限购之下豪宅市场集体遭冷遇

　　沪上高端二手房成交持续低迷 挂牌量普遍增长

　　商报记者 袁晨晨

　　传统的“金九”楼市已近尾声，但上海高端二手房市场情况不容乐观。商报记者从汉宇、中原等沪上几家知名中介处了解到，自今年年初以来，浦东陆家嘴、长宁古北、卢湾新天地、静安南京西路等区域的高端二手房成交量持续低迷，价格也普遍较为坚挺，部分区域价格小幅上涨，而挂牌量则普遍出现增长趋势。

　　古北：成交冷清程度逼近2008年

　　古北板块板块的二手房市场今年显得尤为冷清。汉宇地产市场研究部报告显示，今年1－8月份，古北板块二手住宅成交353套，同比下降29．2％。

　　据汉宇地产古北分行郑经理介绍，华丽家族古北花园、古北瑞仕花园等目前的挂牌单价在5万－7万元／平方米，与春节前后持平。上海出台限购细则后，成交低迷，板块内手持高端物业房东随即出现惜售心态，相当部分房东选择了由售转租的方式，来规避调控周期。因此，房东上门主动挂牌意愿并不强烈，直接导致高端物业挂牌量减少。郑经理指出，随着上海出台新沪四条，将补缴税单漏洞堵住后，市场观望氛围更浓，古北二期成交量环比出现了六至八成的跌幅。

　　上海中原新古北分行经理谢承松表示：“现阶段，二手房均价保持稳定，尽管挂牌价没见松动，但一些诚意出售的房东在总价上约有10％左右的议价空间，而今年年初，高端二手房几乎不存在议价空间。”比如，一套149平米“瑞仕花园”的小三房，年初的成交价格880万，同类型房源在5月的成交价850万左右，而当前通过议价，820万即可成交。

　　目前，板块内二手房购买者以刚需自住客为主，其中日本籍客户约占10％－20％，欧美籍客户约有10％，港台客户约有10％－20％，客户比例与年初相比并没有明显变化。

　　新天地：挂牌价格出现上涨

　　与古北板块相仿的是，新天地近期的二手房市场成交同样冷清，据汉宇地产卢湾淡水湾分行表示，春节前后，翠湖天地每月可成交5套房源，而最近两个月，该小区二手房仅成交1套房源，由于区位的稀缺性让价空间不大。目前，该小区一期平均单价在6．5万－9万元，二期平均单价则在10万－15万元。

　　虽然成交量下滑，但上海中原新天地分行经理郭锐告诉记者，依托新天地成熟的商业配套和文化底蕴，二手房价格仍然小幅上涨。板块内部分原是投资客的房东，认为出租房源的回报比例不高，转而出售房源发展其他投资渠道，使挂牌量有了较为明显的提高，与年初相比增长了约20％。。在新天地板块内，今年以来五成以上的购房者为境外人士，自住客的比例则比年初时增长了二成，因而对房价的预期较低，目前的房价让他们多处于观望状态，这也导致了成交量低迷的现状。

　　据悉，一套翠湖天地二期192平方米的房源，年初时挂牌价为1850万元，目前挂牌价已上涨到2020万元。

　　南京西路：带租约出售价格比较坚挺

　　汉宇地产大沽路分行毕经理向记者描述说，市场处于政策深调期内，房东变得更加诚意，较以往更积极配合看房者看房，但从带看过程发现，看房者多以观望情绪为主，实际出手购买的客户数量较少。

　　上海中原静安枫景分行经理黄梅芳也告诉记者，区域内带租约出售的房源较多，价格相对坚挺，成交胶着。她透露说：“板块内空房出售的情况较少，一个小区内顶多就一两套房源是空房出售。大部分房东挂牌的都是带租约的房子，当房价达到他的心里预期，他才出售，卖不动则继续出租，因而价格不会出现下跌。而购房者对价格的预期则较低，所以导致买卖双方出现胶着状态，因而成交量仍然持续低迷。”目前，南京西路板块内80平方米左右的1房租金达到9000元，租金回报率较高，所以房东对出售的价格也较为坚挺。

　　陆家嘴：标的越高议价空间越大

　　与浦西各板块相比，陆家嘴二手房市场上的溢价空间似乎更大。

　　上海中原陆家嘴分行方面表示，当前二手房成交量持续低迷，且挂牌量与年初相比约有10％的增量。上海中原陆家嘴分行经理高成龙指出，目前，自住改善型客户为陆家嘴板块内的主力客源，限贷限购政策的出台让部分买家无法出手，积压的二手房房源导致挂牌量的增加，而房东坚挺的价格，也让部分买家持续保持观望状态，从而导致成交量未见回暖趋势。

　　汉宇地产世茂分行时经理亦告诉记者，春节前后，陆家嘴板块内的世茂滨江花园，全市每月可成交20－30套，而最近几个月，该楼盘每月二手成交套数一直处于个位数水平。交易量的显著下滑，迫使房东对于后市心态有所转变，挂牌价格也出现松动。以世茂滨江花园为例，该项目目前均价为50000元／平方米，主力户型为250平方米左右三房，由于房源总标的较高，因此原本议价空间在5％－10％，而目前部分房东为促成成交，其让价空间已上升至10％之上。

　　无独有偶，据汉宇地产世博区域副总经理沈彦介绍，近期其下属联洋分行连续成交了4套仁恒河滨城，由于标的较高，普遍低于市场总价70万－80万元才能顺利成交。