中关村西区的变与不变业态调整

　　业态调整 

　　中关村西区的“变”与“不变”业态调整  中关村西区的“变”与“不变”

　　Change and Fixedness in West Z-Park

　　中关村的电子卖场在变，不变的是中关村的品牌和高端竞争力。

　　The electronic stores of ZGC are changing,and the brand of ZGC and high competitiveness are fixed。

　　文  本刊特约记者 王晓娟

　　海淀区政府发布消息称，今年年内，海龙、鼎好等大厦的商业面积要下降至50%以下；明年年内，中关村购物中心商业面积至少压缩3万平方米，后年再压缩2万平方米，到2015年压缩到10万平方米。

　　《中关村西区业态调整规划(2011年-2015年)》指出：中关村西区位于海淀区的核心地带，既拥有丰富的科技资源，又有深厚的历史文化底蕴。目前，西区业态状况一定程度上影响了高端要素的聚集和中关村丰富科技资源的转化，调整势在必行。

　　“电子一条街”悄然变身

　　据记者调查，此次由政府牵头主导的调整，为中关村电子卖场的创新发展“快刀斩乱麻”。各卖场正在有条不紊地进行调整，以顺应中关村西区建设的要求。其中，海龙电子城更是在压缩卖场面积的基础上，积极引入创新要素企业，形成行业聚集。从去年到今年，海龙大厦10—16层的商户已经陆续搬出，不再经营IT产品，并被改造成写字间对外出租，已经有不少文化创意公司入驻。而鼎好和E世界，也通过自己的方式吸引台资和创业企业入驻，形成了自己的特色。

　　在一定程度上，《中关村西区业态调整规划》打开了潘多拉魔盒，对电子卖场产生了冲击，让众多从业者无奈地离开了他们熟悉的中关村。

　　5月底6月初，《第一财经》、《新京报》、《北京青年报》、《京华时报》等媒体相继报道了中关村电子卖场调整的消息，并在一定程度上反映了卖场从业人员的无奈与希望。而卖场从业人员“不愿离开中关村”的表态，也影响了一些媒体人员。有评论指出，由于业态的调整，今后的冯军们不会在中关村卖场中出现了。

　　而中关村的神话确实也与冯军的创业神话相联系，并让中关村电子卖场随着冯军的兴起而“声名远扬”。1993年创办华旗资讯的冯军，之前曾是中关村电子卖场的一位“攒机人”，他创办了“爱国者”品牌，并一直将“爱国者”做成了世界品牌。

　　冯军在中关村创业为什么会成功，不是因为他卖电脑发了财，而是因为中关村聚集了国内最为丰富的科技、人才、信息、技术资源，正是凭借对这些资源的认识与把握，冯军从“攒机人”队伍一路走向了产业高端。如今，普通计算机早已脱去“贵族”华丽的“外衣”成为“寻常百姓”的家电。现在的中关村，有的人看到了冯军的成功，但仅仅重复着冯军过去的“攒机人”道路，这也是电子卖场至今没有出现第二个冯军的直接原因。

　　电子卖场主攻高端展示

　　“调整”并不意味着电子卖场会退出中关村西区。爱国者副董事长祁燕曾经说过，中关村卖场曾经有着优良的经营传统及巨大的历史贡献。它将中关村由贸工技业态提升到产学研用产业链，并且促进了中国信息化道路的建设。

　　中关村在“变”，电子卖场在“变”。而且，任何“变化”，都会损害一些人的切身利益，这就是“变革”的痛苦。但在“变”与“不变”的调整中，中关村电子卖场改变的是嘈杂的购物环境，恶劣的同质化竞争，不变的是中关村的品牌，为上游企业提供最新研发资讯的功能，“不变”的是追求高端竞争力，而这一竞争力，正是在“变化”中不断加强的。中关村是在越变越好，这一点，没有任何人会质疑。

　　据称，高端展示功能是电子卖场未来主攻方向。海龙集团董事长鲁瑞清在《解读中关村一号——IT卖场的秘密》一书中对中关村电子卖场的作用有如下阐述：“任何经营方式，销售场地和销售过程都在发挥着展示作用。但IT卖场更有其独特的作用。一是只展不卖，往往是大的厂商或渠道商，在最好的IT卖场中，选定最好的位置，将最新的产品在这里最先展出。并且只展不卖，为代理商提供支持；二是体验式宣传，特别是在软件、游戏等产品经营中，往往采用这种方式，请消费者自己体验，激发其购买欲望；三是很多IT卖场都设有教室、培训中心等，由厂商、渠道商、经销商或者卖场开办方对顾客进行技术、产品的宣传推广活动，既包括最新的产品，也有一般产品。顾客可以在这里学习知识，进行技术咨询和直接体验产品性能。”

　　IT产业链由三个主要部分组成，即研发、制造、流通。流通的末端——零售环节的主要出货任务是由IT卖场承担。把电子卖场的主要功能定义为高端展示不仅符合区域发展规划，同时也可以引导上游厂商的创新研发。IT卖场以各种方式向产业上游反映用户对产品改进的要求和新的消费需求，从而引导产业的发展。

　　中关村西区的

　　“前世今生”

　　对中关村电子卖场的升级改造并不是这两年的事情，而是从1997年就开始了。“电子一条街”是中关村诞生的第一个新兴业态，但电子卖场不能成为中关村主要的业态。因为中关村“聚集了国内最为丰富的科技、人才、信息、技术资源”，承载着中国创新中心的历史使命。1997年，正当中关村电子卖场如日中天的时候，海淀区政府就已经在策划着中关村的产业升级。海淀区决定，将区政府机关迁出海淀镇，在原海淀镇地区规划建设中关村西区。

　　中关村西区东临中关村大街，西接苏州街，北起北四环路，南至海淀南路。规划占地面积为94.6公顷，总建筑面积340万平米。规划道路27条，有40余条公交线路直达。地铁4号线、10号线南北、东西横贯西区，地下设有停车泊位1万多个，地下一层还建设有国内第一条地下交通环廊。

　　规划前期调查显示，一些新技术企业的老总们纷纷提出，在中关村找个场地办公和开辟一块产品销售市场太难了；中关村电子一条街的产品市场大部分还是小门小脸小店铺形象，缺乏统一规划，显得很零乱，这种状况已影响到中关村的市场形象和声誉；中外一些知名大企业虽然想到中关村来发展，但在这里很难找到能代表他们形象、适合他们开展经营活动的理想场所。

　　将这一地区命名为“中关村西区”，还寓意着海淀区的一个美好愿望。上世纪90年代末，海龙大厦旁有一个332路公交车站叫中关村站，路东是中科院所在地，路西是海淀镇，为打出“中关村”这个品牌，发挥中关村优势，使新建的这一产业基地能与路东的科学院相呼应，使人联想到新的产业基地就在中科院西边，同样是科学和技术的聚集地，又能和科学院所在地有所区别，海淀区决定，将这一产业基地命名为“中关村西区”。

　　2000年6月20日，中关村西区项目正式启动。经过10年建设，一个具备北京金融街、中央商务区(CBD)功能的科技金融总部基地——中关村西区，已经呈现在世人面前。

　　业态调整瞄准高端产业

　　中关村电子卖场在“变”，业态形式在“变”，昔日的“电子一条街”已经为大型的现代卖场所代替。但中关村“不变”的依然是“聚集了国内最为丰富的科技、人才、信息、技术资源”，依然是创业者的“创业圣地”，只不过今天的创业者换成了国际级企业。

　　如今，中关村西区给人更多的感觉还是一个“商业区”，这与业态较为混乱有关。目前，在中关村西区，高新技术产业、电子贸易业、商务服务业、商业等多种业态并存，电子卖场重复建设现象严重，商业所占比例偏高，科技、金融特色不突出。

　　按照规划，中关村西区空间划分为科技金融要素聚集区、科技中介服务区、科技型企业总部聚集区、创意产业聚集区、新技术新产品交易及展示区、配套服务区等六大重点功能区，重点聚集一批资本、技术、人才、中介和政府公共服务等创新要素。

　　目前，正在稳步推进的《中关村西区业态调整规划》，就是调整和优化中关村西区业态空间布局，提升产学研协同创新优势，加速创新成果转化和产业化。

　　中关村西区业态调整的重点内容，分为鼓励类、限制类和淘汰类。其中主要鼓励创新要素类、科技金融类、科技企业总部和研发中心类、高技术服务业类和文化创意产业类企业进驻西区发展。同时，限制并逐渐淘汰电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展。

　　总部聚集推动产业升级

　　海淀区具备强大的资本、科技、人才资源优势，吸引了多种类型的企业集团总部入驻中关村西区。中关村西区的大企业集团无论在企业个数，还是在资产规模等各项经济指标上，均处于全国高新区的领先地位，在此基础上形成的总部经济成为推动中关村西区产业结构调整升级的重要力量。

　　西区聚集的科技企业包括了中国普天、神州数码、微软亚洲研发集团、BEA(美国)、松下电器研究开发(中国)有限公司、甲骨文软件研究开发中心(北京)有限公司等60余家国际国内知名高科技企业，聚集了一大批高端产业人才，且办公总面积达到20万平方米，占西区高科技企业总办公面积的约80%，他们的存在和集聚为西区成为高端创新要素聚集区奠定了基础。

　　这里的金融机构聚集也势头明显。据有关资料显示，目前西区已聚集127家各类金融机构，金融业从业人员约7000人。聚集的金融机构中包括28家银行(内资银行22家、外资银行6家)、6家证券公司、3家期货公司、3家保险公司、2家财务公司、7家资产管理公司和44家国内外PE／VC机构。

　　以科技金融服务为重点的新业态正在崛起。通过海淀区政府的努力，科技金融业态在西区悄然兴起，西区已聚集科技金融机构50余家，其中仅PE大厦就聚集了鼎晖投资、德同资本、英飞尼迪、纽约太平洋等41家国内外知名PE／VC机构，签约面积超过1万平方米；50余家科技金融机构在全球运营管理的资产超过730亿元人民币。2010年3月，海淀区政府又与鼎好电子城共同举办了“中关村台资企业资本中心签约暨揭牌仪式”，在鼎好电子城设立“中关村台资企业资本中心”。西区已经成为全球科技金融机构最密集的区域。

　　中关村电子卖场的调整规划已出，实施起来肯定不容易。但中关村西区作为核心区中的示范区，改革的步伐应不会停止。