银行仍需严控房地产贷款风险

　　王飞 杨堃

　　密集严厉的调控政策下，对涉足房地产业颇深的银行业而言，能否承受价格下降引致的贷款违约，能否抵御不良资产抬头带来的各类风险，始终是业界关心的重大问题之一，监管部门对此关注尤甚。

　　7月底，银监会主席刘明康在接受央视记者采访时透露，根据今年二季度新一轮房地产贷款压力测试结果，即使房价下跌50%，银行业也可以承受。刘明康在采访中强调，不存在银行业被房地产裹挟一说。这一声明不但显示了政府对房地产调控的决心，更进一步增强了人们对持续调控的信心。

　　所谓压力测试，是指将银行业金融机构或某一资产组合置于某一设定的极端市场情况下，然后测试其在一些关键市场因素发生剧烈变化的压力下所表现出的状况，看其是否能经受得起这种市场突变。

　　作为国际银行业普遍采用的前瞻性风险管理工具，压力测试于1995年由国际证券监管组织（IOSCO）提出，并在次年得到国际清算银行（BIS）的认同，认为银行应当定期开展，进而在全球银行业范围推广，成为许多国家银行监管机构检测银行资产质量、评判风险抵御能力的重要手段。2009年，美国联邦储备委员会、联邦储蓄保险公司、美国货币监理署和储蓄机构监管局联合对境内19家主要银行实施了压力测试，要求10家未过关的银行再融资746亿美元。2011年7月，欧盟银行业管理局公布20个国家90家主要银行参与的最新一轮银行业压力测试结果，也要求未能通过测试的8家银行未来增资25亿欧元。

　　房贷压力测试则是针对影响房地产市场波动的主要因素，如房价、利率等关键指标，结合定性与定量的方法，测试银行的房地产类贷款在这些指标发生剧烈变化时，资产质量和预期损失会呈现怎样的分布。

　　商业银行贷款一直以来都是我国房地产市场的主要资金来源之一。特别是在经历前几年房价的急剧上升和银行的“放贷狂潮”后，房地产贷款在商业银行资产的规模和占比都已十分惊人。据央行披露的有关数据，2010年全国新增房地产贷款近两万亿元，约占全年新增贷款的四分之一。但随着“新国八条”的颁布，各地都开始了新一轮的房地产市场调控，多个城市纷纷实施“限购令”，措施之严厉，态度之坚决，史上罕见。同时，央行年内已三次上调存贷款基准利率，六次上调存款准备金率，紧缩政策下不断收紧的流动性，使得银行的经营管理与资产配置面临着更为严峻考验。

　　因此，为应对国内外复杂的经济环境和未来增长可能面临的诸多不确定因素，监管部门加强了对重点领域风险的监管，多次在不同场合强调要重视房地产贷款风险，要求商业银行提足拨备，严格执行各项监管政策。按照今年初工作会议的部署，4月银监会启动了新一轮房地产压力测试，除按照以往规则设定多档的房价下跌和利率上调比例外，还针对不同地区房地产市场的状况，区分了高风险地区和一般地区，情景设置更为细致科学。而本次测试的结果更是让担心调控政策会伤害到银行体系进而引起经济整体波动的人们稍稍松了一口气，也让政策制定者们“投鼠”不再“忌器”，多年的拨备积累和不断提高的资本充足水平已让银行有足够的信心与能力迎接可能到来的风险考验。

　　当然，“房价下跌五成”只是理论上的情景设计，刘明康也在采访中指出，对房价下跌进行压力测试不代表银监会对房地产走势的判断。与其他的情景分析一样，压力测试也是建立在条件假设和静态数据的基础之上，主要依靠经验来测算损失率和违约率，缺乏更加可靠的动态量化手段。同时，压力测试只考虑了房价和利率两个因素的极端变化，而其他影响房地产市场的因素，诸如物价、收入、就业等，并未纳入测算的范围。此外，一旦房地产市场出现震荡，还将对数十个上下游行业产生较大影响，这些领域的信贷资产的安全也必将受到威胁。

　　因此，面对乐观的测试结果，监管部门和商业银行当然也不会放松对房地产贷款的关注和风险管控，毕竟作为发展时间尚且有限的新兴市场，我国的房地产业尚未经历过一个完整的经济周期，缺乏历史数据的比较参考，加之未来国内外经济走势充满变数，一切都有待进一步观察检验。因此，有关部门绝不能放松对房地产贷款的风险管控，应进一步落实调控政策，继续执行差别化房贷政策，巩固和扩大既已取得的实施成果；广大银行应切实增强风险管控能力，适时调整贷款结构和期限配比，加强贷前贷后管理，提足拨备，努力将可能的损失降到最低水平。

　　作者任职于特华博士后科研工作站