北京楼市拐点显现

　　杨洋

　　记者杨洋从年初售价的近180万元，到现在的130万元，家住北京通州梨园地区的石女士真正感受到了房地产调控所带来的寒意。

　　石女士2005年在通州买了一套88平方米的房子，总价是36万元。石女士告诉记者，眼看着自己所买楼盘的房价从每平方米单价过万元、再到过两万元，并极有可能借助“通州国际新城”的东风，突破3万元大关时，一切却又急转而下。“今年年初，一位邻居以每平方米2万元、总价176万元卖掉了与我家同样大小的房子，当时很多人还在说卖便宜了，而现在房地产中介人员告诉我，最多只能卖到每平方米16000元，每平方米就缩水了4000元。”不过，与最初的购房价格相比还是有较大涨幅，因此，石女士还是可以接受目前的状况，但并不是所有购房者都能“看得开”。

　　8月6日，距离石女士家仅有两公里的一处名为华业东方玫瑰楼盘处，几十位购房者打出“价格欺诈、天理难容、不退差价、誓不罢休”的标语进行维权。引发这次行动的直接原因是房地产开发商最近采取的打折销售行为。新开楼盘的“降价”对于在两个月前刚刚购买该楼盘的其他购房者来说难以接受。

　　在通州地区，近期房地产商采取降价销售的行为已经不是个别现象。相信随房地产调控措施的进一步发酵，通州地区的房价下跌趋势也将愈发明显，这会倒逼房地产开发商打开“降价”闸门。同时，老项目新楼盘降价销售行为的普遍化，购房者维权也会频繁上演。

　　我们看到房价下降的直接原因是国家对房地产市场的调控，而根本原因则是在通州已经形成了供大于求的房屋买方市场。据统计，截至7月25日，北京商品房库存量为106763套，其中近郊区域，如通州、房山、大兴等地库存量为52606套。在现有大量房源积压，未来又有大量房地产项目上市的压力下，快速降价销售将是房地产开发商的上上策。

　　而就在去年，对北京房屋销售额最大贡献者仍是北京的郊区楼盘。去年年末，北京房屋销售排名中，郊区楼盘大放异彩，无论是公寓、普通住宅，还是顶级豪宅，都赢得开门红。

　　有专家曾表示，郊区楼盘的热销表明，高房价已经将刚需挤出城区，他们受此轮房价上涨影响最为明显；而豪宅的热销则表明，投资者对房地产信心不减。随着城区内可开发土地的减少以及近年郊区土地的热拍，未来几年新建楼盘将集中于郊区，这也将把人们的购房需求引至郊区。今年多条郊区地铁的开通，更会在一定程度上加重这一趋势。

　　根据上述看法，以通州为代表的郊区楼盘销售及价格的迅速回冷，将不仅仅意味着某一区域房地产市场的渐回常态，它将预示着整个房地产市场拐点的到来。一直以来，房价快速上涨的主要推动力便是强大的需求，其中既包括投机性需求也包括刚性需求，在房地产调控措施将投机性需求强行压制的同时，更难调控的刚性需求也终于出现减弱趋势。因此支撑房地产市场过热的原动力———需求减弱了，拐点便会加速出现。