诺安鹏华欲抄底海外不动产

　　夏欣

　　8月9日，内地首批投资海外REITs（房地产信托凭证）的两只QDII基金同时获批。

　　尽管有统计数据显示，REITs过往30年平均年收益率可达10%~15%，远高于各类理财产品，但在美债危机背景下，此番鹏华美国房地产证券投资基金（以下简称“鹏华房地产”）和诺安收益不动产基金（以下简称“诺安不动产”）出海，吉凶互现。

　　据了解，同日获批的这两只QDII均投资于在海外上市的REITs，仅投资区域有所差别。诺安不动产基金经理赵磊告诉《中国经营报》记者，为规避单一市场的风险，诺安不动产投资美、澳、英、法、加等发达国家和地区的REITs。

　　鹏华房地产则主要投资于美国上市的REITs，但投资范围并未限制在美国，“从投资价值出发，美国市场最具投资价值。美国市场最为成熟，法律、税收等制度最为完善，美国REITs市场将是鹏华该系列产品线布局的起点。”鹏华基金国际业务部相关人士说。

　　投资REITs QDII的风险主要有两方面：一是汇率风险，尤其是人民币对美元的升值担心；二是投资标的国家不动产的周期性波动。

　　对此，鹏华前述人士表示：“从中长期来看，人民币是否一直维持现在的升值预期本身就具有不确定性。我们会考虑外汇风险的对冲，在有必要的时候选择外汇远期等金融工具进行相应的风险规避。”

　　据悉，从覆盖范围来看，美国REITs市场占全球REITs市场约40%。对于美国房地产市场投资价值是否凸显，市场同样有分歧。一种认为美房市已经见底；但亦有观点认为，仍处于找底阶段，不具备实现趋势性好转的基础。

　　“美国房地产市场的低迷主要指的是房地产住宅市场，以及新屋成交与开工项目。诺安不动产主要是投资于租赁型公寓，而美国新屋销售的低迷恰好与租赁公寓可形成替代效应，今年以来，美国公寓租金也呈稳步上涨趋势。”赵磊说。

　　鹏华前述人士则表示：从2006年7月份开始，美国住宅地产下跌超过三分之一，2007年2季度美国商业地产见顶后，到目前最大跌幅也达40%，美国房地产目前的估值水平和收益率都处于合理的范围。根据美国地产经纪商协会的数据显示，外国投资者已开始在美国抄底购置房产，截至今年3月份的12个月内，交易额已超过400亿美元。

　　在赵磊看来，美国如果推出QE3（第三轮量化宽松政策），也将成为推动REITs上涨的因素。REITs涵盖了住宅地产和商业地产的各个领域，基本上都属于商业地产。“美国推出QE3的结果，必然是过多的货币追逐有限的不动产，其结果将推高商业地产资产价格上涨。”

　　也有市场人士指出，近期，美国主权评级遭降低，牵连到和政府密切相关的美国两房——房地美和房利美两家重要房贷融资公司的信用评级，将进一步抬高房屋贷款成本。

　　对此，鹏华前述人士表示，鹏华将只投资上市交易的权益类REITs，并不投资抵押型REITs，因此，该政策对基金投资的标的影响相对较小。

　　“两房更多涉及的是住宅类贷款，而国外大多数REITs从事的都是商业地产后期的运营，而且对于发行REITs的这些上市公司来说，其融资渠道比较多，融资成本也比较低。”赵磊表示。

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　　什么是REITs？

　　中文名叫“房地产信托凭证”，是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。一般情况下REITs的分红比例超过90%，目前美国REITs能获得的股息率为6%~8%；另外，投资REITs还能获得资本利得即REITs持有不动产物业的长期资本增值。