物流仓储业因何“拿地难”

　　物流仓储占地大、税收少，热点城市政府将土地规划为物流仓储的动力不足

　　【财新网】（见习记者 朱以师）各路诸侯集中涌进仓储物流领域，但无论背景与来历如何，目前都面临一个共同的难题——拿地极难。

　　据中国仓储协会会长沈绍基透露，早在15年前中国仓储面积就是5亿平方米，现在还是这么多。一方面是很多城区的仓库随城市化进程被拆迁，另外一个重要原因，则是用于仓储用途的土地数量供应太少。

　　“土地涨价了，而且不一定拿得到”，一位参与阿里巴巴建库的业内资深人士说，这一年间，工业用地的价格涨了差不多1倍。

　　世邦魏理仕的一份工业地产研究报告也指出，目前工业地产的整体推地量相当有限，其中物流用地更是供应短缺。

　　世邦魏理仕北京公司工业与物流服务部副董事胡晓睿告诉财新记者，大多数热点城市的政府，并不愿意将土地规划为物流用地，因为物流仓储通常占地大而税收少。这样一来，在地方新增建设用地的供应计划安排中，仓储用地就竞争不过其他用地类型，如住宅用地、商业用地等。而且，相比较而言，仓储用地的出让成交价格也远不及住宅、商业用地等。所以，在热点城市中，直接规划用于物流仓储的地块少之又少，即使有也是作为商务园区或工业园区的配套。

　　“现在不管什么企业，在一线城市已经基本不可能拿到物流仓储用地。”胡晓睿说，除非营业额非常高的企业愿意将结算中心或注册地放到当地，能对当地税收形成显著贡献。他认为，要解决物流仓储的库荒问题，仍需政府从行业政策、土地政策上做出改变。

　　另外，交通环境的客观因素，也注定了适合用于物流仓储的土地有限。例如，北京开通六环之后，大型货车进入五环就会受到限制。因而，六环周边的几个进京要道的附近区域，才适合作为物流仓储用地，这也是物流用地供应较少的另一个客观原因。北京市的四大物流基地——顺义空港、通州马驹桥、大兴京南、房山良乡等便是沿着六环布局。

　　同时，以电子商务企业需求为主要推动力的仓储热，其着重点恰集中在一线城市和二线热点区域。大型电子商务企业区域型中心往往选择交通枢纽型的一线城市和省会城市，如京东的7个一级物流中心选址分别是广州、武汉、成都、上海、北京，沈阳和西安，而淘宝的7大物流中心初步选址是乌鲁木齐、成都、广州、上海、郑州、北京、沈阳，因为靠近市场和客户是物流中心选址的最核心因素之一。2009-2010年中国网购热门城市报告也显示，中国网购消费力十大城市分别是上海、北京、深圳、杭州、广州、南京、苏州、天津、温州和宁波，主要集中在长三角、珠三角和京津区域。而这些区域正在成为电子消费商务企业物流布局的重镇。

　　在上述热点城市，物流仓储用地稀少，再加上需求强劲，造成了租金飙升、地价大涨。在北京市工业土地价格统计图上，2011年一季度的物流用地拉出了一根极陡的上升曲线。其主要原因就是1月份通州区马驹桥五幅物流用地的拍卖，天津开发区路丰投资有限公司以3.856亿元的总价将其中四幅全部收入囊中，平均地价超过170万元/亩，其中最高的一块地拍出1.88亿元，高出起拍价3倍多。

　　“这是北京市第一次把工业用地‘拍飞了’，对业界的震动很大。”全程目睹拍地过程的人士回忆说，现场甚至没有人知道路丰投资的来历。

　　该人士担心，热点城市中愈发稀少的物流土地，如果都以疯抢高价的方式出让的话，土地成本太高，反而不利于企业经营以及物流行业的发展。■

　　附一：北京工业地价曲线图

数据来源：世邦魏理仕

　　附二：配送中心选址最优特征

资料来源：五合智库搜集整理