无论何种善后方案都只是亡羊补牢，问题的关键在于源头的控制及过程的监督

　　□ 财新《新世纪》记者 李慎 | 文

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　　万

　　科和五矿终于从香河土地违规泥潭中脱身。

　　“最后的处理结果，对于各方来说都是一个能够接受的，可以执行的方案。”一位万科（000002.SZ）内部人士向财新《新世纪》表示。

　　由北京万科企业有限公司（下称万科）和五矿建设有限公司（00230.HK；下称五矿建设）联合开发的“欢庆城?鹭湖”项目（下称欢庆城），被当地政府视为香河土地违规案善后中的最大难点。

　　这并非因项目占地规模，而是因其被中央督察部门“揪住”列为典型。（参见本刊2011年第26期《香河难了局》）

　　“最难解决的问题先解决了，剩下的问题还需要一个一个来。”河北省廊坊市一位官员向财新《新世纪》记者表示。

　　欢庆城项目只是香河土地违规案善后的开始。据财新《新世纪》记者了解，类似欢庆城这样土地瑕疵的房地产项目，在香河至少还有三个以上，包括绿地、富力等在内的开发商均被卷入其中，后续如何处理尚无明确说法。

　　此前，香河县常务副县长凌少奎曾对外承认，香河违规、违法占用的土地达4000多亩。

　　欢庆城终被政府以看似合理的价格回购，开发商则得以全身而退。项目被收购之后，这块性质原本为“新民居建设周转用地”的土地，政府将作何安排？农民补偿问题能否得到妥善解决？上述廊坊市官员对财新《新世纪》记者表示，“是否将改建成农民回迁房，以及其他的赔偿问题，现在还没有定论。”

　　在中国土地征用的博弈结构中，普遍存在中央政府和底层农民“两头小”、地方政府与开发商“中间大”的失衡现实。（参见本刊 2011年第4期封面报道“谁动了土地”）

　　此次在中央有关部门的强力督查之下，方得欢庆城问题的“一究到底”，但香河案的解决之道，对于中国四处“潜伏”的土地违规违法问题，是否具有样本价值？

　　上述疑问在财新网引发激辩。正方认为，土地违规拍卖屡见不鲜，但一旦政商合流，形成“生米煮成熟饭”的事实，往往不再纠正。农民利益受损，城市化进程的非和谐性加剧。此次香河通过退款收购在建项目解决，应当是合理合法的好办法。

　　反方则认为，土地已注入水泥混凝土，农民复垦短期内不现实，况且只要市场有需求，地方未来仍可能再卖土地。虽说土地转让时违规在先，但已是既成事实，便应选择更为务实的经济手段来调解。

　　农民上告是因补偿不足，只有让在建商业项目进行下去，并通过收益共享等合理方式让失地农民获得补偿，才是正解。

　　政府退款之举，事实上是把农民对多分蛋糕的争取和努力，变成了取消蛋糕本身，对农民是不利的。

　　两方激辩一时高下难分。一位法律界人士对此指出，无论何种善后方案，都只是事后的补救，重点是对土地交易流程引入长期有效的独立监督机制，在源头上控制此类违规案件发生。“而香河一案，还应看如何追究相关涉案人员的责任。”

　　全身而退

　　7月25日，五矿建设发布公告称，已与香河县政府、香河县公有资产经营公司（下称香河公营公司）、香河县国土资源局签署协议，香河县国土局将向其旗下两家联营公司退还土地出让款约3.37亿元，香河公营公司则以约3.96亿元的价格收购土地上在建项目。

　　万科也在7月26日下午发布新闻稿称，五矿、万科就欢庆城项目的善后解决方案，与香河县政府达成一致。

　　在确保企业合法权益不受损失的前提下，与企业解除该项目土地出让合同，并对在建工程予以收购，欢庆城项目终止。

　　接近此事的人士对财新《新世纪》记者透露，对在建项目3.96亿元的估价，基本考虑到了企业投入的建设成本，但并未给企业其他相关投入和损失留有赔偿空间。不过，这样的结果，已令本来十分焦灼的万科“满意”。

　　据财新《新世纪》记者此前了解，香河土地违规一案，由国务院纠正行业不正之风办公室（下称纠风办）负责督导。纠风办高层领导对香河一案提出要求“坐实”，并将违规的欢庆城项目列为典型，要求必须拆除房子，平整项目。

　　欢庆城若被贸然拆除房子，万科将难以向300多位业主交代。为此，万科提出可以给出合理的经济补偿，而底线是不拆房子。但监察部门对此一直未予让步。

　　6月7日，北京万科向查封欢庆城项目的行政部门香河县住建委的上一级政府——香河县政府提出了行政复议。万科提出，香河县住建委在没有任何通知公告的情况下，查封了欢庆城项目，行政行为不合法。

　　行政复议程序的法定期限为受理申请之日起60日，最终解决方案即赶在了行政复议期满之前推出。“双方都不想闹到法庭上，”一位接近此事的人士表示，“这件事拖得越久，对双方越不利，最终政府也怕把事情闹大。”

　　但等待万科和五矿的，还有客户赔偿问题。7月26日，万科五矿推出了“全额退还已支付购房款，另加已付房款金额的8%”的补偿方案。“我们综合考虑了这三个月的资金占用成本，最终认为8%的补偿还是比较合理的。”上述万科内部人士对财新《新世纪》记者称。

　　一些欢庆城业主并不认可这一补偿方案。7月27日下午，30余位欢庆城业主聚集到北京万科公司，指责开发商在未经与业主商讨的情况下，单方面出台“补偿”方案，并对补偿比例表达不满。

　　接盘之后

　　五矿在公告中称，关于欢庆城项目用地，河北省政府批准该土地的实际用途为“新民居建设用地”，而非公开拍卖时所称的“开发建设用地”。万科也称，香河县政府未按省政府批准的“新民居建设周转用地”的用途供地，属违规供地。

　　“新民居建设用地”的本意是提升农民居住水平。照常理，这类土地上应该建成提供农民居住的房屋。一位业内人士对此分析称，未来欢庆城项目很有可能会被改建成农民的回迁房。

　　但一位廊坊市官员对财新《新世纪》记者表示，“是否将改建成农民回迁房，以及其他的赔偿问题，现在还没有定论。”据财新《新世纪》记者了解，此前有人曾提议，万科和五矿先退出，再在接盘的公司中占大头，但这个“金蝉脱壳”的提议最终没有被采纳。

　　上述万科内部人士对财新《新世纪》记者透露，“我们这个项目就此终结，完全不参与后面的改建。”

　　北京万科总经理毛大庆对财新《新世纪》记者表示，在欢庆城项目退地之后，万科并不会完全退出香河市场，“万科参与了香河田园生态新城的整体规划，未来还会参与香河土地招拍挂。”

　　北京市才良律师事务所律师朱孝顶向财新《新世纪》记者表示，近年来土地违规拍卖屡见不鲜，此次通过退款收购在建项目解决，只是“亡羊补牢”的措施，并不能从根本上对地方政府和开发商起到警示的作用。

　　朱孝顶质疑称：收购款及未来改建款从何而来？损失的还是国家财政。政府收走之后推倒了重来，造成了资源浪费。一个项目可以这么解决，但若推开了都这么干，并不是好办法。”

　　朱孝顶认为，深陷香河土地违规案的不仅有欢庆城项目，“所有土地瑕疵项目都应彻查，应严厉追究相关人员的责任，加大处罚力度，以儆效尤。”

　　本刊见习记者朱以师对此文亦有贡献

　　

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