人民币房地产基金：黄金时期前的争战

　　荆宝洁

　　外资房地产基金的背影逐渐远去，新的人民币房地产基金时代已然来临。

　　昔日美林亚太投资顾问有限公司董事总经理、中国区业务主管蓬钢，日前已是安泰盘实股权投资管理有限公司（下称安泰盘实）总裁。他正在筹备一笔规模为30亿左右的人民币房地产基金。其投资人中赫然出现恒大地产（3333.HK）董事局主席许家印、富力地产（2777.HK）董事长李思廉的身影。本报记者9月13日获悉，某大型金融机构将注巨资于该基金。

　　外资式微。“真正有前途的是人民币房地产基金。”蓬钢说自己看得很清楚：直接的竞争将在三五年以后出现，那时基金经理们将争夺来自机构投资者的钱，届时大家将用业绩说话。

　　外资基金经理相逢于人民币基金

　　过去五六年的时间里，开发商对外资房地产基金经理爱恨交织。为了渡过资金难关，开发商不得不接受各种苛刻的条件，一旦市场转好，开发商最先想到的就是赶紧将这些基金请出去。“毫不夸张地说，外资基金和中国的房地产开发商合作，基本每一笔都有违约的状况出现。”蓬钢说。市场最低迷的时候，哪个开发商不会逾期还款？而作为基金经理人，是拿着合同逼问开发商，还是顶着总部的压力，既需要技术上的判断，也需要人与人之间相处的艺术，更需要精确的计算得失。“必须要变通。”蓬钢说。

　　众多案例中，和恒大的合作无疑是蓬钢最倾注精力的，几乎已经超越了一个基金经理所需要做的。这被外界视为一场赌局的投资，最终恒大险胜。蓬钢和李思廉也曾有过多个项目上的合作。李思廉常说，蓬钢是他见过的众多的外资基金经理中，最懂中国行情的一个。

　　掌管美林房地产基金从2004年第一笔房地产投资开始至2008年最后一笔，一共投出10亿美元，目前已经收回70％。最终产出约为18亿-19亿美元。其中既有个人努力的成分，也有时代的厚礼。2010年11月，美林将其在亚洲房地产资产的管理权转交给了私募巨头黑石。蓬钢及其团队选择了离开。黑石为那个时代划上了句号，但一切并没有结束。

　　“现在回过头来看，2004年和2005年是很好的机会。”蓬钢说。一方面，外资有足够的资金量，相比中资银行，做起事来灵活，什么事都可以商量，一些企业借着外资的力量壮大。而过去的十年里，外资也从中国的房地产分得一杯羹。但现在客观环境已对外资不利，不仅仅是外汇管制的问题。人民币的总量很大，财富总要找到出口，这是蓬钢所看到的机会。

　　最好的时期即将来临

　　仿佛轮回，许多人又回到了新的起跑线。但这也是一个混沌的人民币地产基金时代。数十个基金野蛮生长，每个都在探求新的模式。

　　没有适当监管，入行门槛很低，稍有不慎就可能走到非法集资的道路上。对基金经理人没有资质的要求，对基金没有资金量的要求。基金管理人随时可能出现道德风险。今后3-5年内会有各种各样问题出现，尤其投资人和基金管理人之间可能有很多大的纠纷。

　　蓬钢也清楚，许家印和李思廉对安泰盘实的投资，是出于对蓬钢的认可和支持，但这并不是可持续的模式。他的目标是，大金融机构如信托、保险公司和社保基金等，以及资产在1000万至1亿元之间的个人。

　　蓬钢回忆说，在美林的时候，融资有成熟的运作模式，对象大多是机构投资者。如今，改换了身份以后，他需要公众的认知。获取这些个人的信任，除了靠基金经理的管理能力、经验和信誉之外，还要有好的投资项目。

　　第一期募集的30亿究竟如何投资？蓬钢透露说，会将其分成10笔在2012年底前投出，平均每笔投资3个亿左右，最大一笔不会超过6个亿。债权融资、股权融资手段都会使用。这些钱都会作为短期的钱、救命的钱借给开发商。投资者可以收到25%以上的回报。

　　眼下又正是国内房地产商缺钱的时刻。蓬钢相信，对于私募基金来说，今年底到明年初将会是很好的机会。而之于地产项目的投资，只能成功不能失败。“3-5年以后一定能迎来人民币房地产基金的黄金发展期。”蓬钢说。