回建强

　　7月12日，国务院常务工作会议就下阶段房地产市场调控工作提出了“国五条”，本次会议除了强调已有调控政策力度不放松、不动摇外，特别提出房价上涨过快的二三线城市也要实施限购。

　　上半年市场表现是整体销量依然小幅上升，70个大中城市新建住房价格上涨的城市多，下跌的城市少。限购政策取得了初步成效，即实施限购的城市，特别是发达的一二线城市，住宅销量出现了回调，即便一些城市出现了热销盘，也是开发商向消费者降价让利的结果。这也从另一个层面说明限购政策有效果。

　　“国五条”及时提出要房价上涨过快的二三线城市也施行限购措施，这正是对“国八条”政策的延续。不过二三线城市的限购政策能否顺利施行，范围和效果能否达到中央的预期还是个问号。

　　笔者认为，此次二三线城市限购政策的执行将遭遇一定的困难。首先，如何界定“房价上涨过快的二三线城市”存在困难。房价涨幅超过多少算过快？二三线城市又是哪些城市？“国八条”其实也有房价上涨过快城市实施限购的规定，但最终是直辖市、省会城市和计划单列市这些确定范围的城市实行了限购。有报道称，住房和城乡建设部（下称“住建部”）正在制定所谓的限购城市名单，这也着实难为了住建部，哪些城市要加入名单，凭什么依据加入名单是需要仔细考量的。

　　其次，现在保障房建设、水利建设和教育发展都在指望土地出让金收入，地方政府不敢贸然打压房地产市场。渣打银行近期对包括地方政府和地方政府融资平台债务在内的中国政府债务实际规模进行了估算。粗略估计，截至2010年底中国政府债务大约为28万亿元人民币，约为GDP的71%。如果通过全面限购措施打压房地产市场，那么大量通过土地担保的地方贷款将面临坏账风险。

　　另外，二三线城市正处在快速发展期，从城市运营的角度看，需要一个相对宽松的经济和政策环境，即便没有上世纪90年代那样的鼓励性措施，也不能贸然出台限制性发展措施。

　　再从调控政策的运行机理来看，限购政策本质上是“堵”的思路，只是迫使资金流向其他区域或领域，并没有给资金合理的出路。此前一线城市和部分二线城市采取了限购措施，因此造成了目前二三线城市，甚至四线城市房价上涨，这在“国八条”出台之后就存在的市场预期。

　　现在又提出二三线城市限购，那么可以想象，相关的资金将被挤向其他领域，如商业地产、养老地产，或者非地产的消费品领域，从而造成新的市场混乱。按照目前的调控思路，是否房地产市场施行全领域限购？是否猪肉也要限购呢？

　　从这个意义上看，要从源头上解决房地产投资过剩问题，必须继续执行稳健的货币政策，继续提升货币价格，即利率水平，消除目前负利率的状况，促使资金回流银行。另外，各地推行的限贷政策对市场购买力也构成巨大影响，即降低购房者的金融杠杆率。这类措施可以继续结构性加强，继续提高投资投机购房者的贷款门槛，但对首套普通住房需求还应给予一定支持。

　　综合来看，近些年来，商品房价格的上涨是多方面因素造成的，既有城市化扩张带来的自住刚性需求推动，也有流动性过剩条件下，投资资金的保值和增值需求推动。而民间对房价上涨过快过高的呼声，以及由此带来的社会负面影响和压力，则来源于政府对保障房建设的缺失。因此，解决当前房价上涨过高问题，仅仅靠行政性限购政策是不够的，而要采取综合措施，多方推进，对症下药，科学筹划，才能逐步化解这个问题。

　　（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）