李佳鹏

　　最近一段时间，与“限购”、“限价”有关的消息成为众人关注的焦点。一是，新的限购城市名单正在拟订中，华东、华南或成新一轮限购重点区域；二是，廊坊市部分开发商收到房管局发出的房价控制目标参考性建议——新建普通商品住房价格最高不得高于9000元每平方米。这些消息在持续发酵的同时，也引发了较大争议。

　　笔者认为，行政命令的调控仅是一种过渡性安排，不可能长期依赖，否则必然造成价格扭曲，市场失效。地方政府在“限”字上做文章应有底线，更多地应加码经济手段，从而将楼市调控引向长效化、制度化。

　　过往经验表明，限购、限价等举措有其局限性，把关不严，操作不当等都会令其难以达到预期的效果。比如，不符合购买资格但具有购买实力的人群可通过假离婚、公司名义、借用他人名额、补税等手段重获购买资格，这使得看似无比严厉的限购政策被悄然化解。近日，上海叫停非户籍居民“补税购房”，从严实施限购，就是在为政策打补丁。更值得关注的是，局部性的限购所产生的“挤出效应”，反倒成了三、四线城市房价上涨的推手。

　　限价政策此前也曾引发了较大争议，被视为调控房价的“杀手锏”，但是全国各地房价控制目标公布后，绝大部分参考经济增长速度和居民人均可支配收入增幅的目标，设定房价上涨10%左右，这使得限价目标俨然变成涨价目标，市场下跌的预期也被逆转。更加值得警惕的是，政府暂时以行政手段对价格进行干预，使其略低于市场均衡价格，这将导致供给减少，需求增加，限价措施取消后，很可能迎来房价的报复性上涨。

　　笔者认为，“限购”、“限价”作为一种短期的过渡性政策，尽管能够遏制房价过快上涨，但其副作用也不容小觑。一方面，由于限购政策本身并不能完全甄别消费需求和投资、投机需求，所以，正常的、刚性的消费需求在很大程度上可能会被误伤；另一方面，限购人为扭曲了价格机制，使得价格很难发挥引导资源配置的作用，容易造成经济结构失衡。此外，由于房地产产业链条较长，限购、限价等政策若持续时间长，很可能会出现矫枉过正的情况。

　　眼下，依靠行政手段调控楼市，仅是权宜之计而非治本之策。在土地财政的现实面前，宁“限价”不“限购”已折射出一些地方政府应对楼市调控的趋利心态，这势必令政策的效果大打折扣，从而令政策执行陷入窘境。如果地方政府一味地在“限”字上做文章，不仅会伤害市场，也会影响政府公信力，应严防地方政府把公共服务职能扭曲为单纯的管制职能。不市场的政策往往也是不经济的。

　　笔者认为，应加快财税体制改革，打破地方政府的“土地财政”依赖症，否则高房价难以真正回归理性。同时，应研究借鉴发达国家经验，一方面在持有、出售等环节，加大房产税、空置税、暴利税等市场调节力度，精准打击遏制投资、投机等行为，另一方面，完善保障性住房的建设、融资、管理机制，从而间接调节房地产，将房地产调控引向长效化、制度化。