存货迅速攀升 房企博弈调控无胜算

　　田新杰

　　“调控政策长期化趋势明显，且不排除进一步加码的可能。如果有项目，应该尽快上市销售，不能再捂着了，定价也要随行就市。如果资金充足，可以适当看地、买地，适当进入三四线城市，寻找机会性投资契机。”中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱日前在“2011乳山银滩投资发展高峰论坛”上的这番表述，已为直白地描述了当前开发商的境遇。

　　屋漏偏逢连夜雨，年中房企的“体检报告”也很糟，房企资金来源与自筹资金相比的资金杠杆率已达到2.48的历史最低点，同时负债率、存货量等关键指标也显示，不少房企再不求变，即将病入膏肓。

　　困扰房企决策者的是，怎么自救？

　　房企“身体状况”告急

　　易居中国董事局主席周忻坦言，“房子越来越难卖，这是不争的事实，就越需要提升营销手段。”可是房企的“病”或许已经不是营销能够“救治”的了。

　　国家统计局8月9日发布的最新数据显示，今年前7个月房地产开发企业资金来源约4.79万亿元，其中自筹资金达1 .93万亿元，同比增长34%，涨幅达到年内最高。自筹资金比例持续升高，意味着房企资本杠杆率应声下跌，融资的难度在不断增加。

　　上海同策咨询研究部总监张宏伟分析，今年上半年，十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。房地产信托规模达1541亿元，同比增长119%。

　　可是，种种迹象表明，这样的融资高潮可能将成为绝唱。

　　以上半年贡献巨大的房托为例，银监会已对房地产信托业务规模较大的信托公司进行“窗口指导”，已有20余家信托公司暂停了房地产信托业务。在收紧房地产信托后，开发商唯一未受调控的融资渠道仅剩下海外融资。

　　但海外融资的渠道也再受打击。日前，国家外汇管理局决定在2010年度境内银行融资性对外担保指标规模基础上，适当调减2011年度境内银行融资性对外担保指标规模，并已发布通知。

　　据搜房网统计，目前已公布2011年中报的26家上市房企，有10家净利润同比出现下滑，占比高达38.5%；更有4家曝出亏损，亏损最高的东湖高新，亏损额达到6016.1万元。而此前2010年报初期业绩预告中，高达9成房企净利润出现增长。短短半年时间，接近四成房企陷入业绩增长泥潭。

　　26家公布半年报的上市房企中仅有华丽家族(600503.SH)、深物业A(000011.SZ)、深振业A(000006.SZ)、陆家嘴(600663.SH)、滨江集团(002244.SZ)等9家上半年净利润过亿。搜房网分析师罗子川认为，在下半年严厉调控形势依旧的情形下，房企下半年业绩依然存在下滑风险。

　　调控无侥幸：急谋转型

　　在近日的万科网上投资者交流会上，董秘谭华杰表示，万科在不断思考增长天花板的问题，如果考虑到更长远的未来，企业的目光可能要投放到更远的领域，进军国际市场或者拓展相关行业。

　　对此，中房信分析师高岗指出，对于楼市天花板时间的问题，不同企业由于体制不同、风险喜好不同，其结果往往也大相径庭。但是，许多房企都在探索未来发展路径的问题。日益严峻的住宅市场调控形势，令这种尝试加速。

　　记者注意到，首先是房企的国际化发展趋势，这类企业以万通地产为代表。其次则是多元化发展趋势，以绿地集团最为典型，绿地先后进入了能源、金融、汽车等领域，目前能源每年对集团收入的贡献已达400亿-500亿，成为集团的第二大产业。

　　高岗指出，商业持有发展趋势也日益明显，除万达之外，还有华润、远洋、中粮等企业。这类企业总体思路是，在住宅上升期中，慢慢持有和积累一些商业地产，当住宅业面临衰退时，将业务调整到商业地产开发和运营上，从而维持企业的持续发展。

　　问题在于，这样的转型并不是谁都有选择的机会的，巨量的存货，或将成为这种主动转型求生的最大障碍。

　　公开数据显示，已公布中报的20家上市房企，上半年的存货达3177.64亿元，较一季度2842.42亿元增长近12%，比去年同期的2171.95亿元，大幅增长46.3%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，受存量压力影响，大型房企一般会通过阶段性的“策略性降价”，加速项目销售的方式来减轻市场上库存量较大的压力；部分中小房企或跟随大型房企加紧出货，缓解市场压力。