景墙上无足轻重的色块。SOHO中国甚至败给了资质等级全部为无的阳光财产保险联合体。那时，潘石屹才明白，他与当天声称“来看看”的万科副总裁毛大庆(微博)一样，不过是这场大象之争中“跑跑龙套”的角色。

　　潘石屹郁闷的是，这场“龙套”他跑得太长了。

　　“小潘”的“龙套”

　　在多次隐约的话语里，潘石屹意味深长地表示，尽管他也跟踪了多年，但在CBD多场复杂的招拍挂演出中，他也是个局外人。

　　事件追溯至2003年底。此时首创、首开与远洋正在激战CBD原中服地块的一级招标。CBD地区最大的开发商潘石屹也获得了邀请。生性谨慎的潘石屹已敏锐地预测到，市场上一直传说的土地公开出让时间一定会如期到来(即后来被业内称为“831”大限的政策)。如果所有的经营性土地都必须拿到土地市场上进行招拍挂，那就意味着做了土地一级开发，最后也可能是替他人打工，赚个零花钱。

　　当时那场土地一级开发的招标之争中，远洋地产最后胜出，但“831大限”也如潘石屹预测如期而至。不过，潘石屹也在大限之前的疯狂圈地潮里逡巡不前，一寸土地都没拿。

　　潘石屹没想到的是，这块北京CBD最后宝地的上市之路竟如此艰难，时间一再押后。

　　2010年1月，潘石屹收到了中服地块即将上市的短信，同时他也注意到了那个苛刻的条件：投标主体必须是不低于30亿元注册资本金的房企与不低于50亿元注册资本金金融机构的联合体，且金融机构在联合体中要绝对控股。这个条件被潘石屹和任志强(微博)质疑为“内定”。

　　“当时正在开北京‘两会”，我立刻给北京市一位领导发了一个短信说，按此条件，全世界符合条件的只有一家。”潘石屹称。

　　北京市主管领导后来向潘石屹表态说，北京有钱人太多了，关系错综复杂，土地招拍挂一定要合法、公开。

　　善于引导舆论的潘石屹，与任志强一起炮轰中服地块招标有“内定”之嫌。该地块一级开发商远洋地产因此而陷入负面困扰。随后，中服地块被暂停上市。

　　2010年底，酝酿近一年的中服地块，重新进行了规划调整，一幅大地块拆分为四块地，并增加了两幅建筑面积25万多平方米的地块，容积率也有所提高。这块当之无愧的“聚宝盆”重新上市后，吸引了各个行业的大腕。用潘石屹的说法，第一轮方案投标就把九华山庄堆满了，其中就包括阳光保险集团和阳光财险联合体等在第二轮招标中卷土重来的赢家。

　　潘石屹在第一轮方案投标中全部垫底，拿了9个倒数第一。当时他无不心酸地给北京市相关领导发了一个短信：我相信北京市的阳光、公正。潘石屹收到的回复是：“实事求是、冠冕堂皇”。

　　今年7月初中服地块第二轮土地招标，新增了原美术学院的三块地，由于投标门槛开放，给了潘石屹一次卷土重来的机会。但事实证明，在这场巨型利益集团长袖善舞的大战中，潘石屹再次完败。

　　那骄悍的铁蹄

　　此前潘石屹在诸多公开采访中，曾激情洋溢地表示，SOHO中国在北京、上海仍有很大的发展空间。但他私下仍抑制不住地感慨，房地产的诱惑实在太大了，很多资源型利益集团发展得越来越庞大，普通企业已经失去了抗衡的能力。

　　民营地产商潘石屹最早的刺激，“是从广渠路15号地竞拍开始。”

　　“那场竞拍其他细节都不记得了，唯一记得的就是中化方兴参与举牌的一姐们跟我们一同事很熟，她对我们那同事说，我们来时都没算账，就盯准潘石屹了，他举我们就立刻跟着举。太疯狂了。”因为央企们知道，潘石屹算账很精，只要咬住他就没问题。而令本报记者不无惊诧的是，在一次有众媒体在场的场合，某位央企领导破口大骂潘石屹、任志强破坏了市场规则。

　　“国进民退”是2009年以来房地产土地市场最大特点。仅2009年，全国总价成交前十的地王中，国企占了8个。北京科技大学教授赵晓曾指出，2009年的“国进民退”达到了一个令人不可承受的地步。而民营企业潘石屹则在那一年面临“地荒”。

　　这骄悍的铁蹄并没有止步。2010年以后，住宅限购，央企也随之主攻商业地产。在中服地块的惨烈争斗中，中信系共参与了中服地块8个地块的方案投标，其中Z8、Z11、Z12、Z14和Z15地块方案均夺得第一。除了因与标底价一致而备受质疑的Z11地块被意外流标外，中信系在第二轮中服地块招标中斩获3块土地。

　　而潘石屹，只能坐在他那朝外SOHO的大阳台，望着繁华如潮的CBD，偶尔怀念一下当年竞争对手仅3个、楼面价仅6400元/平方米的拿地时代，激动时对人讲讲他对CBD情有独钟的开发理念。

　　高策地产顾问机构董事长李国平(微博)称，实际上，CBD已经不再需要SOHO了，这既是政商环境所决定，也是SOHO的定位与CBD规划的融合问题。“尽管这次潘石屹三块地都出了最高价，但他出局的命运早已注定。因为政府可以说，我们要执行调控压低地价，然后，老潘在北京CBD就没有什么然后了。”

　　

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