捆绑开发的雷区

　　对于“捆绑开发”模式，“与其说越来越难做，不如说越来越成熟。投资的门槛会提高，但同时风险也会降低；因为符合规范才能站得住脚，风险也自然会小得多。”

　　文 │ 本刊记者  何晓春

　　浙商竺学见在江西省新余市捆绑开发土地，却以非法转让、倒卖土地使用权的罪名被判有期徒刑6年，并处罚金人民币1000万元。而开发工业园或高端酒店提供配套土地开发商住房地产的情况并不少，自身资金实力不够邀请合作伙伴共同开发的情况也不少见。那么，到底哪里是雷区？浙商常用的“捆绑开发”模式还能走得通吗？

　　“工业+地产”越来越难

　　早年，不少企业由于启动资金不足，出于滚动投资的需要，往往采取“工业+地产”捆绑开发模式进行投资。而这种方法也为不少地方政府用于招商引资。很多地方招商引资“胃口”都很大，希望引进动辄几亿元甚至几十亿元的大项目。当然，投资者一般不会一下子把所有资金都投到这里，这些因素都促成了“工业+地产”模式的流行。

　　竺学见等人正是以这种“捆绑开发”的投资模式，在获得658亩工业用地的同时，获得1760亩商住用地的使用权。新余市政府“捆绑”给竺学见一大块商住用地的初衷，就是为了解决其投资工业园区建厂的资金不足。

　　事实上，“捆绑开发”的投资模式在新余并非仅此一家。2005年，浙江九龙控股集团有限公司董事长何友富在新余开发区投资了江西凯信实业公司，主营家具、地板制造，项目总建筑面积为300亩。同时，新余市给他们配了一块150亩的商住用地。何友富告诉《浙商》记者：“这些都是五六年前的事情，现在不管张三李四都没这个政策了。”

　　当然，这些配套的商住用地也都是走“招拍挂”程序的。新余市国土局土地利用科的工作人员告诉《浙商》记者：“以前可能有优惠的配套土地，现在几乎没有了。具体的优惠政策要与招商局谈，与政府谈，国土局这边都是经招拍挂的。”不过，即使是“招拍挂”，相关部门也会量身定制设置一些限定条件帮助企业顺利拿到土地使用权。

　　“早年到新余投资的工业企业，几乎每个企业都搭配了商住用地，面积一般是工业用地的50%。”一位知情人士向《浙商》记者透露。新余市浙江商会会长、春龙控股集团有限公司董事长何春龙在新余开发区投资了春龙工业园，与此同时他还在开发区投资了春龙国际大酒店、春龙商业街，在新余市区也有“春龙北湖”等数个楼盘在开发。新余市浙江商会常务副会长、江西新王龙实业有限公司董事长王国立在新余开发区投资工业项目，生产包装纸箱、电线电缆等产品，与此同时他还在新余市区投资开发“孔目江1号”等楼盘。

　　最近，何友富又准备去江苏一个地级市投资。他向《浙商》记者透露：“朋友能在当地拿到2800亩工业用地与800多亩商住用地，想叫我合作开发。由于是捆绑开发投资，当地商住用地的挂牌价大约是300万元/亩，给我们的优惠价格大约是80万元/亩。当然，人家不可能白白给你优惠的，要求我们总投资50亿元，还有工业项目投资强度等相关条件。”

　　根据浙江省委政研室、省经合办联合调查，近年来，省外浙商在国家各战略实施区域投资创办工业园区近200个。

　　那么，这种“工业+地产”捆绑开发的投资模式能够持续吗？一位中部地区招商局副局长向《浙商》记者透露：“我们从2007年之后已经不支持这样的捆绑模式了，以投资工业项目拿到优惠的商住用地在我们这里已经不现实了。土地拍卖越来越公平，谁敢随便给人家优惠的地价啊？我们的招商引资已经过了这个阶段，或许我们曾经走过的路，现在在很多欠发达的地区还在重复，但我相信这条路以后会走不通。”

　　“做了房地产赚到钱之后，谁还做工业？”这位招商工作人员向《浙商》记者透露了实情：“以前很多工业投资项目说白了就是一个空壳，要么厂房租给人家，投资者自己一般都不去做了。当然，如果真的是非常好的工业项目，配套商住用地也不是完全不可能。不过，如果真的有这么好的项目，他们未必会到我们这里来。”

　　“旅游+地产”门槛越来越高

　　“工业+地产”捆绑开发的投资模式难以持续，而更普遍的“旅游+地产”捆绑开发投资模式如今也受到了限制。

　　2011年8月5日，国家发改委、国土资源部以及住房城乡建设部联合发文，叫停主题公园审批。通知指出，自8月5日起至具体措施出台前，各地一律不得批准建设新主题公园项目；已办理审批手续但尚未动工建设项目，也不得开工建设；各地规划、国土部门暂停办理有关主体公园建设项目的规划、用地手续。

　　事实上，主题公园便是典型的“旅游+地产”捆绑开发投资模式。三亚亚龙湾热带天堂森林公园董事长毛剑峰，是以开发“鸟巢”度假村著称的浙商。他对《浙商》记者说：“‘旅游+地产’捆绑，无非是解决投资与收益的问题，投资收益慢的旅游项目捆绑上投资收益快的地产项目。”

　　两年前，浙江中南建设集团宣称要斥资百亿元在辽宁沈阳棋盘山投资兴建中南卡通城主题公园。后来因为种种原因，这一项目并没有投资，而今这种模式仍然被众多地产商看好。万达斥巨资在各地投入多个旅游度假区项目，龙湖地产54亿元拿下烟台、玉溪等地块，打造旅游地产项目。华侨城在北京的欢乐谷占到总建设面积的2/3，剩下的有住宅，有商业等等。

　　“如果招商引资说好是30万元/亩的低价，而招拍挂以70万元/亩的价格拿下，那么当地政府就会以奖励等各种名目把40万元/亩的资金返还给投资商。”毛剑峰告诉《浙商》记者。据媒体报道，华侨城在成都项目的拿地平均价为80万元/亩，而该区域的土地市场价为130万-150万元/亩；华侨城在北京的拿地平均价约为100万元/亩，远低于周边商品房当时200万元/亩的土地成本。

　　早在10年前，在浙江萧山开元名都大酒店旁边，25万平方米的五星级酒店化社区“开元·名都”横空出世。如今，在浙江淳安千岛湖开元度假村酒店周边，有20万平方米的山水度假别墅；在江苏徐州开元名都大酒店附近，有102万平方米山水家园“开元·四季”……

　　浙江开元旅业集团也是“旅游+地产”捆绑开发投资的典型，目前开元旅业拥有正在运营的高星级酒店70多家。借助酒店产业优秀的品牌声誉，开元旅业于2000年强势进入房地产业，已经完成600余万平方米开发面积，成为浙江省内规模最大的房地产公司之一。

　　开元旅业提出一套复合旅游房地产开发经营模式，依靠房地产业与酒店产业联动发展，以“酒店、住宅、商业、物业联动”的开发思路，从事复合旅游地产开发，实践“住宅+商业+酒店”联动开发，房地产业与酒店产业双轮驱动，在业界独树一帜。

　　虽然毛剑峰目前还没有过“旅游+地产”的捆绑投资开发经历，但他预计这样的模式会越来越多，“随着人们生活水平的提高，对房产的需求也越来越高，城市里的房子已经太多了，以后的房地产很大成分是度假房产或旅游房产。”

　　不过，“旅游+地产”的捆绑并非易事。毛剑峰告诉《浙商》记者：“配套商住用地都是有要求的，比如有的要求度假村先做起来才能给你办房地产的土地证。有些企业答应政府的条件不做，先去做房地产。如果政府同意倒也可以，否则就是违背合约。政府给你优惠条件他们也得承担责任啊。”

　　“科技+地产”越来越规范

　　2011年8月26日下午，利尔达科技有限公司董事长陈贤兴正在浙江宁波，等候与辽宁省省长陈政高的会面。1个多月前，在辽宁省绥中县，陈贤兴向绥中县县长罗建彪提出：“我们在绥中投资建设一个物联网科技园，能否可以配套一块商住用地，作为专家楼或者是总部大厦？”

　　“以前浙商在外面投资都是这么‘玩’的，但现在难了！”陈贤兴对《浙商》记者说，“现在土地越来越紧张，而且投资项目也越来越多，一般性的‘科技+地产’捆绑的情况很少了。当然，关键还是要看你的项目怎么样，我估计我们的项目可能有机会。”

　　此前，杉杉投资控股集团早就开始实践“科技+地产”的捆绑开发投资模式。去年4月，杉杉作为主要参与者在安徽芜湖投资的“中国(芜湖)生命健康城”开工建设。这个科技园被定位为集生命健康产业的研发孵化、成果转移、技术交易、生产制造、综合服务和医疗保健、康居休闲等多功能于一体的第四代科技园。

　　这一项目兼具政府的政策支持和民营机制的灵活运作。芜湖经济开发区工委书记、管委会主任杨良文说：“芜湖是国家级皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市，生命健康城落户于此。除了能沿袭产业转移的政策优惠，当地还将在土地审批、支持信贷融资等诸多方面给予政策扶持。”

　　在此之前，杉杉曾主导兴建了宁波杉杉科技园和中科廊坊科技谷，在第四代科技园建设领域积累了经验。对于吸引优秀的企业，杉杉总结出了成熟的多样化合作模式。在这套合作模式中，入驻企业可以购买土地自行建设，也可以选择让杉杉以土地参股，代建厂房、代购设备回购或租赁，以及现金投资合作等形式合作开发项目。

　　浙江晟昊集团在安徽黄山投资建设了视达科技园，主要包括通信科技、新能源电动汽车与智能终端3个板块。除了黄山，他们在浙江、北京、深圳、台北新竹等地均建立了研发机构。此外，晟昊在黄山太平湖获得配套3000多亩的商住用地。

　　“这样的捆绑投资模式在待开发的区域较多，而在成熟的区域不大会用。”浙江晟昊集团副总裁刘开皓对《浙商》记者说，“很多地方契约精神不是很强，投资者签订合同必须得在法律法规允许的范围内操作，各项条款要经得起推敲，而且不能有歧义。否则，即使是政府领导答应了一些政策，但还是要谨慎，因为是领导是会换的。”

　　对于“捆绑开发”模式，刘开皓认为：“与其说越来越难做，不如说越来越成熟。投资的门槛会提高，但同时风险也会降低；因为符合规范才能站得住脚，风险也自然会小得多。”