保障性住房：金融财政支持与制度建设同样重要

　　万荃

　　央行在近日发布的《2011年第二季度中国货币政策执行报告》中指出，下一阶段主要政策思路是进一步落实好差别化住房信贷政策，对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。

　　众所周知，保障性安居工程建设不仅有利于保障和改善民生，增加住房有效供给，挤压房地产泡沫，抑制房价过快上涨；而且有利于优化投资结构，扩大消费需求，带动相关产业发展，拉动经济增长。随着保障性住房建设的全面推进和加速，金融机构保障性住房的信贷支持力度不断加强。2011年上半年，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款。

　　为进一步发挥好金融对公共租赁住房等保障性安居工程建设的支持作用，央行、银监会日前联合发布了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，通知明确提出，对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持。

　　中国银行战略发展部高级经济师周景彤在接受本报记者采访时表示，在目前稳健货币政策下，国家数次上调存款准备金率，银行可贷资金确实紧张，需要权衡信贷收益高低与信贷期限长短等实际问题。拓宽保障房建设融资渠道，需各方发力。保障性住房属于“准公共产品”，政府应成为主要的资金承担者。首先是要致力于消减土地成本，增加财政支出中保障房建设比例，继续推行从土地出让净收益中安排一定资金投向保障房建设，并将其刚性化，形成硬约束机制；充分利用住房公积金闲置资金、保险资金、企业年金等长期资金，将其用于保障房建设；同时，还要进一步完善制度保障，一方面积极引导民间资本投向保障性住房建设，另一方面明确保障性住房的市场准入、退出和经营准则。地方政府可以通过拿出或者追加优质资产的方式汇集银行资金联合企业开发，做到专户管理，单独核算。作为大型国有企业应该让渡部分利润，帮助政府缓解资金压力，承担相应的社会责任。

　　中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为，保障性住房在建设初期要关注房屋质量和资金来源问题，在建设后期则应重点考虑合理使用和公平分配问题。在建设资金上，除了要“开源”，更要注重“节流”，节约保障性住房建设成本。在土地利用上，可以动用地方政府储备土地，拆迁成本应由地方财政来承担，不应计入房价；在建筑材料上，可以鼓励国有企业以捐赠方式或以入股方式提供，财政上给予相应的补贴或税收优惠；在建筑环节上，尽可能减少中间环节，并充分调动社会公共资源，举全国之力来完成这项民生工程。

　　在不断加大对保障性住房金融支持的同时，需继续加强地方融资平台公司贷款和房地产金融的风险管理。业内人士分析，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合国发[2010]19号文要求，以及投融资平台公司发债的各项条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。“但应注意审慎稳妥推进，”该分析人士指出：“目前各地方政府投融资平台公司资信情况不一，要注意资信状况，防范融资风险。”

　　目前，我国住房保障的法律法规只有住建部等有关部委颁布的部门规章及规范性文件，尚不能满足发展需要。同济大学经济与管理学院副院长韩传峰认为，保障性住房体系建设是一项复杂的系统工程，完善住房保障制度是保障性住房政策实施的重要保证。政府需要将住房政策提升到法治层面，建立公共住房专业化管理机构进行系统管理和控制，健全公共住房投融资政策和运行机制，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施等进行法律界定，包括明确保障性住房含义及保障对象；规定保障性住房准入标准、保障水平、保障方式，同时对违反法律的行为予以严惩；明确各级政府在住房保障资金投入、土地提供、金融支持、财税优惠等方面的具体责任；要求并保障财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计划等的实施；建立健全保障性住房的地方性配套法规，如房地产产权产籍管理、住房保障基金管理、个人收入和信用管理等，形成较为完备的法律法规体系。

　　采访结束时，赵锡军对记者表示，保障性住房是过渡时期的公共产物，作为政府的公共资产，在后期如何将其再商品化，顺利走向市场，其巨大增值部分如何合理分配，如何完善退出机制，是未来要思考和探索的问题。