张晓玲

　　截至7月13日，包括万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)、恒大(3333.HK)等在内的大型房企均公布了6月份及上半年销售业绩，万科以600余亿元销售额领先，万达以612亿紧随其后，中海(0688.HK)收金522亿港元，恒大则进入400亿军团。

　　在年初至今严厉的限购、限贷、及限售调控之下，大型房企何以仍能实现同比大幅增长的销售业绩？本报记者统计发现，虽然住宅销售低迷，但一些房企积极降价促销导致了业绩增长。此外，与往年不同，主流房企尤其是前三十大房企所销售的产品结构已经发生明显变化，不受限购影响的商业地产和二、三线城市的占比显著加大。这也导致前三十名排位的变化，万达、绿地、碧桂园(2007.HK)、恒大等，都得益于这种结构性变化，而将排名提升。

　　商业地产销售发力

　　7月7日晚，保利地产发布公告称，6月公司实现签约面积97.59万平方米，同比增长41.51%；实现签约金额113.54亿元，同比增长78.97%，创今年月度新高。

　　在保利6月份的销售项目中，有较多的商业地产项目入市。其中，仅在广州保利就推出了6个写字楼项目，总面积超过100万平方米；在成都，保利地产6月份推出了12个项目，共计150万平方米的商业项目。

　　类似地，富力地产6月销售额中，广州贡献最大，实现合同销售11.45亿，占总销售额的44.92%。其中，两大商业项目——富力盈盛广场及富力公园28商铺是当月销售的主力。

　　龙湖地产(0960.HK)董事长吴亚军也曾在上半年的股东大会上表示，今年4月龙湖合同销售额表现理想，主要因为增加二、三线城市的供货量及增加商业供货量因素支持，料全年400亿目标无忧。

　　花样年集团(1777.HK)总裁潘军对本报记者表示，6月份公司实现合同销售金额约9.2亿，创下今年以来的最高单月销售额，同比增100%。这也得益于花样年商业类物业的布局，公司目前不在限购范围的产品占比达81%。

　　“前两年进行商业地产布局的开

　　发商今年将进入实质的执行期，”广州倍智人才咨询首席顾问鲁丹对本报记者表示，传统的住宅开发商向商业地产的转型早已开始，但今年表现尤为明显。

　　专职商业地产开发的万达，上半年收入618.2亿元，排名跃升至仅次于万科。其中连锁百货收入同比增长200%，万达酒店公司收入同比增长100.8%，万达商业管理公司租金收入同比增长85.8%。

　　7月13日，易居发布的报告显示，上半年全国办公楼成交均价同比上涨17.2%，商业营业用房成交均价同比上涨14.7%。

　　二、三线城市贡献良多

　　除了商业地产销售外，开发商破除限购魔咒的另一大趋势是，继续深入二三线城市。

　　恒大地产是深入二、三线的代表。上半年恒大之所以实现全年业绩的六成，很大部分得益于二、三线尤其是不限购的三线市场的“收成”。

　　据恒大地产总裁夏海钧介绍，在恒大上半年合约销售423.2亿元中，二线城市销售金额270.1亿元，占比63.8%；三线城市项目合约销售金额128.1亿元，占比30.3%。“2011年上半年，我们新开盘33个项目，分布于29个城市，二线城市项目10个，占比30.3%；三线城市项目23个，占比69.7%，”夏海钧说，下半年公司将要新开的项目，绝大部分位于二、三线城市。

　　即使如万科、保利、中海这样的布局均衡的公司，其二、三线城市的销售贡献也越来越大。如中海6月份销售中，北方区(沈阳、长春、大连、青岛)等二线城市，销售面积达18.5万平方米，同比增长218.97%。

　　上半年销售业绩不错，但房企的资金状况仍紧张。数据显示，上半年，全国房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%，增幅比1-5月提高3.1 个百分点，较去年同期大幅下降24 个百分点。资金增幅有企稳迹象。具体来看，进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由1-2月份的22.0%下降到1-6月份的17.1%；企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月份的34.4%上升到1-6月份的40.1%；可见，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多的利用自有资金。此外，个人按揭贷款4181亿元，下降7.9%。在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下，个贷连续4个月出现负增长。

　　

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