科技地产内涵和北科建使命

　　Connotation of Technological Real Estate and the Mission of BSD

　　文  本刊记者 吴炜

　　“科技地产”的提出，适逢我国大力推进科技创新、扶持战略性新兴产业、建设创新型国家的大好时机，也引起了各方的极大的兴趣和关注。本刊记者采访了北科建集团总经理郭莹辉，请他谈谈“科技地产”的内涵、特点以及北科建的实践经验。

　　《中关村》：北科建集团率先提出“科技地产”这一园区开发的新模式。这一模式有何内涵？

　　郭莹辉：我们认为，科技地产作为工业地产的高阶阶段，就是以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客群，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化的园区开发和要素资源整合，打造高新技术产业集群的一种科技园区开发模式。

　　科技地产开发模式的创新，体现在理念创新与产品创新两个层面。在理念上，北科建首先回答了一个问题：即在中国应该建立什么功能的科技园区。我们认为，从事科技园区开发的企业，必须要把握国家战略和区域经济发展战略两个大的方向，要有高度的社会责任感和明确的企业使命，北科建集团的企业使命就是“服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化、提升社会贡献”，这四句话，既是我们的企业使命，也是北科建对打造科技园区的功能定位。

　　其次，在产品类型上，北科建集团从单纯的科技园区开发，升级为科技新城开发和科技园区开发两种类型。科技新城作为一种全新的产品类型，其开发的理念是“以城带业、以业兴城、宜居宜业、和谐发展”，目的是打造一个产业化的城市，就是要以产业研发区为主体功能，辅之以商务功能区和生态住宅区，实现城市功能与产业功能的有机融合，使区域从业人员享受到职、住、娱一体化的综合服务，提升创业人员的生活品质，激发他们的创造性，提升城市的综合竞争实力；科技园区作为北科建集团比较成熟的主打产品，我们也有着清晰的产品标准，就是“环境清新优美、配套功能完善、产业高度聚集、自主创新活跃”，科技园区的目的是尽可能实现同一产业集聚效应，激发产业创新活力，降低企业落户的综合成本，提升产业的整体竞争力。

　　《中关村》：北科建在科技地产运营方面具有什么样的特色？

　　郭莹辉：首先，科技地产业务是以产业为主导，对园区实施包含多种业态的综合性房地产开发。比如北科建嘉兴长三角创新园，为产业研发提供的城市配套业态包括了商务、商业、酒店、住宅、城市广场等，并通过科学规划和产业业态的控制，使产业与城市间的矛盾和冲突降到最低，而使各业态的功能发挥和产品溢价予以最大化。

　　其次，科技地产运营必须坚持以“软环境”取胜，打造专业的产业服务体系。北科建集团与项目所在地政府，以及社会商业伙伴，共同致力于产业发展要素的整合，诸如共性技术平台、人才培训、技术交易、政务服务、科技金融、股权投资、创业辅导等一系列服务内容的提供。其中，我们重点为入驻企业提供创业资本(VC)和成长资本(PE)的股权投资，既支持企业发展壮大，也为我们丰富了投资渠道。比如，我们在青岛蓝色生物医药产业园，就建有大量GMP、GLP试验室，并投资5000多万元构建生物技术实验平台。同时，与青岛高新区管委会共同发起成立生物产业股权投资基金。

　　第三，北科建的科技地产具有独特的商业模式。在我们的“科技地产、住宅地产、商业地产”三大主业中，北科建集团致力于建立以科技地产为龙头，住宅地产和商业地产战略协同的业务架构。在平抑风险的同时，保证科技地产的项目品质。

　　科技地产运营模式，终极目标是实现政府、开发商和入园企业三方利益诉求的均衡协调。政府通过科技地产开发商对科技园区市场化开发与运营管理，可以减少财政支出，提高土地资源的集约利用；同时，开发商对园区的精耕细作，打造高品质园区，才能真正实现政府持续的税收、就业和人才方面的优势，促进当地产业结构的调整和升级，转变区域经济发展方式，提升区域的综合竞争实力。

　　《中关村》：近年来，我们可以明显看到北科建作为一个企业的茁壮成长。我们想了解下，在日益激烈的房地产企业特别是科技地产的竞争中，北科建已经形成了哪些自己的核心优势？

　　郭莹辉：北科建有四个方面的核心竞争力及综合优势：

　　一是强大的品牌影响力。我们建设的中关村的城市功能区和高科技专业园区已经被社会各界广泛认同，同时我们开发的"领秀"系列高品质住宅项目，如领秀硅谷、领秀新硅谷、领秀慧谷等，也成为北京市场大众欢迎的产品。这些业绩也成就了很好的企业品牌、项目品牌和团队品牌，成熟的品牌体系汇聚成为企业强大的品牌影响力，在合作伙伴眼里，北科建是讲诚信、负责任、能干事、干大事的企业，这也是我们能够积极扩张的主要原因。

　　二是全面的项目资源整合能力。这一点包括三个层面：一是获取大项目的能力。我们独特的业务架构，以及前瞻性和可持续发展的项目策划理念，加之我们实际运作实力和能力，一般能够获得优质大型复合型开发项目；二是科技资源的整合能力。科技地产项目成功的关键在于能否把创新创业型企业聚集在一起并产生协同效应，我们能够把握硬环境建设和软环境建设的水准，容易满足入园企业的实际需求成功实现产业招商。三是金融资源整合能力。中小企业融资难，但我们有能力服务好他们。北科建有意愿做科技企业股权投资，而且我们的母公司北京市国资公司承担着北京市中小企业金融支持工程，所以我们有能力提供科技贷款、产权交易、PE和VC股权投资等一系列金融服务帮助入驻企业快速成长。

　　三是具有不断实现理念创新、产品创新和经营模式创新的能力。我们熟知科技园区建设的标准，了解入园企业生产与成长的规律，也充分考虑项目所在地的区域经济特征以及政府的综合诉求，所以，在大型项目开发过程中，我们会因地制宜地进行项目规划与策划，解决各种业态、产品间的矛盾和冲突，营造和谐的社区环境或城市氛围，这些创新是融于项目开发全过程的。比如我们的嘉兴创新园项目，既有产业研发区、又有城市功能区和住宅区，三种业态作为一个整体来统一策划和规划，以达到"城"与"业"的和谐，这本身就是一种理念和产品的创新。

　　四是具有全业态、全产业链开发团队。北科建前十年，进行过土地一级开发，开发过住宅、商业、写字楼，酒店，还做过科技园区孵化器、科技园区物业经营与管理等，练就了一支从一级开发至物业经营全业态、全产业链的综合业务操作团队，这是其他传统开发商不容易搭建的复合型团队，也是我们在实践中积累的宝贵财富。