台州限购令仅在市区执行

　　张晓玲 郑苏扬

　　台州限购虽然声势很大，力度却不猛。

　　台州8月25日出台的限购政策当中，以家庭为单位界定限购范围，规定当地人不得购买超过2套房屋，外地人不得购买超过1套房屋，这虽然看起来严厉，但是其实行范围却界定在市区范围和新房购买上。

　　上海易居房地产研究院宏观研究部部长杨红旭(微博)认为，二三线城市实行的限购政策力度在减弱，但是在楼市整体下行趋势中，即使不实行限购政策，大部分城市的房价也难以再上涨。

　　市区执行

　　台州一位开发商负责人表示，台州市还有一个特殊的现象是，市区的房价并不是最高的，下面县的房价比市区还要高。

　　例如台州下面的温岭，只是个县级市，是全国经济百强县，老百姓有钱，房价也在2万元/平米左右了，但是市区，价格只是温岭的一半左右，一套联排别墅只是温岭的公寓价格，所以也是一个投资洼地。

　　鉴于此，台州的限购令则主要在由椒江区组成的市区进行。

　　一位接近住建部的人士对记者表示，住建部虽已拟定五项限购标准，又表态称“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改”，要求各地自行上报限购事宜。

　　台州版限购政策出台之后，中原地产发布研究报告认为，按住建部先前公布的限购标准衡量，不少二三线城市房价涨幅超过或接近台州。

　　其中泸州、南充、岳阳、大理、宜昌、韶关房价涨幅远超台州，这些城市极有可能被限购，未来浙江、广东、江苏、山东等省可能出现全省的地级市全部限购。

　　中原预计，台州之后大约还有40个城市将被限购。目前来看，限购很可能长期化，在1-2年内，很难退出。但杨红旭认为，限购的作用被夸大了。住建部的权限，并不足以命令地方政府实行限购——这一对楼市影响很大的行政干预手段。正由于限购仅有可能落在少部分城市头上，那么出于自身利益考虑，绝大部分地方政府自然是不愿被限了。

　　房价下行

　　博弈之下，杨红旭预计最终出台限购的城市不会超过30个。而从台州版限购来看，未来即使出台限购的城市，力度也会减弱。

　　就限购实施的时间而言，国务院或部委文件中未有明确界定，有些地方政府，比如济南、贵阳、青岛明确提出，暂定执行到2011年底。

　　杨红旭分析，房地产调控效果正在显现，不放松，但也不必加码。这也是他近两个月一直说的“政策底”正在现形。

　　“与年初相比，全国房地产市场已处降温通道，即便不限购，也会继续降温，”杨红旭指出，根据国家统计局数据，7月只有少量城市房价涨幅超6%，而去年同期多在10%以上。

　　目前感受到压力是地产商。记者获悉，万科在北京多个项目推出了分期付首付计划；万科深圳公司则推出万团大战计划，对旗下1万套房源进行优惠促销。

　　保利地产则加大了不受限购影响的商业物业的销售。上半年保利地产实现商业地产销售签约金额109亿元，占销售总额的27.7%。

　　8月17日龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军坦言，下半年调控不会放松，只会更严厉。龙湖的应对策略是，多做一些不限购产品，多进入一些不限购城市。

　　而对于房价走势的判断，机构和房企均不乐观。中原地产北京三级市场研究部总监张大伟认为，限购扩大会巩固已有的调控效果，抑制即将到来的“金九银十”反弹，房价全面下跌的拐点很快会到来。

　　8月23日，富力地产董事长李思廉于中期业绩会上表示，通过调整产品结构，富力今年的平均价格已经下调了10%左右。

　　众多房地产上市公司中报显示，万科、保利、碧桂园、恒大、佳兆业等公司上半年成交均价都出现了环比下跌，保利跌10%左右，佳兆业则跌30%。