东风日产广州限价房项目变身商品房转让套利

　　作者： 龙飞 | 来源： 中国经营报

　　“建保障房，找单位。”在一千万套保障房建设的压力之下，让企事业单位分担建设任务，已经成为各地政府的救命稻草。然而这些由单位自建的保障房最终会惠及市民吗？

　　“你别问了，这肯定是商品房。”电话那头的销售人员言之凿凿。这是广州花都区一个名为风神公社的项目。项目依山傍水，在售单位均为120平方米以上的大户型。可是项目开发之初，这里却是广州最早的限价房之一。当年广州限价房承担的任务就是平抑房价，协助市民完成置业。而承建这一项目的正是广州花都区的纳税大户东风日产。

　　然而时移世易，当年的限价房早已变身为商品房。而早在2008年以限价房形式购入该项目的业主，3年后却开始大规模转让套利。而这些业主，大部分都是东风日产的员工。

　　限价房转身商品房

　　沿花都风神大道北行十五分钟，即为风神公社项目所在。“70万四房一步到位。”项目的销售人员热切地向看房者推销着楼盘。当年这个沸沸扬扬的限价房项目现在已经完全变身为商品房项目，曾几何时，这个项目限定要有70%以上的单元在90平方米以下。但现在在售的单位全部都在90平方米以上，大部分都是140平方米以上的大四房。项目远处还隐约点缀着几个别墅产品，“别墅已经都卖完了。”销售人员表示。

　　“风神公社已经补缴了地价款，已不属限价房项目。”广州市国土房管局的一位负责人表示，因此无论该项目出售还是出租均不违规。“这是历史原因造成的，广州以后再也不会出现这样的情况。”该负责人强调。

　　所谓历史也颇为让人无语，2006年广州楼市一片火热，当年11月广州市国土局推出花都一块“双竞三限”(竞地价、竞房价；限户型、限房价、限销售对象)项目，由于出让合同中规定东风日产乘用车公司员工有购买该地块的优先权，“所谓竞拍”最终由东风日产的子公司风神汽车房地产开发有限公司以底价拿到。

　　2007年地价、楼价继续飙升，而风神公社项目于当年7月隆重开工，开工仪式当天东风日产曾向花都承诺将建起“最好的社区”。然而2008年一场金融风暴让楼市跌入谷底，广州楼市应声而落。中原地产的知情人士告诉《中国经营报》记者，2008年风神汽车公司曾针对员工进行过内部销售，计划将部分单位建成单身宿舍。然而楼市的低迷，让员工们的购房意欲一再下滑，最终内部销售并不如意，导致了风神公社的首批住宅大量空置。

　　原本按照土地出让合同，风神公社的限价房东风日产的员工有优先购买权，而在员工优先购买后仍有剩余限价房房源的，将按限价房销售办法面向社会公开销售，但风神公社的限价房却从没有出现在市民眼前。据曾参与风神公社建筑招标的一位建筑公司老总表示，从2008年第二批在建楼盘开始，风神公社建造的普遍为120平方米以上的大户型，甚至开始配建别墅产品。

　　而彼时广州楼价一再下跌，部分地区甚至出现商品房比限价房还便宜的情况。结果就是广州一批原本用于建限价房的土地转变为商品房重新出让，而风神公社则补交土地款转变为商品房。所谓“历史原因”大抵指此。

　　但是东风日产什么时候补交的土地款，补交了多少土地款，有关部门没有给出答案，只表示按照补交地价时点周边土地价格评估。

　　福利分房时代？

　　据楼盘销售人员表示，风神公社补交地价款的时间大约为2009年11月。风神公社在2006年11月以底价3.68亿元拍下该地块，以拍卖所公布的38万平方米建筑面积计算，该项目的楼面地价约为967元/平方米。

　　该项目一路之隔是保利置业于2009年10月底拍下的项目，当时保利花了7.02亿元，楼面地价达2315元/平方米。其土地拍卖时间与风神公社销售人员所说的补交地价、化身商品房的时间相当。如果风神公社全部建筑面积都转为商品房，按此价位计算，补交的土地款就高达5.1亿元。

　　“似乎可能性不大。”一位花都汽车行业的资深人士表示，东风日产乘用车公司虽然是广东的纳税大户，2009年的纳税总额超过50亿元。但其投资的项目一直以控制成本为目标，例如2005年年底建设的乘用车研发中心投资只是3.3亿元。

　　如果风神公社并非所有项目都转变为商品房，那二手市场上正在销售的小户型又是什么性质？

　　记者在房产中介处了解到，现在风神公社有部分低于90平方米的二手房正在放盘。记者以购房者身份联系了部分业主，其中一位陈姓业主向记者表示，其单位面积在86平方米，现售价62万。是2008年通过单位买下的限价房，当时的楼价在2800元/平方米左右。“当时签了合同，注明两年内不能出售，现在已过了限期。”陈先生表示。

　　但按照广州相关规定，限价房是5年内不得出租、转让，5年后转让必须按市场价格与购买价格之间差价的70%补齐价差。显然陈先生并不了解这一规定“公司当时让我们签的合同注明的就是两年。”其表示，并且没有按差价70%提及补缴地价一事。换言之，作为东风日产员工的陈先生，通过投资这套限价房获利将近38万元。

　　“这种情况会不会发生在今年？”广州市政协委员曹志伟不无担忧地表示，2011年是广州单位自建保障房的开工元年，按照计划，今年广州有8家企事业单位利用自有土地兴建13395套保障房，其中经适房3160套。这三千余套经适房会否变成风神公社的翻版呢？

　　日前，广州国土部门曾表示，未来的公租房筹建将是“企业为主，政府为辅”。我们是否再次进入福利分房时代？