限购催生资本外溢：国内炒房托起亚太房市

　　赵飞飞

　　国内楼市限购之时，这给占据地理优势的亚太地产注入了发展良机。

　　尤其进入9月，国内楼市未迎来金九银十的传统行情，冷清的交易背后，这为亚太的诸多地产机构却乘虚而入，以不限购、资产安全等名义，在京沪粤浙等资本充裕地区展开一轮又一轮的宣传造势。

　　9月17-18日，上海浦东香格里拉酒店，澳洲澳信集团及房产公司组织了悉尼、墨尔本、布里斯班三大城市豪华别墅公寓前来联展，直指长三角一带富豪客户，在限购、限贷与房产税等宏观调控政策的制约下，投资海外并不失为一选择。

　　据澳大利亚新闻有限公司报道，亚洲买家已经在2010财年购地价值5.81亿澳元，一跃成为最大买家，澳信集团人士透露，这其中来自中国的客户首当其冲，这让传统投资主角色美、英两国黯然失色。

　　相比澳洲，离中国更近的花园城市新加坡，近年来也备受国内富人炒房族青睐，新加坡老牌上市地产公司永泰控股负责销售总经理林秀莲对本报表示，目前在新加坡发售的诸多高端地产中，中国的买家则成为了主流的客户，他们当中有的是经营中国500强的企业家，也有内地的地产商和社会各界的富人。

　　其透露，“2011年上半年，客户中中国买家所创造的销售额，已经超过了去年全年，所以目前公司甚至将今年定为‘中国年’”。

　　在中国房地产投资者黄怒波拟在冰岛东北部买下300平方公里的未开发土地，用于开发一个1亿美元的旅游项目之时，海外房地产市场越发重视来自中国的这股资本力量。

　　远则够到冰岛，那么离中国沿海3-5小时航程内的亚太，其地产市场对内地更具吸引力，离大陆越近，其受到青睐越多，在香港，楼市已经在大陆炒家的涌入下，吹起了另一个泡沫。

　　新港地区的中国炒房资本

　　从上周末到本周初，汇丰、中银香港、花旗香港等香港楼市主要发放按揭贷款银行，纷纷调高利息，汇丰调高的住房按揭利率最高则达到了0.5个百分点，配合香港多轮的楼市调控，香港楼市也正逐渐进入调整期。

　　根据香港金管局的统计数据，截至2010年底，香港银行体系资产负债表内对中国内地非银行类客户的贷款总额相当于14106亿港元，较上年增加4440亿港元，增幅达到47%，贷款总额占总资产的比例已达10.1%。

　　香港中原地产研究部最新统计数字显示，今年上半年，香港一手豪宅市场，内地买家占金额比例40%、占宗数比例38.4%，较去年下半年的35.4%及33.8%，升幅均为4.6%，创历史新高。

　　仲量联行香港董事总经理兼资本市场部主管曾焕平认为，在香港购买总价1000万港元房屋的内地买家，占整个购房人群的20%，购买2000万港币房屋的内地买家占30%，购买5000万港元房屋的内地买家占40%，超过1亿港元顶级豪宅的内地买家占70%。

　　易居中国分析师薛建雄对本报表示，内地房地产调控政策让资本涌入香港，而人民币和港元汇率不断变化，在香港购买房地产，相当于在人民币基础上打了八折。另外则是香港贷款利率低下仅2%左右，而且香港在教育、医疗、消费等环境的优势，吸引了内地的投资客。

　　而与香港同有四小龙之称的新加坡，由于低廉的利息，高等的教育体制，以及优越的生活环境，这片5小时内就能抵达的投资生活乐土，并没有躲过大陆投资客的眼睛。

　　位于新加坡最奢华的地段乌节路， 新加坡老牌地产商永泰地产的豪宅项目嘉峰豪庭目前还在低调建设。嘉峰豪庭负责销售的人士告诉本报：“因为高端，我们对外都是不打广告，外面经过的人可能都不知道里头已经在卖房子了，这一点也颇受中国顶级买家的喜欢。”

　　据悉，永泰地产这个豪宅项目，每套面积均上数百平方米，售价上亿甚至数亿元，而其采用中间顾问公司的方式，将内地亿万级富豪列入了其销售名单，目前，永泰已经将尚在建设中的高端项目嘉峰豪庭的楼盘信息发至这些富人们的手中。

　　永泰地产人士对本报透露，2009年，新加坡房产的海外买家中，中国买家处于印尼、马来西亚之后居第三位，2010年升为第二位，今年一季度已经蹿升至第一位。在中国买家的推升下，商品房市场份额中海外买家也由三成提升至五成左右。

　　2010年，一位中国买家在新加坡豪掷2亿港元买入别墅，单价破周边纪录。此外，一位中国北方买主拿着数千万现金在新加坡全款买楼，也在新加坡地产界传开。这让诸多新加坡地产商越发注重来自中国的资本力量。

　　永泰控股副主席郑维荣对本报表示，新加坡未来的定位是亚洲的财富管理中心，就像亚洲的瑞士一样，所以特别适合中国目前内地富豪的规划。且新加坡目前可做到七成左右的贷款、低至1%的利率，外加新加坡目前经济高速增长，2010年GDP增长高达14.7%，为近三十多年来最快增长，从前景上看，非常符合中国买家的投资思路。

　　澳洲投资的细账

　　房产投资资本外溢亚太，则是由于在国内楼市升温见顶之时，海外地产的性价比越发显现。

　　以澳洲某房地产集团目前在售的一套位于墨尔本市中心的精装公寓为例，76平米两居两卫，加一个车位，标价为57万澳元，折合成人民币约为399万元，单价约为52500元/平米，而且与国内房产绝大多数按照建筑面积销售不同，该套房产销售、计价标准均为实用面积。

　　而目前，北京四环内一些在售公寓项目均高于这个价格。位于朝阳区建国路的长安8号目前均价为80000元/平米；位于东三环京广桥的首创禧瑞都均价为68000元/平米。在上海，算上建筑面积，这样的价位只够买中环左右的房子。

　　根据澳信集团统计的成交数据显示，国内的投资客户目前已经将主要目标转移到发展更有潜力的墨尔本，由于墨尔本人口的猛增和快速发展的经济，传统市中心稀缺的可开发资源日益紧张，而澳大利亚政府提出的大墨尔本发展计划使得墨尔本市中心周边区域发展优势凸显，根据澳大利亚政府规划，预计墨尔本将在2030年超过悉尼，成为澳大利亚第一大城市。

　　在政府公布这一经济发展指导方针的前期，来自中国的投资者的灵敏的嗅觉已经看好澳这里的投资，澳信集团投资专家透露，这也是近期国内投资客户从之前的公寓投资试水到现在购买土地的大手笔投资的信心所在。

　　中原地产北京公司的调查数据显示，宏观调控新政以来，北京等一线城市的楼市投资需求已经基本为零，而这一数据在去年同期则高达25%以上。限购政策堵截了大量的投资需求，海外购房正好为这部分需求打开缺口。数据统计，2010年通过房产中介赴海外买房保守估计50亿元。

　　国内买家海外置业需求的不断增加，也大大激发了海外地产项目进京推盘的热情。根据开幕的 “北京秋季房展会”信息，今年最大特色就是“国际化”，预计将有200多个项目参展，而海外项目就占了一半以上。

　　根据上海一位已经在澳洲购置房产的的李先生介绍，由于澳洲人口近年来保持稳定增长，目前澳洲的房产空置率只有1%，澳洲政府的政策也相对开放，鼓励外国人到本地置业。

　　北京四季房展国际业务总监魏克非介绍，悉尼、墨尔本和布里斯班仍然是中国人最喜欢的三个城市，租金回报率也比国内一线城市要高。

　　以北京二环内售价300万元人民币左右的两居室为例，平均租金6000元-8000元/月，而澳洲上述三个城市同等条件的房产，月租金在12000元人民币左右，租金回报率达8%以上，除去上缴的各种税费，仍保有5.5%回报率。

　　而据介绍，并非绝对的富豪才有投资海外的底子，一般来说，月收入在3万至5万人民币的中国人都有能力在澳大利亚购置房产。悉尼、墨尔本地段好的房子为人民币5万-6万元/平米，普通地段只需2万元/平米。

　　而根据当地便利的政策，中国人只需提供收入证明，就可以贷款在澳大利亚买到一套具有永久产权的房子。这比中国70年产权的房子，自然更具备吸引力。