一线城市房价过快上涨的势头已经基本得到遏制，但部分未限购的二三线城市房价却出现了飙升。

　　

　　【中国经营网综合报道】国家统计局18日公布的数据显示，一线城市房价过快上涨的势头已经基本得到遏制，但部分未限购的二三线城市房价却出现了飙升。

　　二三线城市房价领涨全国

　　国家统计局7月18日发布的数据显示，2011年6月，全国70个大中城市中，共有26个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比下降或持平，比5月增加了6个，继续呈现“扩大”势头。

　　据中国证券报报道，分析人士认为，当前楼市价格整体继续僵持，但部分二三线城市价格有快速上涨势头。在房地产调控力度加强的背景下，上涨较快的城市将实施限购政策。

　　根据国家统计局数据，70个大中城市中，44个城市新建商品住宅价格出现环比上涨，占全部城市数量的62.9%，但涨幅均在0.5%以下。其中，一线城市房价继续小幅上涨，北京、上海、广州、深圳分别环比上涨0.1%、0.1%、0.2%和0.1%。

　　二三线城市房价走势则出现了分化。6月，杭州、三亚以及南充新建商品住宅分别同比下跌0.7%、2.0%和0.9%，这也是当月为数不多的房价同比下跌的城市。另有不少二三线城市房价出现了一定上涨，其中乌鲁木齐、秦皇岛、兰州等城市同比涨幅最为明显，分别达到9.3%、8.6%和8.4%。

　　环比来看，在6月新建商品住宅价格下降的12个城市中，二线城市包括福州、厦门、成都、南京、南宁和天津等，其余分别为九江、济宁、桂林、北海、三亚和烟台等三线城市。其中，福州、天津、北海三个城市房价连续两个月下降，其余城市房价处于波动状态。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，有关部门可能会参照统计局公布的房价数据，对连续多个月房价较快上涨的城市出台限购政策。而对于部分限购政策执行不彻底的城市，其限购政策或将更加严格执行。

　　对于二三线城市房价上涨的原因，北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，目前二三线城市的价格上涨，主要是面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求，使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放。而二三线城市房价的继续上涨也影响了一线城市调控的效果。

　　对于后续调控政策，张大伟表示，限购政策依然是最有效的楼市调控手段，限购后一线城市成交量持续萎缩，而部分没有限购的二三线城市则成为房价上涨的主力。他预计，全国性的楼市调控不会放松，限购将逐渐蔓延到部分二三线城市。

　　 多地库存15个月才能卖完

　　据每日经济新闻报道，业内人士普遍认为，随着国务院急令限购范围扩大到二三线城市，未来的调控手段也将继续趋紧，受资金和库存等压力影响，三季度房价或迎来拐点。

　　除价格外，“限购令”首先影响的是成交量。从官方数据可以看出，尽管今年上半年全国商品房销售面积同比增长12.9%，但在一些限购热点城市，市场整体成交量仍在下滑。以限购最严的北京为例，数据显示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投资需求基本归零。在户籍门槛的限制下，北京外地购房者的比例已降至10%以内。根据北京市房地产交易管理网的数据，当前北京市场的商品住宅库存已超过15万套(期房 现房 二手房)，按照当前的销售进度，可供15个月消化。

　　北京并非个案。去年以来，随着房地产投资高企和新开工面积不断增加，限购城市的库存正在不断积压。根据北京中原地产的统计，截至7月初，全国11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%。

　　数据显示，当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化，深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等城市的库存消化期均超过15个月。

　　北京中原地产预计，限购城市可能由现在的41个扩大到超过100个，并使得下半年的房地产销售面积下调可能超过两成。同时，对信贷、税收等政策的强化，将迫使部分开发商开始促销求量。41234>>

　　一线城市房价过快上涨的势头已经基本得到遏制，但部分未限购的二三线城市房价却出现了飙升。

　　据了解，位于北京市通州区的“珠江拉维小镇”项目，近期报出的价格在14500元/平方米，比该项目去年12月的售价下降近半。自去年10月以来，作为北京市库存量最大的通州区，19个新增住宅项目的签约率仅为22%。

　　高房价高库存并存

　　自1月份重点一线城市和部分二线城市“限购令”出台以来，商品房成交量应声下跌，部分城市成交量更是遭遇“腰斩”，虽然各地总的供给量也相对小幅萎缩，但仍出现供大于求的局面，由此造成楼市库存量节节攀升。渣打银行日前的一份报告指出，在全国35个城市中，房屋库存相当于3个月的销量，而这一数据到年底很可能继续提高至相当于7个月销量。

　　一方面是楼市库存量提高，另一方面是房地产投资开发依然维持高速增长。国家统计局13日公布的上半年宏观经济情况显示，上半年全国住宅投资18641亿元，增长36.1%。在500万套保障房开工建设以及开发企业为了及时回笼资金而加快开发的情况下，楼市供需比势必会逐步扩大。

　　传深圳楼市8月起房价禁止上涨

　　深圳“限价令”执行两个多月后，近日有消息称，从8月1日起深圳将实行商品房 “价格月度环比零增长”政策，即“限涨令”，这意味着下半年深圳房价将不得高于现有价格水平。

　　消息称，深圳市龙岗区国土局于7月13日下午主持召开了房地产价格指导方面的会议。会议主要针对深圳目前限价方式作出了细化要求，并对下半年房价调控目标作出调整，将此前“价格增幅不超过GDP涨幅”的目标修改为“价格月度环比零增长”。同时，新的限价政策还将对新增预售项目分户型、按月实行限价。

　　据悉，该会议对于限价政策进行了细化：一是在目前限价的条件下，按90平方米以下、90~144平方米、144平方米以上三个等级来限定均价，每个面积段的产品开发商按本楼盘限价条件下可自行调整;二是新增预售楼盘价格将以楼盘每前一个月成交的三种面积段户型的合同备案均价，分别制定下个月的销售价格;三是三种面积段户型成交均价均不得超过前一个月的成交均价，否则成交单位不予合同备案，即要求成交均价每月环比零增长。

　　而另一种传言版本则是，新开盘项目有三种定价方法：一是以区域内最靠近自己的同质楼盘为基础定价，各户型的均价不能超过旁边楼盘的均价;二是如果区域内没有可参考的新盘，则选择靠近自己的具备同比性的区域来定价;三是如果同类区域都找不到，那就以片区内二手房价格为标准定价。

　　以上规定将从8月份开始实行，现售楼盘和商务公寓并不受限制。

　　业内人士证实，现在每个区都在讨论新的限价政策，政府希望均价不再上涨。而中原地产华南区董事总经理李耀智表示，这意味下半年房价不能再涨，可能与上半年楼市调控效果不明显有关。

　　今年上半年，深圳市新建商品住房均价同比微幅回落，但成交量同比有所增加。深圳市房地产研究中心发布的统计资料显示，1至6月深圳全市新建商品住房加权平均价格为19544元/平方米，同比下降1.03%。

　　海南房地产陷入怪圈

　　据21世纪经济报道，海南统计局统计，1-5月全省商品房销售面积为363.07万平方米，同比下降17.4%;销售额363.01亿元，同比下降11.1%。与房价下行相伴的是个人购房消费贷款的骤降。人民银行海口中心支行发布的海南上半年信贷运行情况显示，6月末，海南个人消费贷款(主要为房贷)余额306.57亿元，比年初增加13.33亿元，同比大幅少增71.38亿元，回落幅度高达65%。但是，海南省的房地产开发仍然在以两位数的速度迅猛增长。

　　刚刚过去的6个月，海南整体贷款增速比全国平均水平还高出8.07%。人民银行海口中心支行数据显示，6月末，海南人民币各项贷款余额2560.24亿元，同比增长24.97%，增速比上年同期回落12.24个百分点。1-6月，全省金融机构累计新增人民币贷款290.45亿元，同比多增31.85亿元。但是，新增贷款中，短期贷款明显多增，中长期贷款在下降。海口人行称，受制于宏观政策收紧、信贷额度趋紧以及贷款基准利率不断提高的影响，省内部分项目信贷融资需求有所减少。6月末，全省金融机构中长期贷款余额为2310.85亿元，比年初增加291.07亿元，同比少增108.72亿元，贷款增量占比同比明显下降42.15个百分点。4<<1234>>

　　一线城市房价过快上涨的势头已经基本得到遏制，但部分未限购的二三线城市房价却出现了飙升。

　　然而，剖析中长期贷款投向，号称海南省经济支柱的房地产项目所获资金还有多增趋势。1-5月，房地产行业累计新增贷款71.88亿元，比上年同期多增38.84亿元，占行业贷款增量的31.62%，占比较上年同期明显提高18.82%。

　　海南的开发商似乎并不缺钱。海南省统计局披露，1-5月全省房地产开发投资完成226.40亿元，同比增长35.1%。东部、中部、西部三大地区房地产开发投资加快了步伐。同时，房地产开发建设规模继续扩大。1-5月，全省施工房屋面积为2703.85万平方米，同比增长33.2%，其中新开工面积为861.51万平方米，同比增长58.3%。房地产开发投资占固定资产投资的比重由上年同期的39.6%提高到43.7%。

　　“去年开工的多，在建的项目不能停。”海口人行人士说。相对开发贷，海南个人住房消费贷款可谓跌入冰点。以月度平均数来看个贷(主要是房贷)，今年前6个月月度平均新增个人消费贷款2.22亿元，仅为上年同期平均数的13.23%;贷款余额同比增长19.16%，增速比上月末和上年同期分别回落6.25和65.18个百分点。

　　“由于上年同期高基数，增速连续10个月呈现快速回落势头。”海口人行表示。该行分析，由于上年国家陆续出台相关房地产调控政策以及年内海口、三亚两市执行严格的“限购”政策，房屋交易量出现明显下降，导致今年以来个人购房消费贷款增量显著下降。“预期随着越来越多房地产商加入降价促销行列以及个人购房刚性需求的逐步释放，个人消费贷款增量将有望提升。”

　　海口市一房产中介人士表示，从目前均价看，房价下滑幅度约在10%，且只有个别楼盘降价，大部分楼盘几乎没降。受当地连续调控影响，内地炒房资金正流出岛外。他称，除了与其合作的中国银行(601988)还有额度可放款外，其他多数银行都暂时停贷，何时恢复不得而知。

　　 6月底武汉存量房超12万套

　　日前，武汉市房管局发布的今年二季度“武房指数”报告显示，截至6月底，除经济适用住房外，武汉市商品住房累计可售套数已超过12万套，较上季度增加8.51%。现存可售房源主要分布于三环线以外，可售套数达58410套，占全市可售套数的48.55%，“中心城区可售楼盘因数量少，价格依旧坚挺”。

　　亿房研究中心分析师陈龙表示，目前武汉新房存量的规模已接近2008年楼市低谷期水平，“如果按照现在的销售节奏，即使下半年不增加新房，武汉现有的12万套待售新房也需要一年多才能完全消化。”

　　有关机构的统计数据显示，武汉市场在售楼盘已出现不同程度的滞销现象，4月和5月有接近五成的楼盘成交率低于30%，6月新开盘的销售率基本也就是在40%左右。

　　事实上，在调控政策影响下，较去年同期相比，武汉楼市2011上半年的整体表现确实不那么火爆。

　　对于后期走势，地产研究机构克而瑞近期表示，对于武汉市场而言，预计下半年，在成交量萎缩、供应量增加的背景下，武汉房价将会下滑8%左右。

　　房价要跌一半?

　　据东方早报报道，下半年，限购城市扩军已箭在弦上。7月12日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议提出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。7月18日，有媒体透露，住建部将初步拟定下一步应该执行限购政策的名单，然后再依据地方政府的执行情况，与之沟通。 “如果确定房价快速上涨的主要原因是非本地资金的进入，那么这个城市理应出台限购政策;如果本地需求是价格上涨的主要原因，则再行商议。”前述报道称，住建部还特意为此扩大了房价监控系统城市目标的范围。

　　限购向二三线城市扩散，似已成定局。但关于限购本身的质疑，尚在耳畔。“限购与否，是市场走向的一个判断。如果要推广限购，房地产调控实际上是失败了。”华东师范大学房地产系主任华伟表示。

　　一位开发商直言，一线城市投机、投资性的购房比例比较高，二三线城市可能没有一线城市那么高，但从一线城市撤出去的游资可能会推高二三线城市房价。4<<1234>>

　　一线城市房价过快上涨的势头已经基本得到遏制，但部分未限购的二三线城市房价却出现了飙升。

　　华伟认为，限购可以救急于一时，但解决不了房地产市场的根本问题，“限购不可能成为一个永久措施，只能成为一个阶段性的措施”。把一个在一二线城市实行的阶段性措施推广到全国，把一个临时措施全面推广，对调控目标难言有益。

　　华伟称，在限购令尚未全面铺开的情况下，大量的中国购买力已去买澳大利亚、新加坡等地房产。

　　如果限购扩大化难以避免，一位国企开发商称，只能以快取胜。“现在一年出台那么多政策，货币政策、财政政策、专门的房地产调控政策，组合拳、集体拳、特定的拳打我们，天天研究不累死了。我们都麻木了。”另一位国企开发商如是表示。

　　前述开发商分析，政策有规律性，实施后一般要3-6个月才开始见效，“预计还有两年多的"痛苦时光"”。此外，地方土地财政尚未根本解决，撑不了多少时间。

　　事实上，业内人士多倾向于认为，近期不会有新的调控政策出台。

　　从新华社18日发布的消息中，可窥得政策的蛛丝马迹。新华社18日援引权威部门官员的话说：“特别是商品住房用地出让实际成交量下降的地区，应适度下调出让底价，既要防止土地出让溢价过高，也要减少土地流标流拍现象，保持住房用地的平稳供应，确保明后年住房有效供应。”新华社同时援引有关部门负责人表示：“今后要切实纠正各类规避限购、限贷措施的行为。”

　　上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健认为，今年不太会有新的政策，政府会加大现有政策的力度。

　　华伟称，正确的调控思路是，油门和刹车都同等重要，相互协调。不管经济发展快慢，房地产市场投资性需求都是客观存在的。当前中国的经济是需要保持速度还是需要降温，这是政府决定的。房地产调控这么多年，到底需要一个什么样的房地产市场、房地产投资，还没有答案。

　　也有不同的声音。一位业内人士判断，调控不会只是阶段性的。即使限购令是阶段性的，但如果限购令取消，一定还有别的政策出台。前述业内人士认为，将来，会用房产税这种市场化的手段来替换限购令这种行政化的手段。“让房产税去打击三套以上(包含三套)房子，税率依次递增，从现有的0.4%、0.6%上调至个位数甚至更高。”

　　对那些全国布局的开发商而言，现在需要做的是，开始考虑应对策略。上海实业城市开发集团有限公司战略投资中心总经理王亚民认为，各开发企业会根据自己的资金面安排应对。国有企业本来就比较稳，机会合适的话，想在低潮时找一些优质资源做一些收购储备。“资金链不厚实、产品没特色的小开发商，在市场中就撑不住了。”

　　宁波银亿集团有限公司上海分公司营销总监王士章称，大部分开发商都还定位于一二线城市，因为三四线城市成长空间很小，利润很薄。现在，还是看投资机会，项目利润率是不是够，利润率够就拿，不够就不拿。

　　在融资受限、银根缩紧的背景下，上海中原地产研究咨询总监宋会雍判断，未来将是开发商自有资金的博弈。如果说将来房价的下跌速度快过销售速度，只要资金在，就可以捡别人的项目来填补。

　　宋会雍也认为，调控一旦深入，必然有一部分企业离场。现在很多企业资金链还没断裂，要收购一定要等到它断了，政策还得延期一年，“未来两三年，房价跌一半是有可能的。所以也足够开发企业调整。”（编辑：海绵）4<<1234

　　

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