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一线城市房价为何如此“坚硬”

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-03 07:08 来源: 金融时报

  徐绍峰

  “一线城市房价下降,四五月或现拐点”,4月份的空头预言,如今早已落空;“一线城市房价将下降30%”、“一线城市房价下降已成定局”,4月份的空头预测,如今也早已成了笑谈……

  中国指数研究院最新发布的“百城价格指数”报告显示,7月份,京沪广深4个一线城市的房价继续小幅上涨。这让空头们异常困惑:一线城市房价何以如此抗跌,甚至时至今日,仍在小幅上涨?

  千万不要拿北京通州、大兴下跌的房价,来饶舌这是北京房价的下跌。那是通州、大兴,不是北京的二三环。那些地方本不该跟风飙升,那些地方也本不属于北京中心城区。

  我们还是来求解空头们的困惑:为什么那么多被称作“史上最严厉的调控措施”的楼市新政,那些坚定了很多空头“看空”信心的楼市新政,居然没有按下一线城市房价上涨的牛头?

  恒大地产日前在港发布的中报显示,上半年恒大新开盘项目销售合计122.6亿元,其中,三线城市销售金额74.1亿元,占比60.4%;而在恒大上半年423.2亿元销售额中,三线城市项目销售128.1亿元,占比30.3%。恒大地产中报还披露,6月份恒大新开11个项目,其中7个项目位于三线城市;恒大上半年新开盘33个项目中,三线城市项目有23个,占比69.7%;目前,恒大拥有在售项目共计89个,其中三线城市33个,占比37.1%。

  这就是答案了。

  在“限购”、“限价”等一系列宏观政策调控下,一线城市楼盘成交萎缩,国内大型房企纷纷将发展触角伸向二三线城市。原本很多人以为,楼市新政的密集出台,会迫使一些受困于资金链问题的房企不得不降价促销,一线城市房价下跌将不可避免。然而,几个月过去了,人们非但没有看到一线城市房价出现拐点,更没有看到一线城市中心城区房价有任何松动。现在看来,房企在二三线城市的项目收益,不仅给他们的报表带来了靓丽的数字,也让他们拥有了足以抗衡楼市调控政策的充足的现金流,更让他们在一线城市的项目无须为了资金压力而降价促销。因为,国家统计局提供的今年1至6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数显示,二三线城市房价涨幅靠前,且占据主体。换言之,很多房企在二三线城市早已赚得盆满钵满。

  不过,房企也并非没有烦心事。二三线城市房价的高歌猛进,已让国务院明确表示,将会对部分房价上涨过快的二三线城市采取限购措施。这意味着,二三线城市房价的“野蛮生长”将会得到遏制,给开发商带来高额回报的一些二三线城市,或将不再是房企掘金的沃土。而银监会主席刘明康日前在银监会年中工作会议上的讲话,同样让房企忧心忡忡:下半年要严格落实房地产开发企业“名单式”管理;要求银行业金融机构一定以在建工程为抵押,并及时调整抵押物估值;加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测,杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。这其中,“将继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持关注和警觉”的表述,更是让开发商嗅到了一丝不祥气息。

  不过,千万不要以为开发商将会束手就擒,房价从此会一路下跌。既然一线城市限购,房企可以到二三线城市发展;那么,二三线城市限购,房企为何不可以到四线城市,甚至到县城发展?事实上,中国指数研究院报告显示,三四线城市市场需求已经支撑了房企的销售回升。可以说,未来,不限购的城市,无论处于几线,都将是房企乐于开掘的“金矿”。更何况,听听住建部官员怎么说,“楼市限购令年内不取消”。年内不取消,明年取消?年内还有多长时间,不就剩下5个月么?扛过这5个月,明年对房企而言,是否又将迎来一个上涨的年代?

  再说,对于一些房企而言,他们不仅可以纵横驰骋于三四线城市,继续收获暴利,还可以进军保障房。而保障房的资金,银监会是这么说的:“支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台,督促银行业金融机构在符合要求的前提下,加大力度抓紧放贷,增强责任意识,全力支持完成今年的保障性住房建设任务。”对于一些神通广大的房企来说,既然信贷资金的通道并未彻底堵死,那么,有这么一个“口子”,保持一线城市房价继续“坚硬”已经足够了。

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