北京3000亿资金被套 房企巨头引领规模促销

　　21世纪经济报道 王营 北京报道

　　核心提示：在限购令扩容推动下，万科、碧桂园等房企巨头开发商开始规模降价求生。

　　8月2日上午，北京通州金隅花石匠售楼处门可罗雀。北京房地产交易管理网显示，该项目于2010年6月30日取得销售许可证的352套房，至今仅售出66套；而其于2010年11月28日取证的1231套房源，至今仅售出7套。最近两月该项目一套未售。

　　这是目前通州楼盘典型的销售状态。

　　在继珠江拉维小镇率先抛出降价万元之后，截至目前，为了突围销售困境，北京已经有多个郊区楼盘迅速跟进降价促销。华业东方玫瑰购房人张伟(化名)就遭遇刚签订合同就惊闻开发商降价千元的“噩耗”。

　　在限购令向二三线扩容和一线城市限购长期化政策的推动下，以万科、龙湖、碧桂园、华侨城等房企巨头为代表的开发商开始规模降价求生。

　　房企降价的动机

　　越来越多的开发商清醒地认识到，降价是当前楼市困境中突围最好的方式。

　　7月通州楼盘珠江拉维推出近40套特价房后，两周认购率达到80%。这打破了通州一直以来持续的销售僵局。据亚豪机构统计数据显示，通州区目前存量商品房达13269套，而7月份，通州区仅成交了263套商品住宅。

　　“成交与供应形成了明显的对比，自然会导致开发商的焦急和忧虑。为了促进销售，许多开发商进行了打折促销。据了解，当前通州区许多项目如华业东方玫瑰、M5朗峰、珠江拉维小镇等项目均以不同的方式进行让利促销，力度颇大。不仅通州如此，房山、大兴、昌平等远郊新城许多项目均出现打折促销的行为，打折促销似乎逐渐形成了风气，大有持续蔓延的趋势。”亚豪机构市场总监郭毅称。

　　不仅北京。在限购令扩容乌云笼罩下，近期以房企巨头为代表的规模促销抢占市场份额更是引起市场一场躁动。

　　7月23日，万科在深圳11个项目推出1万套房源获得每套5000元的优惠，涉及首次置业类、改善置业类和养生度假类等在内的多个产品系列。

　　7月13日起，龙湖在重庆推出了1000套优惠房源，包括重庆的10多个项目，有普通高层、洋房、别墅和商业地产，其中住宅最高优惠8%。

　　CRI研究中心总经理、克而瑞首席研究员陈啸天对本报记者表示，龙湖降价的方式很明智。调控反而给了龙湖加速进入房企第一梯队的机会。

　　龙湖地产相关人士也坦承，降价就是为了抢占更高的市场份额。相关数据显示，重庆龙湖半年销售合同金额超过60亿，共计房源7540套，接近去年全年约 9000套的83%。与此同时，今年上半年龙湖在重庆的市场份额也达到11.8%，创下有史以来最高水平。正常年份龙湖重庆的市场份额为6%-7%。

　　龙湖相关人士称，越是市场环境恶劣的年份，其市场份额就会爆发性地走高，比如在遭受金融危机的2008年，重庆龙湖地产的市场份额就增至9%。

　　陈啸天认为，当政策出现不确定性时，这是房企的自然应对措施。万科、恒大、保利、绿地等规模化企业，降价是为了加速周转；而中海、招商、华侨城等以追求利润为目标的企业，也需要通过调整价格推动销售，加强其在三四线非限购城市的布局；此时，最困难的是没有把握好节奏而出现资金困境的中小型房企，此类房企降价动机仅是为了自保。

　　北京3000亿资金被套

　　华业东方玫瑰是中小房企降价求生的典型。

　　根据北京市房地产交易管理网数据，从4月底开盘到目前，华业东方玫瑰3个月签约468套房源，拟售均价最高为24545元/平方米，成交均价仅为15956 元/平方米。记者计算，这个京房售证字(2011)41号的项目，目前仍有1010套房源尚未售出。该楼盘前身为中新集团旗下有名的“自由小镇”，后转予华业地产。

　　根据项目消息，华业东方玫瑰近日推出的特价房，每平米下调约1000元。另据该项目售楼员透露，部分较低楼层单价甚至只在14500元/平方米左右。这几乎是目前通州在手新房项目的最低价。

　　“3季度之后，中小房企项目或将率先出现实质性降价。”链家地产分析师张月称。

　　据链家地产市场研究部统计，截至目前，北京新建商品房库存10690套。大型房企所占库存比重约为35%，中小房企占65%，承载库存量为6.9万套，市值大概超过3000亿元。

　　张月认为，目前，大部分库存压力向中小房企倾斜，随着新项目入市和滞销情况的增多，销售压力还将持续增大。同时，3000亿库存市值积压套牢流动资金，未来 “降价放量”以增加资金回流成为必然。调控政策下，中小房企受影响更加明显，市场份额不断减少。下半年，“降价释压”成为主要现象。

　　亚豪机构副总经理高姗也认为，当前，打折促销的风潮正在蔓延。出于业绩要求及缓解资金压力，许多开发商不得不加速推货，降价促销成为必然。进入三季度，下半年京城楼市将迎来重要转变。