“蓝德计划”受挫 险资疏离保障房

　　作者: 杜丽娟 | 来源: 中国经营报

　　作为保险资金投入保障房建设的最大一单“蓝德计划”，自2010年6月份成立以来，截至8月末，实际募集到位的资金为110亿元左右，仅为总募集资金的40%，远低于预期方案中290亿元募集规模。

　　“谨慎投资的原因主要是资本回收风险过大，不是所有的保障房项目都有地方政府担保，就算有地方政府担保，我们对政府的偿付能力也表示怀疑。”某家参与蓝德计划的保险公司人士透露。虽然国家对保障房建设金融支持的政策力度越来越大，但多渠道融资能否为保障房资金“保驾护航”也成为现实难题。

　　“曲线”融资

　　“蓝德计划”是由北京市金融局组织，保险监管部门与保险资产管理公司研究成立，由太保、国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平7家保险资产管理公司发起，获批债权发行总额度为290亿元。从获批方案看，“蓝德计划”主要用于北京市特定区域的保障房建设前期土地供应资金，主要用于土地一级开发，并不参与后期的二级市场开发。

　　“当初290亿元只是一个项目规划，是分批发行，目前已经认购的也就100多亿，后面的都发不出去。”某家参与蓝德计划的保险公司投资人士透露。

　　另外一家参与蓝德计划的保险资产管理公司投资人士则强调：保障房债权计划流动性没有其他债券强，不能抵押，因此吸引力不足。“这种产品是创新类产品，但目前只在保险机构内部销售，造成需求量不足，故整体市场处于观望状态。”

　　然而，虽然险资进入保障房首战受挫，但民间资本、社保资金、信托资金等社会资本进入保障房领域的动作在破解融资瓶颈方面仍被寄予厚望。

　　今年3 月，全国社保基金30 亿元信托贷款投资南京保障房，专项用于支持南京市花岗、西善桥等四个保障性住房项目的建设。

　　与此同时，建银精瑞公租房建设投资基金年内也即将成行，作为首只专门用于保障房投资的基金，发起人除建银精瑞外，还包括复地集团、华远地产、四川新希望等房地产集团，该基金拟设期限为七年，首期计划募集资金规模为100 亿元人民币。

　　此外，《中国经营报》记者还了解到，国家开发银行也提出2011年1000 亿元的保障房贷款计划，部分项目已在重庆、南京、黄石等地落实，重庆地产集团计划发行60 亿元债券用于保障房建设。

　　窘境堪忧

　　尽管地方政府通过企业、社会融资等民间渠道筹措保障房建设资金，然而由于负债率过高，加之银行紧缩贷款，困局难掩。

　　根据央行公布的数据，在今年一季度2.24万亿人民币新增贷款中，房地产开发贷新增1678亿元，占比为7.5%，余额同比增长17.0%，其中保障性住房开发贷款新增 651亿元，保障房新增开发贷款占房地产开发贷款的四成左右。而随着信贷逐步收紧，二季度国内银行业新增贷款投向远离房地产行业，房地产业新增贷款仅占全部新增贷款的0.9%。“上半年信贷发放更多关注保障房项目，下半年来看想要过多投入房地产业的可能性不大。”北京银行相关负责人表示。

　　据了解， 2011 年中央计划建设各类保障性住房共1000 万套，比去年多出400 多万套，其中40%属于棚户区改造，60%属于廉租房和公租房。显然，多出来的计划中约一半为公共租赁房。对此，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林认为，银行对保障房项目尤其是公租房和廉租房项目心存忧虑，担心这些项目的还款来源问题。要解决这些问题，必须要靠政府、监管部门和银行三方的共同推动。”

　　北京虎杰投资首席分析员张寅告诉认为，保障房中有产权的部分可以实现一定的收益，但是像廉租房这些公益项目只能由政府筹资，投入的资金不要说收益，甚至连利息回收都可能存在问题。毫无疑问企业或社会资金必然要考虑风险，目前来看，今年保障房的总体数额是能完成的，但是子项目廉租房的任务完成难度较大。

　　实际上，除了对风险因素的考虑之外，保障房的收益也成为社会资金的一把“枷锁”。

　　“去年银行对保障房项目的贷款都是在基准利率的基础上下浮10%，今年都是执行基准利率，而目前一般的贷款都是在基准利率基础上上浮20%～30%，因此保障房项目收益率并没有优势。”某国有银行人士表示。

　　参与蓝德计划的保险公司人士也透露，保障房项目收益率没有竞争力，同为固定收益类投资，有些小银行跟保险公司的协议存款利率已经达到6.7%，相比而言，风险和收益率都比保障房建设有竞争力。“保障房建设债权计划是个鸡肋项目，只能作为保险资金多元化配置的一部分，但是不会作为主要投资品种。”