降价不给力 多数楼盘滞销

　　徐健 柳九邦

　　根据中国房产信息集团的数据统计，9月份上海公寓成交排名前100名的项目中，除去21个新开盘项目，其余79个项目中，成交均价较一季度出现下降的项目已经达到47%。

　　然而，面对开发商的让步，购房者依旧表现淡然——德佑地产提供的数据显示，8月底至今，整个上海市商品住宅周供应量持续稳定在20万平方米以上，其中上周的新增供应量更是达到了35万平方米。但近几周的周成交量却一直在15万平方米上下的低位徘徊，供过于求现象依旧严重。

　　市场分析人士指出，时值上海传统“金九”楼市，市场中优惠噱头虽然众多，但实际上真正价格下跌的只占到市场半数左右。且由于降价幅度普遍较小，尚难以搅动目前市场中浓郁的观望氛围。

　　促销只是噱头

　　传统“金九银十”正当时，虽然开发商的推盘意愿明显提高，但挑剔的购房者还是“很不给面子”。

　　位于宝山的美岸栖庭，新开出一批楼盘均价为1.9万元/平方米，较前期房源售价低了近6000元/平方米，最大降幅达24%。《第一财经日报(微博)》记者在美岸栖庭售楼现场看到，此次推出3栋楼的低层房源已基本售罄，报价为17000~22000元/平方米不等。现整体去化率为50%左右。销售人员告诉记者，这批房源大部分是46~70平方米的小户型房源，价格可比标价再优惠500元/平方米。

　　此外，位于郊环线以外朗诗绿岛，从年初的近20000元/平方米的成交均价下跌至9月的17300元/平方米左右，价格跌幅在15%左右，而同区域的上置香岛原墅的价格也出现了10%左右的下跌。

　　可见，单从目前楼市成交来看，有价格下调可能性的项目多位于地段偏远、交通和生活配套相对较差的区域。

　　不过，虽然打折优惠是目前市场的普遍现象，但是由于力度不大，大多数项目成交没有出现明显回升，只有个别价格调整幅度较大的项目，引起购房者的兴趣。

　　从德佑地产市场中心的监控数据来看，宝山的项目美岸栖庭成交均价出现15%左右的变化之后，9月该项目成交了216套；南汇的项目绿地景汇成交均价出现10%左右的变化之后，9月也出现了45套的成交。

　　业内建言：舍不得孩子套不着狼

　　德佑地产市场中心监测数据显示：2011年1~3月和9月都有房源成交记录的100个上海楼盘中，项目成交均价跌幅超过5%的项目有21个，均价相对稳定在5%以内的项目有45个，均价出现上涨的项目为33个。

　　德佑地产研究主任陆骑麟(微博)指出，从开发商的推盘节奏来看，其推盘速度逐渐在加快，但是成交量却无法跟进，最主要原因还是开发商的报价相对较高，吓退了很多意向购房者。

　　种种迹象显示，由于市场上的项目已经普遍给出了优惠政策，因此小幅的调价已经不足以吸引购房者。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，总体上看，尽管供应在上升，但上海楼市成交依旧未见起色。“在这个时点，占领市场需要付出更大的代价。实际降价出现15%的幅度，应该可以获得市场快速消化的。但是目前市场上给出这种力度的项目并不多见，这也是大部分房源销售速度缓慢的主要原因。”

　　“加大优惠力度是多数开发商不敢也不愿尝试的。一方面开发商还没有摸准市场的底部，降价多少可以获得热销还不好判断。另一方面对于融资和降价的机会成本要权衡考虑。这也是目前市场僵持的一个原因。”薛建雄如是说。

　　“在当前情况下，房价出现10%以上的降幅，都能受到购房者的关注，”陆骑麟亦预测，如果出现有15%以上的实降，其成交量必然能够回升到去年年底的水平。“从当前来看，部分项目已经用实降10%以上的动作来做营销。因此，未来大量开发商跟进降价的话，‘银十’的到来还是值得期待的。”