马英九房改：五道金牌难抑房价
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-01 01:34 来源: 第一财经日报
欧阳亮
金融海啸之后，台湾经济强劲反弹。2010年，台湾地区GDP增速为10.8%，今年，预计也将达到5.7%。但是，台湾民众，尤其是中下层民众，却纷纷表示对经济成长“无感”。
4月13日，社会住宅推动联盟及劳工团体在台湾豪宅“帝宝”前演出蜗牛行动剧。一群“无壳蜗牛”要求“缩小贫富差距，实现居住正义”，高声质问“究竟要多努力，我们才买得起房子？”
在行动剧中，更有人戴着面具扮演“行政院长”吴敦义，拿着藤条鞭打在地上爬行的“无壳蜗牛”。无壳蜗牛爬向一堵写着租税不公、黑箱房价等字样的抗议墙，最后被倒塌的墙压垮，象征着无房者被高房价压垮。
一年多来，台湾房价涨势惊人，民众对当局最大的不满，即是不能实现“土地、居住及租税的正义”。但事实上，台湾当局在这一年中，已经连续针对房价采取了好几轮措施。
8月24日，台湾地区领导人马英九亲自召开记者会，宣布4项“房改”措施：修改土地征收条例，征收土地时以市价补偿地主；不动产交易实价登录，建立公开透明制度；加征空地税，防止囤地；推动住宅法立法，实现居住正义。
“这已是近一年中当局第五次采取措施打压房价，但房价的涨跌，主要是跟随宏观经济的上落，政策调控的效果十分有限。”台湾信义房屋不动产企研室经理苏启荣向《第一财经日报》记者表示。
经济增长房价飙升
苏启荣提供给本报记者的一份台北市、新北市二手房均价统计表显示，2010年7月，台北二手房均价为51万元(新台币，下同)/坪(台湾常用建筑面积单位，1坪约3.3平方米)，而到2011年6月，涨到了58.3万元/坪，涨幅为14.3%。同一段时间里，新北市的二手房均价由23.7万元/坪，涨到27.5万元/坪，涨幅为16%。
在一手房方面，台湾政治大学台湾房地产研究中心发布的数据显示，今年第一季度，台北一手房均价为64.46万元/坪，二季度的均价为67.17万元/坪，而新北市的数据则分别为30.99万元/坪和33.06万元/坪。
清华大学台湾研究所所长刘震涛认为，台湾房价的上涨，与台湾经济的整体成长是同步的。“这几年来，台湾与大陆的经济联系越来越紧密，大陆经济的高速增长带动了台湾的赚钱效应，台湾民众赚到钱后，要换大房子，要投资，那房价自然也就上涨了。”
苏启荣亦认为，两岸关系的改善，尤其是ECFA的签订，为台湾经济发展勾勒出一个稳定的前景，是吸引资金进入台湾的关键所在，“ECFA的签订，不仅使台湾的工农业受益，而且让国际资本愿意投资台湾，而资本进入后，不仅需要办公室，也需要住房。”
不过，相比国际资本，台湾房地产商对陆资的冀望更大。去年6月29日，两岸两会在重庆签署ECFA之后，台湾地产商即在媒体上大肆放言，称大陆炒房团即将大量进入，刺激台湾人的购房热情。
“其实，陆资真正进入台湾的很少，大陆民众以个人身份来台湾买房的更少。”苏启荣表示，依目前的规定，大陆民众一年中在台湾的滞留期不得超过4个月，因此买房自住根本不合算，“倒是海外的台资，因为欧美的经济不景气而大量回流台湾，这些资金本来就是用于炒股炒房的，回到台湾后，自然也会进入房市。”苏启荣表示。
而投资台湾、吸引台资回流正是台湾当局为开创“黄金十年”而尽全力开展的工作。7月19日，马英九在“亚洲台商投资台湾说明大会”上表示，他上任3年来，回流资金已经达到975亿元，为台湾创造了超过38万个就业机会。
9月9日，台湾“经济部”将在以“ECFA效益全收获，台商投资大商机”为主题，召开“2011台商投资台湾高峰会”，预计届时将有台商代表等500余人参会。
不过，有学者就批评说，台湾本来就是资金泛滥的地方，现在又积极吸引海外台资回流，房价飙升就是其结果。
五道金牌打压房价
在上述蜗牛行动剧中，组织方之一的台湾劳工阵线秘书长孙友联批评“政府”推出的社区住宅高达30万元/坪，平均月薪2万多元的年轻人一年不吃不喝也只能买得起一坪，“一坪30万，那叫做平民住宅吗？”
在高房价面前，工薪阶层的无奈令人绝望，但如果马英九听到这声呐喊，或许也会感到无奈，因为近一年来，当局已经连发5道金牌打压房价，只是未见效。
2010年6月底，台湾“中央银行”提出选择性信用管制政策，把二套房的贷款比例由八成降为七成，到年底，又由七成降为六成。不仅如此，对于开发商的信贷也被缩紧至六点五成，且其中一成还要等到开工后才能拨付。
“为防止开发商囤地、炒地，‘央行’还规定，开发商拿到贷款一年内不开工，即收回贷款。”苏启荣表示，这第一道金牌对于防止开发商炒地起到了一定的作用，也增加了楼市的供应量。
第二道金牌是从去年下半年开始，对炒楼花者严格征收资本所得税。由于这一项征税是与个人所得税合征的，而炒楼花的收入往往高于一般工资所得，因此其税率大多直接适用个人所得税的最高税率，即40%。
接下来就是奢侈税。今年2月24日，当局宣布推动奢侈税立法，3月，该条例草案成形，立即对市场产生影响，台北房价在3月和4月下降了8%左右，但进入5月、6月，房价又反弹并企稳。根据“内政部统计处”的统计，奢侈税实施的头一个月(即6月)，台北和新北市的成交量都萎缩了两成以上，但价格却还有小幅上涨。
第四道金牌是豪宅税。“这是只在台北实施的税种，真正开征也要等到明年以后，对市场几乎没有影响。”苏启荣表示，台湾的房屋税税率很低，一套价值1亿元的房屋，一年才交5万元左右的税，豪宅税要交10万元，“那也不过是多交2个月的物业费而已。”
8月24日马英九宣布的4项措施是第五道金牌。在宣布这项政策的记者会上，马英九表示，相关“修法”会尽可能争取在下半年通过，而民进党党团也罕见地表示，会使其优先通过。
不过，苏启荣认为，“立法院”要在下个会期通过“修法”的困难相当大，“也许能形成草案，然后在明年再正式通过。不过，与奢侈税一样，只要草案成形，市场即会做出相对的反应。”
下半年涨跌可能都不大
政策如此密集，市场却反应平平。展望下半年，台湾房地产业界普遍认为房价下跌的空间很小。
“这些政策中，真正有效的就是奢侈税。”住商不动产企研室主任徐佳馨表示，但该税的效用已经过去，“投机客手中能出手的房子，在3、4月份已经出手了，目前还没出手的，多半会等到满了2年的期限、能规避奢侈税之后才会出手，所以我们看到6月份成交量大幅萎缩的情况。”
徐佳馨称，“内政部统计处”发布的数字是台北和新北市的成交量萎缩两成以上，台湾南部和中部则基本持平，而住商不动产的统计显示，全台湾的成交量萎缩了三成以上，台北和新北市的数据则更高。
但量缩并不意味着房价会跌。徐佳馨认为有三大因素在支撑房价：超低利率、刚性需求、退休人群置产。
“台湾的房贷利率一般在2%以下，大约是大陆的1/3，使炒房者的资金成本相当低。”徐佳馨表示，超低的资金成本，超低的持有成本(台湾的物业税大约是0.1%)，使炒房客不可能离开这个市场。
而今年刚好是辛亥革命100周年，下半年又是传统的结婚旺季，因此下半年结婚的人会大大超出往年，他们对房屋会产生刚性需求，“这部分人群的购房需求会使下半年的成交量有所放大，但也不可能达到去年12月的水准。”徐佳馨表示。
退休人群置产产生的需求有一部分与年轻人结婚导致的需求是重复的，因为其中一部分房子就是买给结婚的年轻人住的。“但也不能小看退休置产保值造成的需求。在台湾，现年60岁左右的人群，基本都经历了经济起飞的阶段，他们对房产升值的信心是非常强的。”徐佳馨说，有这三大因素的支撑，台湾房价至少在明年1月份“大选”之前不会大幅下跌。
“大选”之后，台湾不动产交易中心总经理李同荣认为，如果是国民党胜选，则陆资大量投资台湾的高潮会真正到来，到时会出现“五都”房价齐涨的局面，直到2014年下半年才有可能出现反转。
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