上海叫停商业地产个人信贷 释放调控信号

　　■CUBN记者 李正强 北京报道

　　8月23日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而之前则是在结构封顶后。据了解,限贷政策发布第一周以来，上海商业地产成交量已明显锐减。

　　21世纪区域不动产研究的数据也显示，限贷之前上海商业地产8月日均成交约96套、1.48万平方米；限贷之后日均成交约为73套、6437平方米。

　　相关业内人士表示，上海银监局叫停个人消费类贷款购置商业地产，从宏观层面来看, 收紧银根是主要诱因。在当前，商业地产被热炒后已积聚了大量风险，国家并不希望过多的资金流入商业地产。这也意味着继住宅类项目后，商业地产通过消费类贷款购房的擦边球可能性为零，个人消费类贷款购房时代正式完结。同时，上海银监局开启限购先河，不排除在未来银行全面停止商业地产购房贷款的可能，商业地产或将首先接受金融手段的调控。

　　提高商业地产开发门槛

　　据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，受住宅限购造成的购买力转移影响，上半年上海市新建商业、办公项目累计成交面积为近五年最高值；成交均价达2.13万元/平方米，同比大涨39.7%，为历史最高位；今年上半年全市商业、办公项目供销比由去年同期的1.27:1收窄至如今的1.06:1，其中4-7月商业地产市场连续4月呈现供不应求的局面。

　　据了解，在实际操作中，个人消费信贷分无抵押和有抵押两种，其中有抵押的个人消费信贷额度较大，能够涉及投资商业地产部分。银行对于消费贷款的额度也有相应限制，一般不超过50万元。有关调查结果显示，在商业投资客群中，只有很少部分使用个人消费贷款来购置物业，粗略估计其市场比重不超过10%。因此，此次受限的多是有抵押个人消费贷款的商业投资客群。

　　而对于商业地产开发商来说，竣工后方可发放贷款的规定，影响颇为深重。因为，从结构封顶到竣工验收，还有相当的装配工程量，封顶后续工程的资金消耗在某些高端项目中大都占到3~4成甚至更高。

　　有关人士分析认为，贷款发放时间延后，让原本开发商业紧张的资金状况雪上加霜。这无疑会抬高了商业地产的开发门槛，从而阻挡了部分企业进入商业地产开发的步伐。

　　但另有人士认为，上海全面叫停之后，对整体市场交易的影响力主要集中在一些小标的商用物业，对于大型的商铺、办公楼投资则影响力比较有限。相比比较成熟的中心区，外围的小商铺所受影响或更明显。

　　写字楼或现商机

　　此前有分析师认为，对未竣工商业地产项目的限贷政策，很可能会成为那些已竣工的商业地产项目、尤其是写字楼的商机。

　　据世邦魏理仕集团（CBRE）全球最新租金指数显示，2011年第二季度的租金指数同比增长7.4%。在亚太地区经济表现的推动下，这是该指数连续五个季度显示增长。

　　世邦魏理仕集团全球首席经济学家雷蒙德?托特博士表示：尽管2011年第二季度全球经济举步维艰，但全球商业地产表现却好于上一季度。由于许多市场新建筑有限，租户持续面临着缺少优选空间选择的状况，这有助于租金趋稳或获得适度的增长。”

　　据相关数据监控显示，上海写字楼2010年1~6月份成交量69万平方米，成交均价20160元/平方；而今年1~6月份，成交面积93万平方米，成交均价25720元/平方，成交面积同比上涨34.1%，成交均价同比上涨27.6%。

　　仲量联行发布今年第二季度上海房地产市场运行报告显示，由于跨国公司持续强劲的扩张需求，推动上海甲级写字楼市场平均租金环比上涨4.6%，至每平方米每天8.3元。今年上半年上海办公楼租金涨幅高达11.5%。

　　据上海网上房地产显示，截至日前，上海的办公楼可售面积仅为396.5万平方米，而商铺可售面积已达606万平方米，商铺和办公楼的比例大致在2：3之间。这也在一定程度上说明办公楼可能更受市场欢迎。

　　新浪地产评论员杨晨青认为，一直以来投资商业地产最大的风险即是项目规划与实际运营之间的落差，而现房产品的好处正是可以让投资人直接看到完整的、已经开始运作的产品，这无疑为投资者规避了商业地产项目最大的不确定因素。如果银监会新规严格执行，则那些针对相对中低端投资客的小面积商铺类产品销售将受到最大影响，而当前市场上诸多SOHO、LOFT等带有商办概念的项目也将遭遇挑战。