本报记者苏永华 夏宇 王海玉 实习生胡天喜

　　楚天都市报讯 在限购、限贷、限价“三限”日趋严厉的楼市调控政策高压下，武汉楼市价格出现拐点。昨日，武汉市房管局发布第二季度“武房指数”：商品住房均价6263.28元/平方米，环比(比上一季度)下降4.04%，同比(比去年同期)下降0.98%。这是“限购令”实施之后，武汉房价两年来首次下降。

　　同期，商品房均价6709.06元/平方米，环比下降1.2%。商品住房均价6263.28元/平方米，环比下降4.04%，同比下降0.98%。这是继2008年前一轮宏观调控之后，两年来武汉房价首次出现下降。

　　数据显示，目前武汉多层均价为5253.68元/平方米，小高层均价为4634.24元/平方米，高层均价为6610.42元/平方米；写字楼均价7082.97元/平方米，环比上升9.26%。

　　二手房交易量继续萎缩。第二季度全市交易二手房6941套，环比减少7.54%，同比减少43.70%；二手住房交易6324套，环比减少8.65%，同比减少43.10%。二手房均价4778.17元/平方米，二手住房均价4487.46元/平方米，均略有上涨。

　　武汉市房管局相关负责人分析，4月份以来，随着房地产调控效果逐步显现，住房成交量持续回落，商品住房成交均价也出现下滑。随着调控效应进一步释放，下半年房价将趋于平稳。

　　国家统计局：70个大中城市仅3地同比下跌

　　昨日，国家统计局公布了6月份全国70个大中城市房价指数，其中仅3个城市同比下降，12个城市环比下降。值得注意的是，本次国家统计局公布的武汉房价数据，与“武房指数”再次出现矛盾。在今年4月份，两份房价指数也曾出现较大差异。

　　据国家统计局公布，6月份，武汉市新建住宅价格同比上涨了3.4%，涨幅在全国排48位，中部六省会中排第4。虽然价格依然在涨，但专家认为，限购令已经明显开始抑制投机性购房。

　　从上半年统计数据看来，整个上半年武汉市房价一直保持上涨，但涨幅基本逐月收窄。从1月份到6月份，武汉市新建商品住宅价格涨幅分别从1月份环比上涨1.1%一路回落到6月份的0.2%。

　　现状盘点

　　商品住房积压12万套

　　要卖15个月

　　第二季度，武汉商品住房项目集中上市，供应量增幅明显。商品房新增供应57798套，环比增长120.12%；商品住房新增供应48976套，环比增长167.45%。

　　同期，全市卖出商品房3.47万套，环比减少5.19%。

　　受“限购令”影响，上半年全市共卖出商品房71265套，比去年同期降低约一成。

　　截至6月底，剔除经济适用住房，全市商品住房可售套数增加至12.03万套，较一季度增加8.51%，按上半年月均销售销售8386套计算，正常消化需要15个月时间，“供大于求”进一步加剧。三环线以外可售房源较多，占到总数48.55%。

　　楼市交易一半为90坪以下户型

　　统计表明，开发商进一步加大了中小户型的供应力度。

　　第二季度，中小户型销售量较大，90平方米以下商品住房销售套数为11616套，占全市总销售套数的45.85%，90-120平方米户型销售套数8157套，占全市总销售套数的32.20%，两者合计占比达78.05%。

　　投机性购房受明显打压

　　“一方面上半年住宅销售明显下滑，比去年同期少了8000多套，这个数量不小，而从购房结构来看，购买120平米以下房子的占了73%，这一部分基本都属于对住房有刚性需求的，这也意味着政策明显打压了投机性购房，”中国指数研究院华中分院研究副总监李国政说。

　　3问楼市调控政策走向

　　时至年中，房地产市场调控成效初显，但部分城市房价上涨压力仍较大，下半年调控方向、力度将会怎样？近日国务院再放从严信号，布控二三线城市，楼市或迎“深度降温”。

　　新一轮限购令是否波及湖北？

　　今年上半年，由于限购政策在主要城市的实施，投机资金开始转战三四线城市房地产市场。从昨日国家统计局公布的数据看来，二三线城市领涨全国。

　　数据显示，与去年的房价相比，岳阳、丹东、乌鲁木齐这些旅游概念、养老概念城市的房产领涨全国，分别以9.6%、9.1%和8.8%的定基涨幅排全国前三位，前十名也全部都是二三线城市。

　　6月份，湖北省襄阳市新建商品住宅价格同比上涨了6.8%，涨幅在全国排14位，在湖北省的三个城市中涨幅最高，武汉以3.4%的涨幅排名48，宜昌以3%的涨幅排51位。

　　随着二三线城市的火热，住建部急拟二三线城市限购名单，准备在二三线城市全面限购。“但武汉限购令短期内基本不会动，因为武汉目前限购令的严格程度仅低于北京和上海，在二线城市中则是最严格的，短期内不可能继续加深，也不可能取消，”李国政表示。

　　而目前省内其他城市均未限购，李国政认为，可能只会有一到两个城市会加入新的限购令。“武汉市的限购是中央直接部署的，而省内其他城市自身实际上并不愿意限购，即使加入到限购令可能也没武汉这么严格，但最关键的是看国家以什么标准来衡量‘涨得快’，到时候估计湖北省只有一两个三线城市会被纳入，”他说。

　　保障房能否“撼动”房价？

　　今年7月2日，武汉首个政府主导公共租赁住房小区在汉口后湖建设新村正式动工，这也标志着该市保障性安居工程建设工作进入到了实质推进和全面攻坚阶段。按照规划，武汉市今年可能要建设近12万套保障性住房，但专家认为其短期内对商品房价格影响甚微。

　　按规划，“十二五”期间，武汉市将建设保障性住房40万套。今年，全市要建设和筹集11.85万套，公共租赁住房3万套。目前，今年建设计划已分解到143个项目，这些项目必须在今年10月31日前动工。

　　但专家认为保障房目前对楼市影响依然有限。“只有当保障房在整个房地产中市场份额占到30%的时候才有可能会对商品房市场产生影响，而目前平均每个月武汉市的保障房占市场份额为15%左右，对整个市场影响很小，”中国指数研究院华中分院研究副总监李国政说。他还认为，即使是这11万多套保障房中，有不少是类似城中村改建还建房、一些企事业单位的职工宿舍等用房，并未真正进入市场，相对而言真正投入市场中的房子可能会少于这个数字。

　　房地产信托是否会被叫停

　　“还没完全说不能发，但听说要停了。”多位业内人士表示，下半年，信托资金将难入楼市，开发商将再断一条融资渠道。“从上周起，房地产信托已从事后备案变成业务审批制了。”本地一位信托界人士介绍，过去，信托公司做房地产信托，只需事后备案即可，但现在必须需要审批。

　　这一说法，也得到部分银行人士的印证。本地一家中小银行零售部人士透露，最近刚刚发的一款房地产信托，已得到监管部门的口头认可。但他也透露，过去，若以信托受益权形式发放房地产信托，是符合规定的。但现在已听到风声，监管部门可能会叫停所有形式的房地产信托。

　　普益财富统计显示，今年上半年，房地产信托产品规模高达890亿元，占全部集合信托产品四成以上，平均收益率也超过10%。

　　上述人士表示，开发商想借道信托融资，必须符合四证齐全、30%及以上自有资金、二级以上资质等条件。与外地相比，武汉符合资质的开发商并不算多。但公开信息显示，包括南国置业、福星惠誉等上市房企在内的本地开发商，都曾借道信托渠道曲线融资。今年起，南国大武汉生活广场、武汉新天地、王家墩CBD、南国置业等多个商业地产，更是以此融资超过12个亿。

　　本地一位银行人士表示，尽管房地产信托融资成本较高，但相对于动辄月息四五分的民间借贷，仍算便宜。“一旦路被堵死，对开发商又将是一场考验。”

　　

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