重庆酝酿扩大房产税征收范围 并非意在控高房价

　　重庆正酝酿调整房产税改革方案，很可能会考虑扩大征收范围，即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。

　　【中国经营网综合报道】 据悉，重庆正酝酿调整房产税改革方案，很可能会考虑扩大征收范围，即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。

　　有分析人士表示，已经实行七个月的房产税对重庆房地产市场影响有限，这是此次酝酿调整房产税征收范围的原因。

　　据经济参考报消息，作为房产税改革试点城市之一，重庆自今年1月28日起对部分个人住房开征房产税。根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》(以下简称《办法》)，在重庆市主城九区，对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房征收房产税。其中，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。

　　税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓分析认为，此次重庆酝酿的房产税改革“扩围”的一个可能是把高档住房范围扩大，比如将高档住房界定为建筑面积交易单价达到主城九区新建商品住房成交建筑面积均价1 .5倍(含1.5倍)以上的住房。《办法》也曾提到，未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。“征收范围扩大之后，带来的影响是对房地产市场的打击会进一步加剧。”刘桓表示。

　　有分析人士认为，重庆此次酝酿调整房产税改革方案的原因与实施效果有关，专家表示，应理性看待政策效果，对住房保有环节征税势在必行，存在的问题应逐步解决。

　　自房产税改革在重庆、上海两地试行之后，政策效果就一直深受关注。上述权威人士表示，据估算，此次重庆征收的税额可能在1亿到2亿之间。这似乎也在预期之中，早前有消息披露，重庆每年预计征收房产税2亿元。就上海而言，上海市国家税务局、上海市地方税务局有关负责人年中在网络上与网友互动时透露，上海市房产税试点总体平稳，认定应征房产税的住房约七千多套。

　　“目前为止，上海征的套数不多，重庆征的钱数也不多，但能不能由此就说房产税没用？我觉得下结论为时尚早。”在刘桓看来，上海、重庆房产税改革效果不太明显与限购有关系。重庆与上海都在实行不同程度、不同办法的限购，按照两地房产税改革试点办法，一部分征税对象属于限购范围，也就说原本是税源的房子不卖了，税的作用就没有凸显，所以，用现在的数字说房产税实施效果不好为时尚早。

　　另外，推出房产税改革时相当一部分人期待它能够使房价迅速趋于理性回归，抑制房地产过热问题。财政部财科所税收政策研究室研究员孙钢表示，原来寄希望更多的是与房价的关联度，现在来看，这种逻辑本身可能有估计过高的成分。对房产税的效应恐怕还需要有新的认识。

　　中国人民大学财金学院教授安体富称，从调节房价的角度，房产税能发挥作用，但是作用有限。房产税主要作用不在于调控房价，而是要成为地方的主体税种，进而规范政府的行为。

　　重庆市市长黄奇帆近日接受媒体采访时也表示，重庆不是为了杀高房价而出台房产税，重庆发布房产税改革试点政策将促使财税体制更加完善、房地产市场更加健全。

　　安体富认为，对住房保有环节征税势在必行，存在的问题应逐步解决。研究表明，上海、重庆两市作为房产税的首批试点城市，开征新税种后需要解决的问题仍很多，比如评估问题、征收难度问题、地方财政可持续发展问题以及基本公共服务均等化问题等等。3123>>

　　重庆正酝酿调整房产税改革方案，很可能会考虑扩大征收范围，即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。

　　“在初期，房产税改革步伐慢一点是可以理解的，很多情况要一步一步地摸索。”孙钢表示，拿征管来说，房产税是需要纳税人主动缴税的，但我国的征管模式是以企业为中心的，对个人来说，到现在为止，新的模式还没有完全建立起来，征管模式要有一个根本性改革才行。

　　至于未来一段时间内是否应将房产税改革推广至全国，孙钢预测，如果房价过快上涨趋势得到遏制的话，各地竞相出台房产税改革方案的动机会有所弱化，房产税改革向全国推广的时间有可能会推迟。

　　刘桓也认为，房产税改革试点是否要进一步扩大到其它地方或者铺开至全国要审慎考虑。目前相当一部分购房者是为投资，在没有别的更好的投资市场的情况下，对房地产市场打压过度，会引起货币供应和货币需求的不对称。在这种情况下，房产税改革扩大试点范围应慎重。

　　相关报道：9月新限购城市可能密集亮相

　　9月6日，中广网报道称，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住建部相关负责人说，各地会于9月初开始陆续发布限购政策。

　　同一天，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌分析，种种迹象表明，9月底前各地发布限购政策的可能性很大。

　　北京住宅库存创两年来新高

　　据 新京报消息，自去年新一轮楼市调控启动后，北京住宅库存量不断增加。昨日，北京市房地产交易管理网显示，全市可售期房住宅73342套，现房库存37671套，合计111013套。

　　此前在9月2日，北京住宅库存突破11万套，达到110025套。据计算，上一次北京住宅库存超过11万套还是在2009年8月10日，当天住宅库存为110437套。此后北京住宅库存整体呈下降趋势。调控一年多，特别是在今年2月京十二条出台后，整体楼市成交低迷，也使库存不断增加。

　　北京中原地产分析认为，虽然11万套的水平相比2009年的高点14万套还有差距，但是由于限购政策影响了消化速度，北京楼市处于滞销而非2009年热销的行情，住宅库存处于增加而非减少的通道中。北京中原预计，在供应量上涨、签约低迷的双重影响下，今年年内库存量可能超过13万套。

　　8月深圳二手住宅成交套数创5年新低

　　据中国证券报消息，8月深圳二手房成交量出现大幅下降，47个“关内”区域二手住宅楼盘价格环比下降。同时，深圳多个房地产开发商宣布在售新盘降价。

　　深圳市规划和国土资源委员会网站公布的数据显示，8月份，深圳二手房成交2384套，环比下降超过6成；其中住宅仅成交1462套，创5年来新低，成交面积为12.15万平方米。中原地产数据显示，其监测的188个二手样本楼盘中，8月有成交记录的楼盘仅73个，其中47个楼盘价格出现下降。由于深圳配套完善的楼盘以“关内”区域为主，而关内已基本没有新盘，因此二手住宅价格成为深圳房价的重要指标。其中崇德雍翠华府、依山郡花园的均价与一个月之前相比降幅均超过10%。

　　据观察，深圳多个二手房售价与年初相比都出现下降。位于华强南区域的京基御景华城，房价与年初相比下降幅度也超过10%。位于深圳新洲片区的蜜园，据房产中介介绍，该项目的开发商开始销售之前囤积的房源，目前购买这类房源可以免交深圳实行的二手房交易税费。深圳中原非营业部负责人贺晓丽表示，这至少表明开发商已经不再认为深圳房价会继续上涨。

　　8月沪二手房成交环比下滑近两成

　　据东方早报消息，多家中介机构发布的统计数据显示，8月上海二手房成交量预计将下滑近两成。

　　上海中原最新发布的统计数据称，今年8月，上海中原旗下门店二手房成交套数环比(较7月份)减少16.6%；成交均价22445元/平方米，环比下滑2.66%，较上月跌幅有所收窄。

　　网上房地产显示，截至昨日发稿，上海市二手房挂牌房源为167727套。据上海中原截至9月2日的统计，该机构旗下门店8月成交的二手房中，总价在100万-200万元房源成交占比最多，为49.25%；总价在100万元以下房源成交占比20.07%。交易普遍遇冷的背景下，改善型需求主导市场，中端房源颇受追捧。3<<123>>

　　重庆正酝酿调整房产税改革方案，很可能会考虑扩大征收范围，即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称，自7月下旬以来，该机构门店来访量就已明显下滑。8月一手房打折促销频现，购房者开始摇摆不定、房价下滑预期增强，成为一二手住宅成交都不旺的直接因素。同时，补税规避限购的通道被封堵，也令一部分客户失去了购房资格。

　　前述上海中原的报告也强调，补税购房被叫停的影响不可小视。嘉定区嘉定新城板块，该板块内主要二手房源单价约1.2万-1.5万元，外省市户籍购房者占比约50%。在限购政策加码的影响下，该板块8月二手房成交套数环比下挫高达七成。8月下旬部分二手房价格出现下行，议价空间约5%7%。

　　宋会雍还提到，8月上海中端二手物业逆市走稳、占比上扬，暗示着改善型需求仍在主导市场。其犹豫不定的心理也意味着短期内这一观望格局仍难改变。9-10月，开发企业虽有比较密集的推盘计划，但价格方面的让步大多会维持在5%～10%，对二手房东的心理冲击仍然比较微弱。

　　21世纪不动产分析师黄河滔同样预计，8月上海二手房的成交量将出现16%左右的环比下降。

　　另一家中介机构汉宇地产对旗下门店的最新统计显示，8月上海二手房市场延续6、7月份的颓势，成交量进一步萎缩，预计全月成交将会跌至1.1万套左右，成交均价整体上略有松动，部分外环周边区域价格松动达到5%～8%。

　　汉宇地产市场副总经理孙文勤分析，由于业主对后市比较迷惘，因此出现了大量房价试探性挂牌，挂牌量较上月增长一成左右。购房者则普遍预期房价下跌，买房行为变得十分犹豫。二手房成交陷入僵持。

　　据德佑地产副总经理罗亚东介绍，就德佑地产旗下门店反映的情况看，8月二手成交环比下降了近20%，成交价格环比下降了3%～4%，价格松动的痕迹逐渐明朗。

　　罗亚东称，造成8月二手房成交量下滑的原因，在于买卖双方对价格的心理预期有差距，这一差距维持在5%～8%之间。目前上海二手房市场还没有出现像新房市场那样以价换量的氛围，让价幅度还没到位。而一些高性价比的房源如果能出现10%～15%的议价空间，那么客户的诚意度就会大大提高。

　　对于9月上海的二手房市场，罗亚东认为，房价会继续下探，幅度在3%左右，成交量或与8月持平，或略有增长。