跟着名商投资“星光耀”

　　星浩资本的5年目标是，在长三角、珠三角和环渤海地区，做成15—20个民企CBD，实现星浩资本IPO。

　　文 │ 本刊记者  俞越

　　8月5日，星浩资本以低于周边土地市场的价格拍得江苏南通位于崇川新城的地块，面积33万平方米。这是“星光耀计划”启动以来，其基金管理公司星浩资本在全国土地市场的第三个大动作。至此，星光耀计划明确将在大连、哈尔滨和南通三地率先落地，首期实际募集的37亿元将用于三个项目的先期筹建。此时，距“星光耀计划”宣告启航仅仅过去了9个月。

　　“星光耀计划”，寓意为民营企业星光耀眼。去年10月28日，在2010福布斯中国民营企业全球化论坛暨上海世博会民企馆答谢礼上，复星集团董事长郭广昌、复星集团董事范伟、易居中国董事长兼首席执行官周忻、世博会民营企业联合馆馆长孙军以及星浩资本CEO赵汉忠共同揭幕了星光耀计划启动仪式。民企馆馆长孙军更是将星光耀计划看作是世博会民企馆后世博战略的重要组成部分，是民企精神和服务的延续。作为星光耀基金的主要管理人，星浩资本CEO赵汉忠的5年计划目标是，在长三角、珠三角和环渤海地区，做成15—20个民企CBD，实现星浩资本IPO。

　　民企聚合

　　早在星浩资本成立之时，易居中国董事长周忻就曾坦言，世博民企馆在世博会期间的成功，引发了他们对于后世博民企联合发展的思考。经过商讨，决定发起一只由民企馆的参展商及国内的一些知名民企联合出资的基金，在国内一些发展潜力大的城市建立民营企业中心和为民营企业服务的机构。而上述想法的“落地”，催生了星浩资本投资管理公司以及星光耀计划。根据赵汉忠的介绍，星光耀计划募集到的资金，将专注于投资开发星光耀综合体(N-Hopsca)项目，并将集资金募集、开发管理和商业服务于一体。而星浩资本本身兼具投资管理和开发管理等角色，实现产业链的全覆盖，从而让投资者在投资之时对于未来的项目有比较清晰的概念和判断。

　　目前，星光耀计划首期基金已经封闭，首期实际募得资金37亿元，共有46个投资人参与。其中，发起人复星集团出资10亿元，其他企业出资额在1亿元左右，基金预计年回报率25%左右。除了红星美凯龙、苏宁电器、大连万达等16家世博民企馆成员之外，还吸纳了诸如上海丰收日(集团)有限公司(下称“”丰收日”)等民营企业。作为非民企馆的成员，丰收日董事、总经理郑孟午告诉《浙商》记者，参与的原因有两个：一方面，受到郭广昌的邀请；另一方面，是看中星光耀计划城市综合体的定位和前景。作为服务行业的丰收日同时还可以通过基金项目寻找优质的商铺，有助于其全国布局的展开。

　　看中民企聚合概念的还有各地的政府机构。据介绍，基金将利润的10%作为公益费用，用于在每一个星光耀城市综合体搭建民企交流的平台和民企服务中心。按照计划，民企服务中心将定期开设民企大讲堂，届时，像马云、郭广昌等将定期开设讲座，与民企分享各自的行业经验和心得。另外，中心还将进行一些行业创新性研究，比如为服务型企业进行包装、策划甚至资金和信誉担保等创新型服务，也将承办一些政府针对企业的活动，促进政府机构和民企之间的良性互动。

　　赵汉忠告诉《浙商》记者，已经合作的大连、哈尔滨和南通市政府都对民企聚合的概念兴趣浓厚，再加上详尽的方案和对民企聚合效应的预期，大大减少了拿地的难度。他还透露，已经收入囊中的三个地块几乎都处于城市的建设重点区域，价格也远低于周边市场价，升值潜力可见一斑。

　　当然，在房地产行业成就斐然的赵汉忠带领的专业开发团队凭借其敏锐的市场触角，选择了在土地市场低迷的7、8月份出手拿地，也是保证项目收益最大化的重要元素。

　　跟着名商投资

　　事实上，这绝非一场只有大佬们有资格参与的资本盛宴，而是向所有的民企敞开大门。赵汉忠介绍，基金参与的起点在3000万元，不设身份门槛，但鼓励知名的民企参与。

　　关于星光耀计划基金的具体运作，赵汉忠告诉《浙商》记者，星光耀综合体项目将由星浩和基金合伙人成立专门项目公司并持有项目股权。星光耀综合体作为基金资产，运作模式将不同于万达模式，办公楼部分可能会以较低的成本价出售给相关民营企业做企业总部，而商场和酒店等部分则会在基金结算之前选择合适机会整体出售转让给信托或是保险机构。星光耀计划的参与构建团队之一、易城中国联合创始人柳费国表示，目前国内商业地产REITs的许多问题并没有解决。而作为基金本身，未来还可以再发基金，基金之间可以相互接力；同时基金还具有较好的杠杆效应，撬动融资，金融空间大。

　　目前，星浩资本已经搭建起一个包括了基金、房地产开发和商业与现代服务业在内的三大团队庞大的机构框架。基金团队主要负责基金的分期发行；专业的房地产开发团队由赵汉忠牵头，负责各地项目的开发运营；商业与现代服务业团队将负责各地的商业地产运营和管理，进行创新性研究。

　　《浙商》记者了解到，目前星浩资本已经着手准备星光耀二期基金—40亿元计划的融资，8月底9月初将在上海举行二期基金启动会，募集周期2—3个月。按照计划，2012年4月，三期计划启动后，整个基金的规模将达到120亿元，有望成为全国首大。

　　按照测算，大连、哈尔滨、南通三个项目的总销售额将达到550亿元，足以匹敌地产大鳄的业绩。而星浩资本远未停止在全国范围内寻找新项目的步伐，要实现5年内IPO，15—20个星光耀城市综合体的目标，目前还只是一个开始。

　　在柳费国看来，项目的投资回报，还将涉及项目的资本创新和金融产品创新，包括回报体系的创新等。柳费国认为，商业地产价值浮现的时候，是主动城市化迈向成功的时候。作为基金资产，更要寻找资本化和证券化等途径来实现多元回报。星光耀综合体的回报，除了综合体住宅类产品的常规回报之外，还将会有通过经营管理实现优质资产升值等回报。