政策方面继续收紧是买方市场疲软主要原因

　　商报记者 刘晓颖

　　时隔一月，申城楼市再现量价齐跌的情况。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（7月11日－7月17日）全市新房住宅成交量呈现继续下滑的态势，成交面积为14．3万平方米；同时，新房住宅成交均价也环比前周下跌了4．83％，为21936元／平方米。

　　商报记者注意到，楼市进入成交“淡季”，上周成交面积排行榜ＴＯＰ10中，除了据首的金地艺境成交了121套房源，其余项目成交套数都在50套以下。

　　宝山新盘一枝独秀

　　正如此前预料，虽有前一周28．11万平方米的新房供应，但因其中近四成左右的供应项目为单价报价在40000元以上的高端项目，与当前市场主流需求不符，其受市场消化程度并不理想——上周上海市新房住宅成交面积为14．3万平方米，环比前周下跌5．41％。

　　商报记者注意到，在上周住宅成交面积排行榜前十名中，只有排名第一的金地艺境成交超过百套，成交面积近1．5万平方米，其余上榜楼盘的周成交面积皆低于5000平方米，成交套数未超过50套房源。

　　据悉，金地艺境位于宝山大场板块。网上房地产显示，该盘7月10日首次开盘推出560套6层花园洋房，面积在95－160平方米不等，网上报价为20000－31500元／平方米。而实际成交数据显示，该盘上周共售出121套房源，成交均价为20848元／平方米。“目前还没来得及全部网签。事实上，我们首日开盘就卖了245套，开盘三天内售出近300套。我预计8月份，这批房源的销售率可以达到90％以上。”金地集团华东区域地产公司市场营销部总经理宋家泰告诉记者，“因为9月这个项目就会有新的房源上市，都是30层的公寓房。所以现在都集中精力在销售这批。”有业内人士认为，金地艺境此次之所以热卖除了因之前预计售价和实际成交均价有明显差异外，开发商大送面积也是一大原因。据悉，该盘1层、2层赠送地下室以及双重花园，顶层95平方米附赠80平方米的叠加空间。

　　另外，张江汤臣豪园、中冶祥腾宝月花园等前期热卖项目成交继续处于上周成交前列。

　　供应量再度大幅下滑

　　全市新房住宅的新增供应量又回落至年均水平以下。德佑地产市场中心监测数据显示，上周全市新房住宅新增供应面积为16．99万平方米，环比下跌近四成。

　　据悉，上周获取预售证的新房住宅项目共6个，其中大华锦绣华城、中冶尚园和珊瑚湾雅园新增供应面积较大。不过，这些取得预售证的项目大多以中低端公寓为主，中冶尚园、珊瑚湾雅园和宝华盛世花园的预售证面积都在3万平米以上。这些项目推出的房源面积普遍在100平方米以下，并且包括不少80平方米以下的小户型房源，而价格集中在10000－15000元／平方米。

　　佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚表示，随着新房住宅成交量以及供应量的继续下滑，申城楼市已基本宣告楼市进入“夏眠”，除非出现较大幅度的实质性降价，否则在现行调控压制下，下阶段成交量将难有起色。

　　不过21世纪不动产上海区域分析师黄河滔则表示，在当前政策预期强烈、后市不明朗的背景下，部分开发商或已转变其销售计划，选择在楼市传统淡季的7、8月份利用“时间差”的策略推盘，“比如上周就有几个低价楼盘集中入市”。

　　实际购房成本仍在增加

　　有市场分析人士认为，政策方面的继续收紧是买方市场疲软的主要原因。“屡次提高的贷款利率已经伤害到首套房购房者的利益，而在银行额度紧张，房贷难求的情况下，原本首套可享受的利率优惠更是无从谈起。在加息的压力之下，现行7％的高利率，将变相增加购房者的负担。”中房信分析师表示，“以还贷100万元（贷款期限30年）为例，按照2011年2月9日之后，首套贷款的85折计算，月均还款为5747元，而在现行的基准利率之下，月均还款额为6687元，仅半年时间购房成本增加16％。”

　　而根据中国房产信息集团的数据显示，从2005年上半年上海市商品住宅成交均价8906元／平方米，至2011年上半年均价22795元／平方米，平均每半年房价的涨幅为13％。由此看来，近半年时间由于政策带来的影响，首套置业的购房实际成本的增加竟然高于近年来房价的平均涨幅。

　　该分析师认为，上海的房价在今年止住了疯狂上涨的势头，但部分政策的负面效应却依然造成了购房成本的增加（即购房者的实际购房成本还是在涨），只不过这部分上涨的购房成本原来交给开发商现在转向交给了银行。在继续加息导致购房成本再度上升的政策预期下，目前主力支撑市场的首置需求也部分转入观望，更加削减了当前市场的购买力。