上海豪宅市场全新燮变

　　王其明

　　新“四大天王”领衔 地段论法则改写

　　2005年，中央出台“国八条”，将房价和地方政府官员的乌纱帽挂钩，强势的调控政策立刻让楼市一片惨淡，当时，北京、上海、南京等主要城市房价均出现下跌。

　　但在房价下跌之时，上海地产界却出现了一件让国人瞩目的“楼王”事件。2005年，老“四大天王”之一汤臣一品开盘，起价10万元/平方米，震惊全国，一时风头无二。而转眼几年过去，以金地天境、星河湾、绿城玉兰花园、仁恒怡庭为代表的新一代豪宅已然成为2011年上海豪宅市场的领军者。大有取老一代王者而代之之势。从老“四大天王”（华府天地、汤臣一品、紫园、檀宫）到新“四大天王”的转变，反映出的是上海豪宅市场，乃至上海房地产市场的变化。

　　１“四大天王”的履新征途

　　比起老字号的“四大天王”，新“四大天王”们不再留恋传统意义上的内环地段。它们或位于佘山，或踞守花木，或盘旋唐镇，远离尘嚣，以毋庸置疑的强势引力，改写了地段的原始意义。

　　随着城市格局与交通的日新月益，上海的豪宅也从当年的地段至上论，回归自然。在新的豪宅“四大天王”们的字典中，自然资源成为首选要素。

　　老字号的“四大天王”多处于传统黄金地段，这些豪宅完美地演绎了人们眼中传统的“好地段”的标准形象。而传统的好地段坐标有限，五年之后，当上海豪宅市场的能量积蓄到又一次成熟的高点爆发的位置时，新“四大天王”出现了。豪宅的产品力、地段论、生活观得到了锻造改写。

　　2011年夏，上海浦东花木的星河湾二期开盘。浦东星河湾项目分为两期开发，一期一亮相就十分惊艳。较之三年前一期开盘的全城轰动，二期开盘正逢调控最冰点时期。但更进一步的产品精装设计，3.6米层高的全套房设计，加之一期物业与星河湾酒店交付使用所带来的巨大口碑效应，还是使来自全国各地的富豪们踊跃下单。

　　同在夏季，浦东内陆的唐镇，中国豪宅制造队列中的领军品牌绿城在上海的首个大平层产品玉兰花园亮相。玉兰花园在法式官邸的十字形空间布局的设计上，可谓鼻祖。绿城玉兰花园平层官邸的设计灵感来自于昔日王室宫廷的建筑秩序，确定了新古典主义的建筑风格，而平层官邸取法帕拉迪奥圆厅别墅的格局，让过去仅存在于教堂以及皇宫的古典建筑形式走入了中国当代居住。

　　上海北面，新江湾城，这里是若干年前的军用机场，如今因城区唯一的自然湿地景观和新兴豪宅版图、地王频出而名声显赫，今年3月份，仁恒怡庭开盘。仁恒是上海最具口碑的老牌豪宅开发商，老客户的忠诚度较高。仁恒怡庭在户型上以叠加别墅为主，首创了叠墅私家泳池、私家电梯、私家地下储物库等诸多全新理念。空中和顶层的叠墅也可以同时拥有单独的私家电梯和地面入户私家花园，同时拥有超大尺度的空中露台，做到了独门独户、互不干扰。

　　而最后一个炙手可热的天王——金地·佘山天境，也在夏季的热浪中，于沪港两地同时开盘。以产品创新著称的金地打造了一个在全国都堪称里程碑式的作品，融入大量令专业人士都叹为观止的空间创新和豪宅理念——拥有设计专利的“平墅”、每户私享的空中嵌入式泳池、度假式的空中庭院、配置了公共电梯和私人电梯的“双梯入户流线”，还有专为业主建造的一座高星级“私人酒店”，金地号称天境里每一套住宅都是“总统套房”。

　　毫无疑问，在这五年间，豪宅发生了一系列的进化，而这种进化，又往往与高端客户对生活的要求有着息息相关的联系。

　　比起老字号的“四大天王”，新“四大天王”们不再留恋传统意义上的内环地段。它们或位于佘山，或踞守花木，或盘旋唐镇，远离尘嚣，以毋庸置疑的强势引力，改写了地段的原始意义。可以这么说老四大天王的地段要素共性有三：良好的交通，完善的配套，不错的自然资源。而五年之后，同样关于地段的理解，这些要素共性不变，而排序却发生了悄然变化，“不错的自然资源”晋级到第一要素的位置。随着城市基础设施的完善，交通路网的铺设使城市四周都已经迅捷可达，而智富阶层对于自然生态生活的要求日益提高，使得一些独占都市稀缺自然景观的地段，成为首席。

　　２新“四大天王”变革力

　　当年汤臣一品业主进入大堂，必须使用“掌心仪”，将整个手掌按上去来识别身份。而今天，在金地佘山天境的大堂里，看到的则是“指脉仪”，将手指插入，通过检测业主的静脉血液流动来识别身份。

　　新“四大天王”旗帜高悬，在产品上，表现出新生代的成熟度。

　　新“四大天王”都是不约而同的大平层，这是时代的选择，也是生活回归本源的选择。在房型上，新“四大天王”的大平层普遍采取了全套房的设计，主卧空间、衣帽间、书房、健身房、育儿房等各个功能区间都得到了保留，合理的功能区间以及精准的分区既保证了家庭生活的各种需要能够得到满足，又确保了各家庭成员能够拥有各自独立的生活空间。而各个功能分区被放置在同一平面上之后，不仅对于老人和小孩显得更为方便和人性化，而且对于整个家庭来说，在同一平面上的相处也更有利于家庭成员间进行流畅的交流和沟通。

　　较之于豪华会所，酒店开始盛行于社区。拥有豪华会所，似乎已是老字号的“四大天王”对于豪宅软件的想象极限。而新“四大天王”，正在寻求更高档次的配套，酒店，开始被越来越多地引入到社区中。以星河湾为名的酒店与其住宅一样享有良好声誉，而在天境，一座只容纳40位尊贵客人的私人住区酒店，也已落地成型。社区内酒店更具价值的是它将向社区内的住户输送标准化与个性化的服务模式，这些服务包罗万象，包括帮忙去机场接送亲友，或者替业主孩子物色游泳教练。

　　层高问题也被关注。地暖与中央空调的普遍采用，是五年之间豪宅的又一个变革点。由于豪宅消费者——智富阶层的住宅消费观，而为了满足这些技术设备对于层高的消耗，新“四大天王”的层高都至少达3.4米，这个数字，甚至超过一些早年的别墅层高设计。这些数字带来的是居住感受的质变，空间格局、视野通透甚至呼吸中的含氧量都变得更加充沛。

　　对于房型、空间格局的追求开始登峰造极。在天境，甚至出现了室内空中私人泳池。许多房型中都设置了一座3米宽、11米长的室内泳池。天境向来访的准买家们渲染着一种一年四季，一天各时，在自己的王国中尽情畅游、如鱼得水的私密而欢快的生活氛围，引起了许多注重情调的买家们的强烈共鸣。

　　甚至到产品的每一个细节，都折射着这种豪宅的进化，例如当年汤臣一品业主进入大堂，必须使用“掌心仪”，将整个手掌按上去来识别身份。而如今，在金地佘山天境的大堂里，看到的则是“指脉仪”，将手指插入，通过检测业主的静脉血液流动来识别身份。

　　凡此种种不拘一格的突破，反映出新“四大天王”们对于智富阶层客户的心理研究细致入微。

　　３大平层的大时代

　　随着大平层热度的不断升高，豪宅市场的主导权也在逐步变换，由过去一贯的以别墅为主导开始转而成为由大平层占据主导性地位。

　　摊开新“四大天王”的履历表，整齐划一的大平层物业类型，发人深思。

　　所谓“大平层”，通常是指总面积达到300平方米以上，拥有完善功能区间的住宅。大平层不同于别墅上上下下的空间分割，更多的是将别墅的功能区间全部放置在一个平面上，也因此，大平层往往被称作为“扁平化”的别墅。

　　在历经智富阶层第一代的物质享受之后，别墅居住功能上的不足之处渐渐显现：建筑空间垂直分布导致住户生活的不便，社区人气不足引起物业管理的费用高昂但质量不佳，都使得越来越多的别墅业主渴望回归平层。

　　大平层的出现正逢其时。

　　相较于中国内地近年来才刚刚火热起来的大平层市场，在国外，对于大平层的接受则要早得多。在2008年之时，福布斯杂志曾经评选出“世界十大最奢侈豪宅”，大平层就占据了其中的七席。而造价高达20亿美元的世界上最昂贵私人豪宅，也是史上首座价值超过十亿美元的建筑——印度孟买高173米的“安蒂拉”大厦更是大平层的代表之作。大平层早已经成为顶级住宅的代言者。

　　而在中国国内，大平层住宅的起步虽然较晚，但异军突起的速度非常迅猛。在售价方面， “星河、天境、玉兰、怡庭”，其售价均已超过周边可比较的别墅项目，以大平层豪宅金地佘山天境为例，部分户型售价接近7万元/平方米，高出周边独栋售价近50%，但成交数据反映，受高端客户欢迎程度似乎明显好于周边别墅。

　　有资料显示，由于受到房产政策限制的巨大冲击，今年1月至2月，上海全市别墅销售11.22万平方米，同比下降了53.7%。整个2月售出的别墅仅有105套，同样创出2006年以来的最低纪录。在刚刚过去的7月，全市高端项目成交排名中，甚至无一独栋别墅，而大平层却占据其中的多位座席。

　　大平层公寓的成交和供应占比也正在全面提高之中。2009年一年，上海150平方米以上的大平层供应总计达到29286套，占全年供应量的17.8%，成交量达到20929套，占全部成交量的13%。而2010年大平层的供应占全部商品房供应的比例则增长至20%，成交占比亦达到了17.8%，分别提升了2.2%和4.8%。在楼市调控如此严苛的背景下，如此成绩单实属不易。

　　随着大平层热度的不断升高，豪宅市场的主导权也在逐步变换，由过去一贯的以别墅为主导开始转而成为由大平层占据主导性地位。近年来，绿城、星河湾、金地、仁恒等知名品牌不约而同地相继投身于大平层项目，大平层的时代正悄然降临。

　　与别墅相较而言，大平层最大的不同之处就在于其平面化的特点，传统的别墅，空间重在垂直分隔，算上地下室和阁楼，楼上楼下往往达到4层，楼梯的存在，让日常居住变成了一种体力劳动，对老人、小孩也是一种潜在的威胁。大平层大幅提升了空间的利用率，大面宽、全景观、全套房的空间布局，使得空间颇具尺度感。

　　同时，大平层兼顾私密家居与邻里互动的氛围，更容易形成邻里间的交流和互动。

　　４地段论进化简史

　　随着城市基础设施的完善，交通路网的铺设使城市四周都已经迅捷可达，而智富阶层对于自然生态生活的要求，使得一些独占都市稀缺自然景观的地段，成为首席。

　　房地产领域的金科玉律：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。不过，却鲜见对地段深入探究。从新老“四大天王”的变迁，可以深刻理解一座城市地段文化变迁蕴藏的深意。

　　五年前的地段属性排序：第一配套、第二交通、第三自然资源。

　　在老“四大天王”中，于2005年开盘，素有中国第一天价楼盘之称的“汤臣一品”声称其卖的就是地段。汤臣一品位于繁华的浦东陆家嘴地区；华府天地则坐落于卢湾区马当路，紧邻新天地；而檀宫位于上海最具声望的高尚别墅圈之一—— 西郊虹桥；紫园则处在佘山脚下最好位置，在上海这一缺山的城市，坐拥佘山。

　　五年后的地段属性排序：第一自然资源、第二交通、第三配套。

　　新“四大天王”无一例外地并不位处传统意义城市中心。

　　浦东星河湾地处上海四大城市副中心之一的花木国际社区，紧邻上海市区最大的城市绿肺“世纪公园”,而天境则挟赵巷地王之风，遥望佘山，上海自然资源最好的区位：五A级的国家森林公园、上海最大的人工湖之一月湖、亚洲最大的辰山植物园，以及源自淀山湖的多条自然河道；即便是自然资源相对不占优势的浦东星河湾，也受到世纪公园的辐射影响，空气质量明显优于市区。天境以金地首创的专利创新平墅，开拓豪宅的全新境界，为中国高端阶层打造享受性豪宅的平墅生活。

　　玉兰花园位于上海东郊门户之地，荣踞东郊国际商务社区核心位置；毗邻东郊国宾馆，坐拥上海顶级别墅区；邻近露德圣母大教堂与唐镇行政中心，人文底蕴深厚；东郊国际商务社区为浦东新区重点打造的大型高端国际居住区，周边环伺张江高科技园区、金桥出口加工区、金融信息服务产业基地等多个国家级重点开发园区，发展潜力巨大。

　　仁恒怡庭则地处上海中心城区唯一一块最大的生态湿地，同时俯仰大学城书香。

　　所有关于“地段、地段、还是地段”的标准，都在五年间经历了又一轮改写。地段进化论书写的背后，是智富阶层生活观、人生观的成熟与升华。