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沈彬:别让70年产权再折磨中国人了

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-04 06:14 来源: 时代周报

  沈彬

  最近,深圳被曝出所谓“全国首例无偿收回土地到期房产”案—金桃园大厦一期业主被告知土地出让年限期满后,政府将无偿收回土地,土地上的建筑及其他附着物,将被政府无偿取得。后来政府方面的澄清,越发让普通人看不懂。作为普通人要问:70年之后我的房子会不会被收走?这种奇怪的土地制度是怎么形成的?

  简单说一下金桃园大厦的历史,1998年,原深圳市规划国土局同意原南山区建设局以零地价的方式,将这块土地转让给深圳市罗沙工程有限公司,同时规定:土地期限届满,政府不仅无偿收回土地使用权,土地上的建筑物及其他附着物,也由政府无偿取得。

  最近,“无偿收回”的事被抖了出来,媒体作了报道,才有了“全国首例无偿收回土地到期房产”的新闻。

  回溯历史,解放之后我们一直在追求一大二公,对于私有化,特别是土地私有化一直非常“警惕”。在改革与保守的博弈中,政策往往是摸石头过河式的“机会主义”。

  1978年的十一届三中全会决定改革开放之后,1979年出台了《中外合资经营企业法》,其中使用了“场地使用权”的说法,明显是临时租地的意思,没有土地使用权的含义。之后随着改革的发展,土地日益成为重要的生产要素,于是1990年国务院的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了土地使用权有偿出让制度,其中规定居住用地的使用权最高年限为70年。

  这就是所谓“70年”的最早出处。土地使用权期满以后怎么办?该条例第40条规定“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”,到期连房子一起无偿收回,这也是当年深圳出让金桃园地块时,合同所明确要求的。

  同时作为“例外”第41条还规定,土地使用权期满,土地使用者“可以”申请续期,并重新签订合同,支付出让金。这只是“可以”而不是政府“必然”续期。原则上要收回,例外情况下可以延期,这是在1990年的环境下作出的“机会主义”决策。

  1995年施行的《城市房地产管理法》中,不再提“无偿收回”,第21条规定:年限届满后,土地使用者可申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,重付土地使用权出让金。

  把延期续约作为更确定的预期,是一大进步。但1990年那个《暂行条例》中的“无偿收回”虽与后法有冲突,却从未废止过。显然,土地使用权到期,连地上的房子一起由国家无偿取得,很不公平。法学界甚至直言其为公共权力“巧取豪夺”,于是法学家想出两套救济办法,一是国家作出补偿;二是申请续期。

  大家可以看出立法潮流所在:土地使用权从一种合同规定的、暂时的、有变数的债权,逐渐固定为长久性、可预期的物权,土地使用权越来越像“所有权”,但“私有化”在中国是非常敏感的,时不时有“左”的东西出来干扰。2005年就有学者认为当时人大正在讨论的《物权法》对公私产权平等保护,是“资产阶级法学”。但“青山遮不住”,2007年施行的《物权法》又进了一步,第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”这是进步也留下两个尾巴:住宅用地“自动续期”不是“自动免费续期”;对非住宅用地,并不适用“自动续期”。

  再回到本案中,深圳官方对于金桃园大厦的最终解释是:届满后依据《物权法》规定自动续期。这其实就是否定当年土地出让合同中的“到期无偿收回”。

  要想让“70年到期”不再像幽灵一样折腾着中国人,关键还在决策层的勇气,能不能在《物权法》的基础上再进一步规定“到期无偿续期”?这里值得一说的是,英国(包括英联邦、中国香港)并不实行土地私有制,土地名义上归英国君主所有(香港现在规定为公有),但已经高度虚化,不影响个人的土地买卖、土地使用权出让。这很值得中国借鉴,

  如果土地使用权得到公权有力保护,不受公权侵扰,即使不是“所有权”,一样是有确定预期、可靠保障的财产权。

  作者系法律工作者

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