国家统计局昨公布6月份70个大中城市房价变动情况

　　□记者 张骏斓 见习记者 俞佳

　　在“国五条”颁布后第四天，国家统计局18日正式公布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示6月份在我国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降和持平的城市数量均比5月份有所增加。但是值得注意的是，乌鲁木齐、石家庄、兰州、丹东、遵义等二三线城市的房价涨幅明显。对此，业内人士预测，为了确保调控成果，限购令有可能逐步扩大。如果限购令一旦铺向二三线城市，众多全国布局房企资金回笼结构中“一线城市不亮二三线亮”的格局将受到严峻冲击。缺少了二三线交易资金的回补，一线城市将被迫进入自保状态，这种联动效应将激活已经零星出现的降价试探动作为切实促销行为。

　　【数据篇】

　　全国：二线城市新建住宅价格涨幅最大

　　来自国家统计局数据显示，与上月相比，6月70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有12个，持平的城市有14个。与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。此外，数据显示，价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%，涨幅比5月份缩小的城市有24个。

　　70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.10，也即新建商品住宅价格比5月份上涨了0.10%，增幅降低了0.06个百分点。上海易居研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示，这表明房价涨幅在4月份小幅扩大后，已经连续两个月持续收窄。他预测，三季度将出现房价“拐点”，很可能7月或8月首次出现房价环比负增长。

　　但是有一个问题也不容忽视。杨红旭向记者提供的一份数据显示，在6月份，二线城市新建住宅价格涨幅最大，为0.14%；三线城市涨幅最小，为0.07%；一线城市涨幅为0.13%。而在70个大中城市中，二线城市的数量占到了34个，值得注意的是，乌鲁木齐、石家庄、兰州、丹东、遵义等二三线城市的房价涨幅明显。

　　对于此番二三线城市房价上涨明显的情况，汉宇地产董事总经理施宏叡向记者坦言，目前二、三线城市的价格上涨，一方面是本地的投资需求。另一方面就是一线限购城市的转移投资需求，这使得全国的房地产市场压力集合在二、三线城市释放，而其价格的波动对于整个市场的将会带来不小的影响。

　　上海：量价齐跌宣告楼市“夏眠”

　　作为一线城市标杆的上海，在国家统计局的统计口径中6月的新建住宅价格环比上涨了0.1%，与5月的情况基本持平，但是进入7月后，环比上涨有可能将再度收窄。昨日，根据佑威及楼市专评网的数据显示，上周申城新建商品住宅成交面积为14.3万平米，成交均价21936元/平方米，供应面积则为16.99万平方米。前两个数据环比上周分别微跌5.41%和4.83%，而供应面积则出现了近四成的大幅缩水，市场进入“夏眠”的迹象明显。

　　据21世纪不动产提供的数据显示，从房屋类型方面，上周全市新建别墅项目累计成交套数为73套，环比下降28.4%，占住宅成交套数的5.95%，较前一周减少2.09个百分点；成交均价为2.55万元/平方米，环比下降14.7%；公寓项目则累计成交套数为1153套，环比下降1.11%，成交均价为 2.15万元/平方米，环比下降0.92%。可见，改善型与刚性需求受到调控的叠加影响，已经开始减弱。

　　对此，佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚向记者表示，上周商品住宅成交量较前周呈现了继续下滑的态势，连续二周14、15万平方米的“地量”成交，除非出现较大幅度的实质性降价，否则在现行调控压制下，下阶段成交量将难有起色，当然也同时意味着开发商们回款压力继续进一步加大。

　　而在德佑地产研究主任陆骑麟看来，下半年伊始，成交量又回落至今年平均水平，无法得到有效突破，主要还是限购和限贷政策影响所致，而房价过高，无明显下调迹象也是导致购房者和开发商互相持续观望的主要原因。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍也持同样的观点。他向记者表示，本周再现供求双降的局面，其中交易流量更是达到了近三周以来的最低值，而房价回落幅度依然甚微。从新增项目来看，外环外低价位楼盘扎堆推出，且无论老盘还是新盘均有一定程度的优惠促销，但从结果来看，始终没有转化为真实有效的交易流量。加息、限购令意欲铺开，给市场交易带来一定负面影响，但价格调整不到位，更是交易不旺的主因。

　　【专家论道】

　　限购令下的楼市新动向

　　就在一众开发商盘算限购令何时能退出的时候，中央将二三线城市纳入限购范围自然引来无数争议。包括任志强在内的地产大佬们再度炮轰限购令有为市场经济规律，对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成向记者表示限购令可以作为一项长期的住房制度，保障居民合理的居住需求。与此同时，在日前搜房网大话地产研讨会上，多位业内专家对下半年楼市展开了讨论，记者在会上也就限购令话题采访了佑威房地产研究中心主任、首席分析师黄志坚、上海中原研究咨询部总监宋会雍、上海乘星行总经理李骁，一同讨论限购令下的楼市新动向。

　　记者：如何看待限购令有可能扩容的消息？

　　尹伯成：限购令可以作为一项长期的住房制度，保障居民合理的居住需求。我国地少人多，资源稀缺，而住房是生活必需品，不该成为投资品，应当优先保障基本居住需求。长期实施限购令，可以有效打击投资投机性需求，建立理性健康的市场环境。在房产税逐步推开后，投资投机的存量被挤出，房价必降，房地产行业也将从高利润走向平均化，部分房企可能被淘汰，整体市场会更加健康。而商品房依然是商品，可以自主选择，人均面积也可以定的宽一些，与计划经济是两回事。

　　资金退出房地产市场后，可以引导它们投入实体经济和保障房领域。虽然商业地产越来越成为房企规避政策的新宠，但过分开发和炒作也会引起泡沫，超出实际需求后将造成大量空置和浪费。

　　黄志坚：我个人比较反对一刀切，所有的东西不分产品，全部都是一刀切。那么回过头来讲为什么要限购，限购是因为房价涨得太快，基于此，后续的政策应该是做调整的，应该是一个复方药，就像看病一样，一定要对症下药。

　　我个人比较倾向于调控经过第一阶段经过一定时间以后，对中低价位商品住宅要限购，对于高端我认为是要放开的，限购的目的不是要把房地产打死，而是不要让有钱人和没钱人去争利益，我更倾向于高端的物业、别墅都应该是放开的，现在有钱能买豪宅就放开，通过房产税，像是商业地产一样，现在有人说只调控了商品住宅，商业地产没有被调控，其实这是错误的，商业地产早就被调控了，我自己购买的第一套物业就是商业的，溢价部分一半左右是要交税，商品住宅不是这样的。我认为，未来的政策走势，通过行政手段抑制过度的需求是对的，这是退烧药，但是作为日常的调理药就是错的，限购是退烧药。高端的物业要给它松绑，但是在税收的体制上，对不起，当你出售要赚钱的时候，政府要调适当的税收，把钱收回来。

　　我认为未来不同的人要吃不同的药，要对症下药这是很重要，所以政府有的地可以卖高价，有的地方在招拍挂就限制住，他就不会拍出很高的价格来，这样对于所谓的弱势群体有保护，总之有堵有疏，这样大家才会开心，限购不能作为长期执行的，可以执行一段时间，但是就像廉租房、经济适用房、不同产权房，对于中低价位也可以执行政策，政策要细化，针对不同的对象，不同的市场反映，不同的市场结构采取不同的政策，当然会增加政府的难度，但是这是比较科学的，对于政府的财政也是有帮助的。

　　李骁：限购政策，我个人的判断，在未来一段时间是不可能放松的，至少一年半，而且会进入三线城市，这都是指住宅。如果有理由说在挤住宅泡沫的同时在压缩泡沫的过程当中，赢得的空间解决了房地产业内部的矛盾，我们对这个行业是乐观的，目前采取行政性的手段压制房地产，赢得了时间和空间，但是没有用对方子下对药缓解内部的矛盾，对于长期房地产也是一个悲观态度。

　　记者：限购令的扩版，对于购房者而言，下半年是否是一个好的时机呢？

　　黄志坚：下半年房价的走势问题，我个人认为，如果执行现有的政策不放松，房价是会跌的，一定会跌的，为什么会跌，因为开发商开发房子是滚动开发的。在限购令不撤销的情况下，我得出的结论是，跌的概率是大，但是并不是所有的项目都跌。如果对购房者要做一个建议的话，我认为是要分区域去看，还是要看这个区域，如果大家都要，特别是刚需，大家都要，大家都喜欢，那它的抗跌性一定很好，未来上涨空间比较大，下跌的空间比较小。

　　宋会雍：其实下半年楼市趋势，我们从量价来看，供应方面也是比较稳定的，量价这个东西大家非常的关注，从价格方面，它是一个比较长期稳定的，因为楼市十几年的高增长，一直往上走，它可能还会继续往上走，一小部分开始走平了，这就是楼市的基本表现。下半年价平，量方面，晚一点的时间，三季度之后，价格上面出现局部的松动，带动有限度的交易上面量会大。

　　对购房者，基本不建议再拿住宅做投资，对于自住者来说，现在市场，去找一些出现零星降价，但是是阶段性的，幅度比较可观的，5%-10%，这样就不错了，不能说在哪个时间点买更合适。特别是对于刚性来说，要把自己的需求考虑清楚，投资的想法要尽可能的收缩。

　　下半年的话，唱不唱降价曲，其实现在已经开始唱了，还是唱得比较保守，尺度不是非常大，而且也非常有限，但是，随着限购令的不断扩大，对于一线城市肯定会带来影响，零星出现的降价试探动作为切实促销行为。

　　【市场篇】

　　二三线城市遍地高楼一夜起

　　房价涨势过快很伤民

　　2011调控之下，楼市一直低迷，长三角区域房地产市场已进入持续平稳期。限购措施使得许多人将目光转移到具有较大投资空间的长三角不限购的外地市场，尤其了接通高铁后的江苏无锡、昆山、嘉兴等地区，随着一线城市挤出效应，使得这些二三线城市的房价上扬明显。

　　本地刚需：房价涨势很吓人

　　上周末，记者乘坐高铁来到嘉兴，在嘉兴南站赶往市区的路上，随处可见硕大的房地产广告牌矗立在马路两边。司机介绍称，这边广告牌和和新区的楼盘一样，好像就是在这一两年间拔地而起的，与之一起呈现上升势头的还有当地的房价。

　　根据嘉兴宜居城市网统计，嘉兴商品房年均价已经从2007年的4346元/平米涨至今年的7483元/平米。记者走访售楼处发现，新房价格远不止如此，即使是离市区较远的秀洲新区，新开楼盘最低价也要8000元/平方米以上，而市中心新楼盘有的高达15000元/平方米以上。

　　施宏叡告诉记者，其公司在一线城市限购后更多地开始代理一手项目，其中不乏在周边二三线城市。这些城市房价的增速多在一线城市的两倍以上。对于一个三线城市的普通购房者来说，无疑是不小的负担。

　　一年前的7月，在一片逃离一线城市的声音中，小于从外地回到了家乡嘉兴工作。曾经他也犹豫不决，但新单位老板的一句话让他下定了决心：“嘉兴生活性价比高，二手房均价6000多元，仅仅是上海杭州的零头。 ”面对一线城市高高在上的房价和远不可及的买房梦，他欣然接受了这份收入明显低于过去的工作。

　　然而一年过去，小于却有些后悔自己当初的决定。因为上班离家很远，他还是需要承担租房等日常开销，嘉兴的衣食住行，除了“住”，其他并不比一线城市便宜多少。而吸引他回来的低房价，也在一年之间悄然上涨，涨势完全出乎他的预料。他开始怀疑，凭自己微薄的工资恐怕连回家置业的目标都难以实现。

　　上海投资：价格差距优惠大

　　一线城市纷纷推出限购令后，在“挤出”效应下，投资者纷纷转战二三线城市。由于江苏昆山，无锡受高铁或是地铁的利好，吸引了不少上海购房者的目光。

　　昨日下午，记者在无锡灵山元一天邑别墅参观时偶遇张先生和其太太，在一番闲聊后，才发现张先生是上海人。 “听朋友说，这里有一个项目就在灵山胜境边上，特别来看看。 ”张先生向记者透露道。在仔细咨询了一番销售人员后，张先生对于项目有了浓厚的兴趣。他向记者表示，自己公司与东南亚以及港澳台地区业务往来多，这些客户对于佛教有一定的兴趣，因此一般都会邀请他们来这里游玩，如果在这里买套别墅，请人来打理一下，可以作为一个不错的接待地方。 “还有一个原因，刚刚问了一下，独栋别墅，面积560平米，总价1200万元/套，比上海佘山等同品质的别墅价格要便宜不少。 ”张先生说道。

　　据该项目的现场销售人员向记者透露，该项目自2010年推出旅游度假别墅以来，目前已完成销售近80%，其中三成买家来自上海。而该项目二期即将在9月开盘，目前已经接待了不少向张先生这样的上海买家。“今年5月，无锡市政府规划局公示了《无锡马山佛博园总体规划》方案，灵山元一天邑所在区域成为占地30平方公里的佛博园项目的酒店度假中心，我们把这个项目定位为‘养心墅’，引得了不少投资人士的青睐。 ”该人士向记者说道。但她也同时坦露，得益于一线城市的限购“挤出”效应，使得更多的华东买家开始关注这个项目。

　　与无锡的旅游地产不同，毗邻上海的昆山由于与上海对接地铁，使得更多的刚需客也将目光投到了那里。据昆山搜房网透露，上周末该机构组织了一个50多人的看房团中，来自上海的占了一半以上，这些人中，既有受资金所在无法在沪置业的刚需购买者，也有受限购影响转投昆山的投资客。

　　一线城市纷纷推出限购令后，在“挤出”效应下，转战二三线城市不只是投资者，还有房地产开发商。万科等大型房企的销售数字中，二三线城市贡献颇多。在这样的互相带动下，二三线城市房价自然水涨船高。国家统计局统计数据显示，今年1至6月，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个、39个，均为二线乃至三线城市。

　　国五条欲拓限购版图

　　一线城市房价松动趋势加速

　　如此市场形势下，调控加码似乎也合情合理。上周，国五条问世，限购版图扩大。国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，住建部也已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。有分析预计，本轮限购的二三线城市可能超过100个。更有分析人士指出，大城市“后院”加入限购队伍已经迫在眉睫。

　　“二三线城市成交相对活跃，也是导致上海等一线城市开发商价格下调压力不大的主要原因。 ”陆骑麟如是说。他认为，近期二三线城市也将进入限购范围，后期必然会加剧开发商的资金压力，从而导致房价的下调。随着二三线城市的快速上涨，进入限购后，其资金或将回流到更具投资价值的一线城市，而一线城市的较高房价也更能够容纳大量的资金，而开发商的主动降价会成为提升项目性价比，吸引资金回流推动一线城市成交回暖。

　　宋会雍也向记者指出，限购令一旦铺向二三四线城市，众多全国布局房企资金回笼结构中“一线城市不亮二三线亮”的格局将受到严峻冲击。“缺少了二三四线交易资金的回补，一线城市将被迫进入自保状态，这种联动效应将激活已经零星出现的降价试探动作为切实促销行为。 ”宋会雍判断道。

　　其实上，部分开发商已经开始有所动作。数据显示，不同于往年，今年7月前17天的供应来看，开发商在宏观经济紧缩政策及楼市自身调控政策的叠加效应下，推盘力度明显较大，且所推公寓类项目的每批次供应体量普遍都较为充足，近八成项目供应皆高于3万平方米以上。该月目前所推公寓供应面积已较去年全月供应增长近13.9%；上周获批上市的公寓项目中除位于内中环间的大华锦绣华城其价格较高，达2.93-5.3万元/平方米外，其他新增供应楼盘项目的最高报价都低于1.5万元/平方米。

　　

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