龙湖：城市运营三部曲

　　本报记者 乔治

　　一直以来，地产项目的开发都与城市发展有着密不可分的关联。城市，派生地产的发展。而肩负城市运营之责的地产开发，亦可以重新激活城市功能，并改变着人们的生活方式。

　　龙湖地产股份有限公司（00960.HK）正进行着从普通的地产商向一个城市运营商的华丽转身。

　　日前，龙湖集团客户及公司品牌部总经理秦力洪在接受记者采访时称，房地产开发和城市化建设之间的关系模式是在不断变化中的。最初，是政府卖地收钱，开发商买地开发赚钱；第二阶段，开发企业配合政府做一些区域建设；第三阶段，房地产开发企业成为城市发展的动力之一。在这一过程中，房地产开发企业的发展形成了三部曲，第一步就是开发住宅，即传统意义上的开发商；第二步是分享城市的繁荣，开始涉入商业地产领域；第三步，参与分享城市发展，即城市运营商。龙湖现在已经进入第二步，准备在两到三年之内，开发持有300万平方米的商业地产，并尝试迈出第三步，介入城市片区产业规划，成为城市运营商。

　　地铁商业一体化

　　地铁正在日益改变城市的格局。在北京这座因迅速膨胀而备受严峻交通压力的“堵城”，近年来20余条地铁线路的规划，336公里地铁运营长度，大大缓解了城市出行的压力，节约了时间成本。经由地铁，一座座新城区崛起，让城市的发展模式由过去的单中心圈层式格局开始向多中心组团式发展大势转变。

　　然而，地铁经济发展模式中，商业规划、交通规划、城市规划的完全分离，使得轨道交通最核心的站点，尤其是交通枢纽的价值并没有完全发挥出来。以西直门、东直门交通枢纽为例，从外部环境来看，因为缺乏大型的商业统一规划，黑车、小摊遍布，安全、卫生条件都不容乐观，多数城市站点开始成为了城市的污点。从内部结构来看，长距离的辗转换乘，长时间的穿行，里面没有任何的内容规划，让整个过程极为乏味，亦毫无生机。

　　地铁轨道地上地下发展空间无法协调形成凝聚力，不仅造成城市资源的白白浪费，亦让城市以及周边更大一片区域的活力不能得到有效释放。当年，北京的回龙观、亦庄成为一座座卧城，便是典型的一例。也因此，着眼于地铁对城市结构、城市功能、产业布局、经济发展产生的复合影响，在后续多条地铁线路的上盖物业打造之中，城市对于地铁沿线地产开发项目的规划也提出了更高的要求。作为城市建筑师的开发商，打造城市建筑之余，寻求交通、商业、城市资源的共同发展，将成为未来发展的主流趋势。

　　这其中，龙湖地产在北京首个城市综合体项目长楹天街，其在地铁上盖之上全球城市生活综合体的内容打造，便是这一理念的先行实践者。

　　长楹天街踞地铁六号线常营站之上而建。作为继一号线后唯一的横贯东西的地铁线路，M6拥有着每小时100公里的最快速度、从地安门到通州新区一共52公里的最长距离和交叉站点最多的无可比拟优势。

　　依据M6这一极具分量感的城市价值轨道，长楹天街47万平方米城市生活综合体，地上、地下立体式无缝隙连接，涵盖京东首个IMAX影院、四季主题购物中心、儿童成长中心、真冰溜冰场等多元内容于一体的27万平方米家庭主题商业，750米长参与式商业走廊，借由地铁输送来大量稳定消费人流。

　　改变商业的重要力量

　　城市生活文明应该走向何处，什么才是符合城市未来发展趋势的最佳地产开发模式，成为了一个重大的发展命题。早在2009年第十届北京CBD国际商务节上，随着CBD东扩范围的确定，常营便迎来了一次价值的飞跃。此后，定福庄国际传媒走廊打造年产过千亿元、具有世界影响力的传媒新地标的目标，再一次让这里为整个社会所关注。在政府发展规划中，常营，作为CBD—通州商务发展区、孙河国际会议区，东坝第四使馆区三大城市发展板块交界的绝佳生活板块的地理标注已是极为明确。

　　从曾经单个的项目自身价值的打造，到如今一个新CBD生活圈层的锻造，常营片区，也开始步入到一个交通、景观、商业、品牌各项城市资源集合发展的时期。据了解，长楹天街是龙湖在北京的首个商业综合体项目，也是京东最大的一个综合体项目。整个项目46万平方米，在龙湖“商业+住宅+物业”的全驱动模式之下，龙湖·长楹天街重新整合交通资源、自然资源、城市生活消费资源、开发资源四重资源，重磅打造京东区最宜居的世界城市生活体……最终为CBD呈现出一个360度全方位立体化的完美生活平台。而这一全面激活城市、改变城市生活方式的全方位生活平台，便是近年来市场所盛传的龙湖天街模式。

　　据悉，龙湖天街模式，早在2003年便已大获成功。当年北城天街，直接带动了重庆江北商圈的跳跃式发展，短短数年间，就让观音桥这个曾经荒芜的城市边缘地带，坐上了重庆“第一商圈”的交椅。近年来，随着龙湖西城天街、龙湖时代天街、龙湖天街三千集等一部部作品面市，天街模式在重庆、成都两大城市重点推行，并相继将该系列作品打造成为影响当地城市格局的重要地标。而本次长楹天街，自持商业达27万平方米，堪称龙湖天街系旗舰品牌的一次大汇合。

　　据悉，龙湖天街系列还将在杭州、无锡等地面市。伴随着龙湖全国商业战略展开，以发展大型超区域及区域型购物中心为核心的龙湖天街系列，以打造社区型时尚生活中心为主的龙湖星悦荟系列，以高端精品家居生活馆为定位的龙湖MOCO系列在全国范围内全面复制，预计至2014年，龙湖国内运营的商业项目经营面积将达200万平方米。继别墅专家、景观专家之后，龙湖，将有望与万达、华润等商业地产巨头一起，成为影响和改变中国商业地产的最重要力量。

　　第三空间提升生命幸福感

　　在龙湖商业的整体战略中，不仅仅关注商业体本身这棵大树的生长，而是先关注如何营造一个活跃的、有生命力的生态系统，即如何营造整个片区的繁荣。以重庆时代天街为契机，龙湖商业迎来一次全面的升级。

　　首先，龙湖致力于打造一个多样性的城市综合体。这个综合体不仅是住宅和商业的综合，在住宅方面，会有低密度的洋房或别墅，也会有公寓、SOHO，而非以往业态单一的社区；商业部分，则包括了写字楼、酒店、一个集中的购物广场和众多临街的商铺。住宅和商业的多样性，直接导致的结果是未来活动人群的多样性，在这个综合体里，能看到各个年龄阶段、各种家庭组合的人群活动，为这个生态系统的生命力奠定了基础。

　　在多样性的基础之上，由于业态丰富，功能多样，龙湖的城市综合体可以为自身和周边人群提供一个小半径范围内解决大多数居住、商务、生活需求的步行生活圈。这对现代都市人群来说是非常宝贵的城市资源，可以让他们摆脱居室—办公两点一线的单调生活，把原本花费在拥挤、低效、高耗能的城市交通中的时间释放出来，以更舒缓、放松的节奏进行休闲、娱乐、社交等各种消费活动，提升生命的幸福感，这就是龙湖所定义的“第三空间”。

　　而此时龙湖商业的使命，则是承载“第三空间”的需求，通过功能全面、体验丰富的产品和服务，将整个片区凝聚和盘活。新的天街系产品的设计，也更多地倾向于如何还原这种原生态的步行生活感受，提供更方便、更亲切的消费环境，提供更多主题功能空间。龙湖提出了线形街区、多层天街、屋顶花园等多个概念和设计，会陆续体现在龙湖时代天街和以后的产品中。