张晓玲;苏丝;实习生李励斯

　　 截至7月20日，广东省仅有深穗佛三市限购。而充裕的民间资金不可避免地流入了广深周边城市如增城、从化、东莞、惠州等地，从去年10月广州首次限购以来，周边三四线城市房价大幅上涨。

　　 其中，惠州楼市被认为是下一轮限购首当其冲的珠三角城市。目前，惠州楼市价格已接近7000元大关，一些打着旅游地产名号的项目，价格更飙至10000-25000元以上。

　　 产业转型带动旅游地产投资

　　 “深圳限购，投资客都被挤压到东莞、惠州、珠海去了，我们在那里都卖得非常好。”世联地产有关人士告诉记者。

　　 深圳另一家大型中介人士更称，东莞、惠州今年的楼市中，投资客占到8成以上。

　　 其中，惠州旅游地产投资品被炒得火热。依托惠东得天独厚的滨海旅游资源，以巽寮湾、港口双月湾等为核心，惠州的旅游房地产开发正如火如荼。

　　 世联地产惠州公司总经理苏剑指出，惠东地区崛起，对深圳惠州发展是一个有益的补充。区域发展要有人气，而房地产是先决条件。目前惠东一年180万游客量很大，如果配套提升，游客量会翻倍，关键看配套落成后的经营。“（惠东）以前除了制鞋业没有其他产业，目前是想通过旅游度假产业实现该地区从外贸驱动型走向内需驱动型城市。”

　　 因此，开发商集体发力惠东地区。沿巽寮湾、亚婆角、港口双月湾滨海度假中心，分别盘踞着金海湾、威尼斯湾、东部湾、十里银滩、万科双月湾等大盘。本报记者获悉，7月份开始，除了已经开发多年的金融街金海湾之外，碧桂园十里银滩、合正东部湾、万科双月湾、富茂威尼斯湾等项目都将陆续入市。碧桂园预计最先入市，合正东部湾将在7月中旬入市，富茂威尼斯预计国庆前后入市。

　　 这些旅游地产均为超级大盘。其中规模最小的万科双月湾，约75万平方米；最大的是金融街巽寮湾，占地面积达到2900万平方米，是中国目前最大的房地产开发项目，据称将打造成为世界顶级的滨海旅游度假地。

　　 此前，美联物业全国研究中心主任徐枫在分析当下开发商热衷旅游地产项目时谈到，投资者关注上市公司的融资创新能力，旅游地产对于地产概念股和旅游概念股都是极好的拉动。一般投资旅游项目，靠旅游收益，投资收益期都超过10年。但旅游地产土地成本一般都很低，对于开发商和投资机构而言，收回投资的时间在10年以内，且可获得超额收益，所以旅游地产深得投资机构的欢心。不少地产项目都是以主

　　 题公园、旅游景区名义开建，一来可以背靠旅游产业的支柱型战略定位，二来可以逃避国家对外资投资房地产的监管，旅游地产对运营商来说，充满了机会。

　　 徐枫还认为，旅游地产隐含着产品卖点，对于潜在买方来说，旅游地产利益诉求清晰明了，就是为了投资和度假。对于买方，旅游地产是在满足了自住需求以外的投资品细分市场。

　　 苏剑表示，从以往的度假产品销售来看，70%以上购买者都会全款付款，年收入60万以上的人是滨海度假地产的目标客户。

　　 调控政策基本上对该类产品的销售没有限制，“我们咨询过客户，80%是一次性付款，购买滨海物业、偶尔让父母过来居住度假的客户很多。”苏剑说。

　　 上半年房价涨幅已超过控制目标

　　 投资型产品高价入市，是否会推高惠州整体的房价？惠州会否进行限购？这成为惠州业界最具争议的话题。

　　 据2011年一季度惠东县经济运行分析，以高端房地产和旅游业发展为重点的第三产业加速扩张。一季度，第三产业实现增加值19.9亿元，增长13.3%。

　　 2010年，惠州市区的新房均价为6173元/平方米，同比2009年大幅增长。今年3月30日，惠州宣布，要求新建住房价格增幅不高于居民人均可支配收入的增长幅度，即房价涨幅不超10%，也即意味着惠州今年房价将控制在6790元/平方米内。

　　 但惠州房价仍在快速上涨。上半年，在深圳限购的投资挤压效应下，惠城区新房的均价仍比去年同期上涨了22%。城区前6个月新房成交额达到102.6亿元，比去年同期的70.5亿元上涨45%，比2009年上半年楼市成交火爆期还高出23.1亿。

　　 据惠州市房产交易中心统计，6月惠城区新房均价6979元/平方米，已超过控制目标。深圳市都会城市研究院院长高海燕表示，深圳投资性需求旺盛，在本地受到限购约束后，投资资源转向包括惠州在内的非限购周边地区，趋势明显；而深莞惠一体化的预期对长期投资者仍然充满一定的想象力，这是惠州楼市一段时期以来依靠深圳投资者支撑的重要理由。

　　 高海燕认为，惠州政府出台的预售资金监管、房价限制目标等四项调控措施，无法控制惠州楼市上涨，若要保持惠州房价稳定，推行限购或是一个好办法。

　　 “像东莞、惠州、中山、珠海等珠三角地区活跃的城市可能被纳入新的限购城市之中。”北京大学经济研究中心研究员韩世同也认为，如果这些经济活跃城市不进行限购的话，房价上涨会愈演愈烈。

　　 但开发商显然不愿意被限购，“如果真的限购，将对旅游地产类项目造成致命打击。”惠州一当地开发商说，旅游地产的价格根本不是当地人能够承受。