中坤广场不惧养商期之惑：自持40万平方米

　　本报记者 明鹏 发自北京

　　在北京，一个40万平方米的商业中心，该如何策划定位、度过养商期？大钟寺中坤广场正在步步“精”心地探索。首次触电商业地产的中坤集团，选择一条与SOHO中国、万达集团均不同的道路—“全部自持”。楚睿商业咨询董事长黄文杰认为在资金链允许的情况下，项目自持是明智之举，“因为，物业升值的收益，远超过经营商业中心带来的收益。”

　　开业一拖再拖

　　在京城，占据大钟寺城铁这一优越位置，大钟寺中坤广场的一举一动都让业界颇为关注。早在2000年，该项目即初见眉目。此后，项目定位几度更改、开业时间也是一拖再拖。

　　花费两年时间拆迁3000多户，大钟寺中坤广场项目在2004年年底得以动工。

　　最初该项目的名称是“大钟寺现代物流港”，而后更名为“大钟寺现代商城”，其间还有即将成为中关村电子集散地的传闻。其间，中坤集团曾高调宣布，项目2007年1月开始租赁，2007年年底入驻。然而，之后的3年没有一家商家入驻于此，直至2010年9月才有D座、E座两部分开业，其间中关村、西直门不少商业中心都后来居上，抢先开业。大钟寺中坤广场的开业时间为何一拖再拖？

　　“奥运会前夕提前一年什么也干不了，好不容易进入2009年，金融危机开始了，所有地产商都开始缺钱，此后新中国成立60周年，施工又得停滞。”焦青如是向时代周报记者解释。

　　然而，北京那几年在建的商业项目有好几个，为何唯独大钟寺中坤广场如此“受伤”？焦青表示，其他的项目，不过几万、十几万平方米的体积，而大钟寺中坤广场超过40万平方米，受到的影响，自然是中小项目不可比拟的。另外，业界传闻，大钟寺中坤广场推迟开业的另一原因是—大钟寺中坤广场希望采取“以商招商”的形式，引入一些知名品牌，更多品牌自然会前往。“超市大亨”家乐福便是大钟寺中坤广场极力希望引入的品牌之一。然而，家乐福大钟寺店经历了相当漫长的难产期。

　　北京地产界一位不愿透露姓名的业内人士向时代周报记者透露，家乐福属于外资企业，拿到批文要经过复杂的批准程序，自然耗时不少。“另一方面，与大钟寺一站地铁之隔，就已有沃尔玛知春路店，家乐福大钟寺店开业，势必对沃尔玛知春路店造成冲击。相关部门也担心，二者距离太近，酿成恶性竞争。”

　　对于大钟寺中坤广场开业一拖再拖，其间招商团队也是多次“改朝换代”。有业内人士认为，中坤集团首次“触电”商业地产，缺乏实战经验。然而焦青并不这么认为，目前，北京仅有两个40万平方米的购物中心，“如何操刀大体量的购物中心，本身就没多少人有经验，谁来做都要经历一个探索期。”

　　入驻率有待提高

　　大钟寺中坤广场D座、E座开业刚好一年，关于其“人气不足”、“开业率”偏低的声音就持续了一年。目前，大钟寺中坤广场已进入开业后的“养商”阶段，规划中的商场、超市、电器城、家居城等元素都已落实，为何人气就如此低迷？

　　相比西单、王府井等传统成熟商圈而言，大钟寺商圈虽然蕴藏着一定的消费能力，也有蓝景丽家大钟寺家居广场、爱家国际收藏品市场、金五星电子市场、当代商城、双安商场等商业项目林立于此，但与此相对应的消费、娱乐设施不足，使得大钟寺商圈一直没有热起来。

　　焦青认为，大钟寺中坤广场的开业将整体提升商圈的商业层次，填补区域商业的空白，形成全新的“大钟寺商圈”，“西单、东单商圈也不是一日而就的，任何商圈都要经历一个养商期、成长期。”

　　从大钟寺中坤广场的官网可知，其自身的定位是第四代商业模式。焦青解释为，第四代商业模式是相对于传统的供销社、百货大楼、MALL等商业发展阶段而言。该模式为消费者开拓家庭、办公室、网络之外的第四生活空间。“对于大钟寺中坤广场而言，目前已经有家电、家居、商超、百货，不会增加新的购物区域。而餐饮的比例会提升至30%，影城、电玩城、儿童休闲娱乐中心等项目也会陆续开业。”

　　第一太平戴维斯有数据显示，消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，而在“生活方式中心”的逗留时间为2.5-3小时。此外，“生活方式中心”还具有高消费、高附加值和高利润率的特点。如何把人留住，大钟寺中坤广场想到“以小孩带动大人”的方式，并为此增加了“学”和“玩”，即教育和儿童休闲娱乐中心。时代周报走访发现，在中关村南大街、知春路海淀黄庄，许多培训机构零星地分布在各大楼宇之中，大钟寺中坤广场将其聚集起来，或将形成一个新的教育培训中心。

　　独享商业地产升值收益

　　抛开养商期之惑，中坤集团为何全部自持大钟寺中坤广场，也让业界颇为好奇。

　　事实上，商业地产的盈利模式，主要分为三种：一是直接销售，快速回笼资金；二是部分持有，销售部分物业；三是全部持有。

　　首次触电商业地产的中坤集团直接选择全部持有。中坤投资集团董事长黄怒波曾向记者表示，“自持性商业地产短期内会让资金压力倍增，但远期收益巨大。如今大钟寺中坤广场项目光楼面价就已经达到每平方米8万元了，40多万平方米的体量，总价值超过几百亿元，这本身是一种收益。”

　　黄文杰则向时代周报记者分析，在不影响资金链的情况下，选择自持乃明智之举。以广州的天河城商场为例，这个购物中心人满为患，在华南百货界有“印钞机”之称，纵使这样的项目，也是历经了数年的亏损之后，于第9年才实现盈利。“而其物业价值，最初是12亿元，经过十几年发展，已超过百亿元，如果靠做零售，怎么做也不会有这样的增长量。”

　　对于选择自持的大钟寺中坤广场而言，自然享得物业升值带来的收益，其目前更需担忧的是大钟寺中坤广场开业之后的商业运作和长线发展，资金问题对其而言，早已是“不足虑”。

　　中坤内部人士向时代周报记者透露，目前，大钟寺中坤广场已经得到一笔15年期的银行贷款，“备足草粮”以支撑长期的发展。此外，“购置冰岛”的事件，也让中坤给业界留下了“不差钱”的印象。

　　近日，中坤集团拟斥资1亿美元在冰岛东北部买下300平方公里的未开发土地，以建造一个生态旅游度假胜地和高尔夫球场，此举引发国内外媒体广泛关注。类似大钟寺中坤广场，中坤拟将自持冰岛资产。黄怒波曾做出如下规划，10年内拥有200万平方米的商业地产，持有不卖。200万平方米是什么概念？按10万元/平方米计算，就是2000亿元，这就是一笔不小的财富。