40平米紧箍咒：刹车公租房乱象？

王营

　　作为民生重头戏的公租房再次成为舆论争议焦点。

　　争议的缘由是，9月19日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时提出，公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主，租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。

　　这是国务院首次明确提出公租房面积标准，而单套建筑面积以40平方米为主的标准，在目前诸多类型的保障房中，属极小面积户型，因而引发网上“口水战”。

　　但论战者所不了解的现实是，本报从知情人处透露，近期在对公租房的调研中发现，绝大部分开工在建的公租房都已经超过单套60平方米的标准。

　　采访中有知情人士透露，此番划定40平方米限制，实际上是不希望公租房变相成为企业福利房，希望面积的缩小，在一定程度上减少腐败和寻租的空间。

　　据了解，此前公租房建设在多地采取政府为辅、企业为主的方式，企业自筹资金建设，在分配上也优先企业内部职工。

　　中国房地产及住宅研究会副会长张元端希望公租房能真正和农民工政策无缝对接，使超过亿数的这部分人群也能得到城市住房保障。

　　对于公租房的下一步，关于产权持有主体和退出机制，仍在探索。

　　乱象急刹车

　　公租房保障市场整体是怎样的状况？

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生记忆犹新的是，今年年中，她曾带领商会做过一次公租房调研。在调研中她发现，由于公租房来源很多，大部分公租房面积为60到70平方米，相当于50平方米的使用面积。

　　但不久后，发展保障性住房最为积极的重庆市发生了一件事，让聂梅生深感公租房政策可能面临调整。

　　在率先试点公租房政策的重庆，由于推进公租房过程中出现“租不够”的现象，该市一举将公租房申请门槛放宽到月收入5000元，这一门槛比2010年该市非私企年均工资35326元（合2943元/月）宽松近七成。

　　在今年7月份的21世纪博鳌房地产论坛上，有与会房产人士评价称重庆“没搞清保障对象而一味提高租金来满足租住需求的做法”很不妥。中国房地产协会副秘书长顾云昌就发出感慨：今年最大的感受就是，“情况不明就大干。”

　　尔后，全国各地陆续曝出公租房被转租事件，重庆、青岛等地先后发现有中介在网上挂牌转租公租房小区房屋，后经房管局查实，撤销承租人权利。

　　同时一些探索性的做法，也引起争议。

　　此前北京等地率先启动了部分公租房，属于国企、政府内部职工保障房项目。例如，在2010年7月启动的北控集团、北京市公安局公租房项目，将分别提供4176套、2074套。

　　其中，北控集团公租房项目，是当年北京开工面积最大的公租房项目，由北控利用自有土地建设，建设资金企业自筹；项目建成后由北控集团持有管理，面向社会公开配租，本单位符合条件的职工优先。

　　即便如此，更多人并不建议推倒这项制度。采访中有知情人士直言，相较经适房、两限房、廉租房等其他保障房形态，公租房产权较为明晰、风险更为可控，较不容易孳生制度漏洞和权钱交易。

　　自国家大力发展保障房以来，由于其他保障性住房资格申请及销售环节诸多乱象，将公租房作为保障房建设主要形式的呼声就不绝于耳。

　　而显然，实施层面需要更多力气。

　　有知情者透露，国务院此次明确规定的40平方米限制，实际上是不希望公租房变相成为企业的福利房。而40平方米也就因其不能充分满足舒适性，所以，也在一定程度上有望减少腐败和寻租的空间。

　　无疑，此番国务院政策下，各地超出面积的公租房将面临整肃。

　　据聂梅生了解，尽管当前全国的数据是保障房已经开工86%，但当中主要是用以销售的限价房等，大规模公租房建设还没有开始。

　　聂称，国务院此番提出40平方米公租房概念并明确保障主体时机很好，恰好可以使一些刚冒出头的问题急刹车。

　　操作40平方米

　　就面积而言，住建部政策研究中心副主任秦虹指出，世界各国的保障性住房都以基本保障为主，没有大面积豪华保障的。在住房保障走在前列的香港、韩国等地，公租房面积基本在40平米左右。

　　而此间40平方米公租房的确定，也激发了无尽想象，有市民担心此种公租房并不能满足居住舒适性，或者担心无法搭配厨卫设施。

　　近期一则有关公租房的专门网络调查显示，71%的网友认为，40平方米公租房偏小，根本不能满足家庭居住需要；只有29%网友认为能勉强满足三口之家居住。

　　不仅网友担忧，建筑设计师亦有疑问。中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫表示，从技术层面看，单套建筑面积40平方米对实际建筑设计提出了挑战。

　　刘以近期参与公租房设计的经验称，如果单套建面40平方米，扣除公摊部分，则一般单套使用面积只有20多平方米；而日本等国公租房，40平方米则是住户专用面积，相当于国内使用面积概念。他担心，国务院提出单套建筑面积为40平方米，可能令执行过程出现难度。

　　但在房地产业内人士看来，单套面积40平方米设计并非没有可能。

　　万科副总裁毛大庆表示，如果控制好设计和使用率，单套建筑面积40平方米，室内面积应该可以达到28平方米左右，甚至还可以做出厨房和卫生间。

　　“以日本和香港的超小型公寓为参照，国务院提出40平方米的公租房其实也合理。”毛说。

　　据了解，目前某大型开发商已经针对年轻人群体研发出15平方米的超小户型，厨房、浴室一应俱全。

　　制度探索

　　而公租房制度的完善，还有很长一段路要走。

　　聂梅生直言，目前仍尚有两个问题没有解决。第一是持有主体，究竟是政府还是工作单位，至今尚未明确；第二是退出机制。

　　接近政策的知情人士透露，也正是由于上述两个问题没有解决，国务院此番提出40平方米公租房概念也是未雨绸缪，避免更不好收拾的后果出现。

　　此间各地各种公租房建设模式，也进一步探索前行。

　　就在近期，广州市国土房管局表态广州公租房将实行通过用人单位筹建公租房为主、政府提供公租房为辅的方式。

　　23日该局传出消息，广州市正在酝酿推出一批公租房专用地，考虑选址落户南沙区、萝岗区、从化市等郊区产业园区，以单位自建为主，主要解决产业园区工厂工人、外来人员的居住问题。

　　而为了解决建设资金，房管局表态不排除参考香港等地做法，发行“公租房债券”或者“公租房基金”，让社会资金加入公租房建设。

　　这种将公租房建设主要责任推给单位的做法刚一推出，就引起了社会公众的担心，在一些单位连住房公积金都不能落实的情况下，上班族们很担心单位是否愿意或者有能力配合政府实施公租房。

　　在另外的城市，企业则选择将责任与职工捆绑分担。比如对于公租房建设资金难题，上海的方案是将公积金介入。

　　例如位于杨浦区新江湾城的尚景园，是上海市公积金管理中心于今年5月成功收购的首个公租房项目，总投资14.98亿元。据上海市公积金管理中心相关负责人介绍，尚景园的分配对象，是符合上海市公租房条件的公积金缴存者。

　　此外，在公租房退出机制方面也在探索。

　　重庆市提出，在重庆承租公共租赁住房的承租人，在其租赁满5年后，可选择申请购买居住的公租房。

　　上述知情人透露，有此心思的地方政府并不在少数。如果按此方式退出，地方政府更有动力去建设更大户型的公租房。但如此做法的反面效果是可能增加寻租和腐败空间。

　　“国务院此番对面积的严格规定，也是希望对地方政府今后转卖公租房起到一定制约。”该人士称。

　　下一步，有论者呼吁将公租房政策和农民工政策有机对接起来。

　　在原建设部房地产业司司长、现中国房地产及住宅研究会副会长张元端看来，40平方米公租房能不能持久推进，背后更深层次的意义在于，将决定着农民进城后，能不能真正在城市留存下来。