保障房建设结构调整 公租房成重点

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　“十二五”期间建设3600万套保障房是国家实行住房保障双轨制的重要举措。10月10日，国家住房和城乡建设部发布了1~9月份全国保障房开工率达到98%的消息，今年目标完成已无悬念。

　　9月30日，在初战即将告捷之际，国务院办公厅发布《关于保障房安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称《意见》）提出，将公共租赁房作为今后的保障房建设重点，并应在土地供应、资金注入、财政贴息、税费优惠等方面予以支持。

　　

　　公租房保障范围广

　　一直以来，各地保障房建设中几乎都有集中建设的经济适用房项目，以划拨土地、优先贷款等方式鼓励企业参与。

　　“但是，经适房仍属于大资产，相比公租房需要更多的资金。在北京，购置经适房也需200万，仍是不小的数目。而且，出现很多人开豪车住经适房等分配不公平的现象，管理任务繁重。”住建部政策研究室主任王珏林接受经济视点报记者采访说。

　　《意见》指出，应力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善，明确提出“大力推进以公共租赁房为重点的保障性安居工程建设”。

　　“公共租赁房面积要求小，覆盖范围广，能解决更多人的问题，对本地还是外来人口方面没有限制。”王珏林说，经适房不能涉及外来人口，经过国家几年的探索发现，房屋出租比卖掉有更多的优点，故其本人也赞成加大公租房建设比重。

　　他认为，随着经济的发展，年轻人对于居住的需求也日益强烈。一套40平方米的公租房相当于过去的宿舍，且有厨房、卫生间，能满足基本居住需求，可满足年轻人的过渡性住房需求。

　　《意见》指出，公租房面向城镇中低偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来公共人员供应，其对于引导合理住房消费、缓解群众住房困难、实现人才和劳动力有序流动、促进城镇化健康发展有重要的意义。

　　

　　政策难以服众

　　相比经适房，公租房回款周期长，利润更低，资金缺口大，对企业吸引力更低。

　　资金方面，《意见》提出“将住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于廉租住房和公租房建设，并扩大利用住房公积金贷款支持保障房建设试点城市的范围”。同时指出，地方政府融资平台公司可发行企业债券或中期票据，而银行业金融机构则可对公租房项目直接发放贷款。

　　对于住房公积金支持保障房的举措，河南财经政法大学教授刘社认为，住房公积金中至少1/2属于缴纳者私人账户的钱财，将其沉淀部分用于保障房建设属于政府的拆借行为，是否合乎法理存在异议。

　　“公租房建设是政府的责任，是需政府进行贴息和金融扶持的。由于公租房利润低，本钱虽能收回，但利润难以保证。”刘社说，银行若发放贷款，亏损窟窿无人填补。而由于通胀及高利率，债券也难以发放。

　　《意见》“示意”各地政府加大投资建设力度，实施综合运用土地供应、财政贴息、税费优惠等政策措施，吸引企业和其他机构参与公租房的建设和运营，多渠道增加公租房供应。公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资源平衡。

　　“以前小区中配建的商业部分要求不超过10%，《意见》可解读为提高比例，以更多商业经营门面的兴建，将利润反馈给开发商。但这容易造成商业房体量过大，受市场规律影响，将风险下移至商户。”刘社对此并不认同。

　　《意见》指出，各地应根据实际情况适当增加公租房供应，人口净流入量大的大中城市要提高公租房建设比重。对于外来务工人员集中的开发区、产业园，则要求其按照集约用地的原则，统筹规划，集中建设单元型或宿舍型公租房，面向用工单位或园区就业人员出租。

　　“单元型或宿舍型公租房即以前的集资房、单身公寓。开发区、产业园的企业都是大型或外资企业，有资金、有能力解决员工住宿问题。”刘社认为，上述举措政府不用买单却可分解一部分担子，易操作，且能在短期内见效果。

　　“但是，上述企业的员工工资待遇、福利保险较好，并不是最迫切需要保障的人。反倒是人数在二三十人的中小公司的员工最需要，但政府却没有涉及。”刘社说。

　　尽管《意见》从政府、企业、金融等角度调整了一些政策，但在专家看来这不过是政府将自己的责任一点点分摊给他人的举动，目的是追求短平快，期待短期内完成任务。

　　“保障房建设是政府责任，是非市场的，不能指望通过市场手段解决。振兴地方经济，使财政收入增多，并切出其中一块专门用于公租房建设才是解决保障房正途。”刘社说。