项峥：楼市或将出现调整 需做好应对准备

　　项峥

　　所谓潮起潮落，既然有房价过快上涨的时期，必然也有房价涨幅回落甚至下跌的阶段。去年第四季度以来，房地产市场融资不断收紧，房企面临着前所未有的持续性外源融资压力。与此同时，房地产调控持续升级，市场成交量明显萎缩，部分房企资金被占用，面临着资金周转不畅的困境。限购政策对房地产市场的影响也很深远，对抑制房地产投资和投机有立竿见影的作用。

　　我国房地产市场运行存在多个变量，从政策、融资和需求三大变量分析，目前房地产调控政策持续紧缩、融资难度日益增大、限购有效抑制需求，加上保障房建设提速，有理由判断近期房地产市场出现调整可能是大概率的事件。据国家统计局数据，8月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降或持平的城市共有46个，与7月份相比增加15个。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市新房价格环比涨幅均为0%，连续两个月停涨持平。

　　考虑到房地产业是国民经济主要行业，拉动经济增长链条较长；同时房地产作为重要的抵押品和消费贷款的主要品种，与金融业稳定发展息息相关，因此，需要认真做好房地产市场出现调整后的应对。

　　从保持经济稳定增长的角度出发，保障房建设提速可以在很大程度上弥补商品房开发下降对投资增长的不利影响。保障房建设核心是资金问题，关键在于是否可以形成可持续的运营模式。其中，公租房建设融资又是保障房建设的最大难题。公租房融资在现金流和抵押担保条件上，很难符合商业银行传统的信贷条件，更需要在外部信用增级和财政预算上给予支持。

　　从稳定民生的角度出发，需要认真关注住房租赁市场的健康稳定运行。理论上分析，住房租赁价格和住房交易价格存在内在有机的联系，若租赁价格低，选择租赁将减少对现房的购买需求，反之则增加对现房的购买需求。最近一段时间，住房租赁价格上涨加快，而承租方多为经济实力较差的群体，住房租赁价格过快上涨将明显增加这些人的负担。

　　从维护社会稳定的角度出发，也需要关注房地产市场出现调整后的房地产民事纠纷。特别是部分高价购房人可能会要求开发商退回差价，从而造成社会稳定问题。

　　从维护金融稳定的角度出发，确实需要做好应对预案。从商业银行开展的房地产压力测试情况看，结果很理想，但不能过于乐观。毕竟压力测试只是一种理论上的模拟。事实上，房地产市场出现调整对金融市场的影响远比压力测试设定的模型要复杂得多。

　　从各国房地产市场波动对金融市场影响的情况看，主要是存在三个效应：一是房地产贷款质量恶化效应。房价下跌意味着房地产业收益下降，从而影响房地产贷款质量，减少银行盈利性和增加损失。二是抵押物不足效应。当房价猛烈下跌时，即使借款当初抵借比被认为是非常保守，最终也难以弥补银行损失。1989年英国房地产市场繁荣时，房地产价格上涨，实际贷款抵押率降低到40%，而在1992年房地产价格下跌时的实际贷款抵押率上升到140%。三是风险传导效应。由于房地产资产被广泛用于其他贷款的抵押物，当房价下跌，其他类型贷款的信用风险也增加，加剧银行业脆弱性。美国次贷危机的发生，为我们观察风险传导效应提供了非常好的例证。数据显示，2001年~2008年期间，美国房地产贷款的拖欠率和所有贷款、租赁的拖欠率走势基本一致。在房地产价格下跌期间，美国房地产贷款拖欠率和所有贷款、租赁的拖欠率几乎同时走高。

　　此外，房地产市场调整对金融市场的流动性影响也很大。美国次贷危机爆发后，真正因为房价下跌导致银行资产质量受损进而造成利润损失的情况不多见，但因为房价下跌导致资产交易变现困难，进而造成金融市场流动性收紧，是危机不断演变的主要原因。

　　房地产市场出现调整，有人欢喜有人忧。保持房地产市场长期平稳健康运行，才能真正皆大欢喜。