河南房企融资困局或被“私募”打破

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　

　　 资金池头寸枯竭的高强度压力，正困扰着相当一部分开发商。在国家调控日益深化，银根一再收紧，而市场低迷销售回款不畅、信托融资被紧缩的情况下，融资渠道的创新问题向房企们发起挑战。

　　9月30日，由河南安徽商会、郑州市管城区企业家联合会、清华大学河南企业家同学会、易迪房地产商学院、河南冠豫财富中心、北京冠豫成长投资基金管理有限公司、经济视点报等多家单位联办的河南省私募股权投资基金发展论坛，给房企们打开了新的融资思路。

　　

　　新渠道渐显

　　在对抗通胀及国家房地产调控的指挥棒下，全国范围内的贷款增长及投放节奏放缓。正处于城市化快速发展期的河南所受影响更为显著。

　　“国家虽然没有统一限购，但统一限贷。上半年，河南少增77.8亿元的贷款。河南存款在中部六省中较为靠前，而贷款却靠后，说明河南的贷款萎缩更为厉害。”河南财经政法大学教授李晓峰说。

　　今年货币环境非常态紧缩，使得很多去年集中买地、大肆扩张的开发商在取得银行融资和信托融资方面措手不及。

　　新增开发贷款没有额度，而通过银行取得个人委托贷款的可能性也近乎渺茫。此外，开发商取得银行贷款的融资成本也在提高，部分银行开始大幅提高贷款利率上浮幅度，分行级重点客户在基准利率的基础上上浮10%，一般客户则上浮15%～20%。

　　与此同时，受贷款较少的影响，市场利率也逐步上行。数据显示，今年第二季度民间借贷的平均利率达到19.98%，较上一季度提高了0.2个百分点，开发商信托融资的利率也已达20%左右。

　　金融政策驱使开发商将更多的融资渠道转向民间。但是近来，房地产信托有明显收紧的趋势，尤其是融资门槛的提高，将很多中小企业拒之门外。在此之际，全球最大私募公司黑石撤资中国房地产的消息，则引起开发商对私募股权基金融资的更多兴趣和关注。

　　“私募股权投资基金是非公开宣传、发行的，依法成立的私下向特定群体进行的集合投资，其运作环节、流程是透明的。”冠豫基金技术总监张瑞介绍说。

　　“作为私募基金的一种形式，全球的对冲基金在1990年至2003年间以每年超过25%的速度增长。”冠豫基金董事长马新雁说。

　　国内私募基金于近两年刚刚起步，现在，北京、天津、上海等地区已经把私募基金做得风生水起、初具规模，河南相比之下明显滞后，但是潜力巨大。发展私募基金有利于改变单一银行间接融资方式的局面，等于又开辟了一条直接融资渠道。

　　

　　注重地产投资

　　从中长期来看，尤其是中原经济区提升至国家战略层面后，房地产业依然处于上升通道，河南诸多地市的房地产业被众私募股权投资基金公司所看好，并视为一个重要的投资方向。

　　“永安信基金现在投资的有17支房地产基金，分布在天津、郑州、北京、上海、西安等地。其中，包括20亿元的保障房项目以及10亿元的养老基金。”永安信（河南）房地产投资基金（以下简称永安信）董事总经理王胜起说，现已投资河南本土房地产项目近20个。

　　马新雁说，与目前高额的民间借贷4分、5分的高利率相比，私募股权投资基金的利率保持在年15%～30%，其合作伙伴中房企占有相当比重。这些房企不但受益于投资得来的利润，且能优先获得基金投资。

　　“随着合伙人的增多，资金可以无限大，合伙人的权益对等，而且基金本身并不收税。”张瑞说，与传统的投资公司比较，私募基金的优势是多方面的。

　　“如今，河南省金融办成立的私募股权投资基金有2家，外地机构有6～7家。传言有几十家基金公司的说法可能包括外地机构及河南的投资机构从事基金业务。”王胜起说。

　　从现状来看，私募股权基金甚为“稀缺”，原因是其作为一种新兴的企业形式，此前并没有专门的规范性文件，企业即使有条件也无法到工商部门进行注册登记。

　　直至今年8月17日，河南省发改委发出《关于促进河南省股权投资基金业发展的通知》（以下简称《通知》），对河南省股权投资基金和管理企业的注册条件、备案管理等进行了明确，私募基金才真正有规可依。

　　《通知》规定，对股权投资基金投资的符合产业结构调整的项目，应优先列入省市重点项目和上市后备企业培育，在资金、土地供应等方面优先予以支持。这不仅给了金融机构机会，对于房企也是一种机遇。

　　“房地产企业在调控的大背景下，自费成立基金公司或是一种趋势。”王胜起认为，私募股权基金将成为中小企业寻找合法途径融资，以求自保的方式。