□经济视点报记者 李晓莹

　　 近日，全国范围内正在组织开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查，力保任务如期完成。保障房关乎民生，国家下决心快速推动，任务量将逐年加大。

　　在市场前景不明、商品房成交量逐步走低的背景下，保障性住房在终端销售方面的高保障性与低压力也使其吸引力增加。

　　7月17日，在中国人民大学房地产MBA河南教学中心举办的专题课程上，著名工程项目管理专家孔晓指出，对多数房企而言参与保障性住房建设是避险、抢占份额的有利选择，房企应把握好这个机遇。

　　逆转“倒置”格局

　　保障性住房和商品住房是城镇居民住房需求的两大支柱。自1991年国家开始对保障房进行研究至今，国家相关部委都一直在出台相应的政策。

　　“我国保障房最初大规模建设起步于上世纪90年代末，但是发展不够持续，未能与商品房保持一个合理的比率。其结果是当国家垄断土地交易，土地成本与商品房价格迅猛上升时，保障房不能起到对商品房价格猛涨的钳制作用。”孔晓指出。

　　中国社科院发布数据称，截至2009年，中国城镇化率为46.6%，城镇人口达6.2亿。专家测算，2020年城镇化率将达到56％左右，2030年将达63.6%。

　　“以此推算，未来三年左右，保障房在大城市的比率应达到全国住房建设总量的60%左右为宜。”孔晓指出，由于每年都要有1300万农民进城，到2030年，由城镇化率的提高而带动的内需大约是30万亿。中国最大的增长动力来自于城市移民对住房的需求，是不可逆转的。农民定居的其他基础已经具备，所差的仅是有力地推动新居民所需的保障房的持续建设，确保城镇化持续发展的物质条件。

　　孔晓认为，保障房建设对相关产业具有很强的带动效应，国家会将保障房建设与商品房进行“替换”，以此来支撑GDP的高位增长运行。

　　利润有空间

　　根据建设部、国家发改委等七部门2007年11月30日联合印发文件，经济适用房的价格应当以保本微利为原则，项目利润率应不高于3%。

　　正因为回报较低，尽管经济适用房、限价房的房价分别比同地区同类商品房低约40%、20%，具有明显的价格竞争优势，投资风险较小，但开发商依然“望而却步”，致使保障房建设进展缓慢。

　　“这个回报率是计划利润，实际上正常回报应该是6%~8%，更好的回报是不低于10%。房企与金融机构参与意愿不高，主要是对其成本与收益的核算不够熟悉。”孔晓说，更高回报率的取得可能通过管理获得设计概算造价约5%~7%的减让利润。另外，如果开发与承包商存在持股权关系，竞争成本几乎为零，则承包商的获利可合并考虑计算。

　　他同时指出，保障性住房最初只有经济适用房和廉租房两类，近年来一些组合的建设方式被不断创新出来，说明政府明白保障房建设是一定要让开发商赚钱的。

　　用好政策优惠

　　全国1000万套保障房所需的1.3万亿资金，其中5000亿元政府筹集。孔晓说，在中央政绩考核的追究下，地方政府对保障房的投入一定会逐年递增，这对开发商来说是一种优惠。

　　据了解，商业银行目前对经适房开发贷款实行基准利率下浮10%至5%的利率优惠。由于今年贷款额度紧张、存贷比控制严格，经适房开发贷款的最低利率可能将提高到基准利率以上，但仍大大低于普通房地产开发贷款至少上浮10%的利率。

　　孔晓指出，保障房相比商品房，有一定的息差且贷款获得相对容易。中央下发了多个文件减免费用，虽然没有触及核心的方面，但是建议开发商逐条查阅相关文件，把政策优惠了解到、用足。

　　为了确保保障房建设目标顺利完成，住建部与各地签订了保障房目标责任书。地方政府纷纷开通“绿色通道”，对保障房“特事特办”，出台审批期限。“由于政府部门有期限要求，那么开发商到政府跑手续的成本将大大降低。”孔晓说。

　　他认为，政府资金有限的资金一定会投放到廉租房，经适房和两限房是“留给”开发商的，这是大趋势决定的。房地产企业应该将保障房列入考虑范围，及时调整发展战略。