刘社：河南模式亟待探索

　　刘社 河南财经政法大学教授 城市发展研究中心主任

　　 由于开发商缺少实际经验，没有足够的专业度，河南养老地产发展成功的案例极少，很多项目都在做着“真房产，假养老”的把戏。

　　□经济视点报见习记者 刘 攀

　　

　　 日前，在2011年中国养老休闲地产高峰论坛上，作为唯一一位河南本土专家，河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社针对河南养老地产目前所面临的困境进行了深入剖析，并提出了发展思路。

　　

　　养老地产之河南特点

　　2010年全国第六次人口普查，河南省60岁以上人口已占全省人口的12.72%，老年群体已是相当庞大。从郑州市来看，全市有860万常住人口，60岁以上人口已突破100万，而养老院只有30多家，床位只有5000多张，容纳的老年人仅占郑州老年人口总量的0.5%，远低于全国1.59%的水平，河南养老地产市场需求极大。

　　河南养老地产不仅开发建设量偏小，还存在着医疗服务等配套设施差的状况。同时，由于养老地产横跨地产与服务业两个行业，开发商缺少实际经验，没有足够的专业度，河南养老地产发展成功的案例极少，很多项目都在做着“真房产，假养老”的把戏，借养老之名来开发房地产。

　　对于老年住宅的需求者来说，经济支付能力还比较差。据统计，郑州市养老院每月一个床位的收费在1300元以上，更有个别高档养老院达到3000多元。而郑州市区2010年城镇居民人均可支配收入只有1.9万元，月均1600元。可以说，郑州呈现出的是典型的“未富先老”的景象。

　　

　　养老地产之河南困境

　　首先，在当前紧缩的信贷环境下，普通地产项目的融资尚处于艰难之中，那么前期投资大，资金回收期长的养老地产项目融资就更难了。

　　其次是规划设计的困境。中国城市用地上尚无“养老地产用地”的划分，在城市规划指标体系中也缺少老年住宅的系列指标。还有就是在社区建设上，是混合社区好，还是单一社区好，是定位高端，还是定位中低端，这些都没有成熟经验可循，都在摸着石头过河。

　　再次是运营困境。目前国内缺少成熟的模式，养老地产到底是直接销售还是企业自持，或者二者兼顾？这些都无定论。同时也存在相关法律缺失、服务质量考量、成本价格错位等诸多问题。

　　还有就是政策困境。养老地产如何定位国内政策尚无，而对养老地产融资、税费上的优惠政策也不够明细，政策支持还落不到实处。

　　最后是护理困境。目前，我国有3000多万老人处于失能或者半失能状态。养老社区需要的不仅是独特的家政服务，更需要针对老年人的康复护理，而我国的传统养老缺少这一理念，更缺少这方面的专业人员。

　　

　　养老地产之河南出路

　　面临诸多问题，河南养老地产该如何改进，如何发展，出路又在哪里？

　　刘社认为，首先要从制度建设入手，政府应出台融资和税收减免优惠政策；补充完善养老住宅规划设计的指标，使养老地产开发有标准可依；养老项目拿地应灵活一些，除了招拍挂形式，也可以通过划拨或者协议出让等；将城郊小产权房改建成以租赁为主的养老社区，弥补老年地产建设量的不足。

　　其次是养老地产发展模式的多元化。针对河南情况，刘社认为，开发商要先建中高档的养老地产，探索出成熟的模式，然后才能快速发展。另外，老年社区的房产可采取出租、分段卖产权和销售的方式灵活经营。开发商可以将养老地产作为楼盘的一个亮点来打造，等整个项目建成后，将社区养老设施移交给政府或专业机构营运管理。

　　再次是要加强康复护理人员培训和管理标准的建设。刘社强调，医学院校应增加康复护理专业人才的培养，以此来促进养老护理专业人员的供给。另外，需要尽快建立一套符合我国国情的老年护理行业管理标准。

　　最后，刘社指出，近几年，郑州郊区发展繁荣，旅游休闲地产发展风生水起，在休闲地产项目中可以适当嫁接、改造，往养老地产上靠近，不失为一种好的选择。