地产商借金九银十冲量落空 割肉或待年底

　　张明

　　2011年的“金九银十”不出意外地在“寒冷”中到来，饱受着资金重压的开发商们加速出货，无奈在价格优惠有限的情况下，“市场收成有限”。

　　中国指数研究院(微博)对“十一”期间20个城市的监测，绝大部分城市的交易数据均比2010年同期下滑，总成交量同比下降44%，其中部分城市下滑程度严重，其中深圳同比跌幅最大，达到88.61%；广州、上海、重庆跌幅均在60%以上。

　　尽管楼市“9·29”新政调控一周年以来，开发商遭遇着“限购”“限贷”等政策的层层加码， “手中仍有余粮”的他们还没有进入割肉放血的阶段。

　　冲量落空

　　“我们动用了几乎所有的销售力量，但10月份以来只卖了8套房，不过这看起来比9月份要好点。”10月13日成都南郊一住宅项目销售负责人告诉《中国经营报(微博)》记者，从9月份一开始，该项目就确定了以价换量的策略，一次性优惠8%进行促销，无奈一个半月以来成交不到20套。

　　相关数据显示，9月份成都市住宅成交同比下降超过40%。而在供应方面，整个9月份，成都主城区商品住宅供应套数为13870套，供应面积为145.52万平方米，环比分别上浮62.9%和71.2%。“这也是部分开发商希望集中供应，以达到冲销量的目的。”成都天爱地产顾问公司总经理何欣表示，相对2010年的成绩来说，开发商的如意算盘显然落空了。

　　“我们跟踪了12个城市在黄金周的楼市成交表现，其中11个城市同比大幅下降，‘金九’落空后，‘银十’开局也不利。”某券商房地产部门负责人透露，除了市场低迷的根本原因外，2010年的“黄金周”为限购的时间窗口，导致同期成交量的基数非常高，此外，由于对市场预期的悲观，大多一二线城市的开发商选择了在“十一”错峰推盘。

　　“目前的市场是两难，经过一年的政策调整后，大部分投资性购房已被挤掉，剩下的刚性需求有限，如果以大幅降价来抢夺这片市场不仅换不回想要的效果，还容易引起系列反应。”四川一家知名地产公司销售经理杨东表示，江苏一楼盘就因降价超过20%，引起了前期购房业主围攻售楼部——同在2008年，房地产低迷时期降价引起的围攻和打砸让不少开发商仍然心有余悸。

　　“在这样的情况下，只能是试探性促销，小量走货。”杨东表示，周围的开发商的憋着一股劲，“巨幅降价是死，坚挺也许会死，早死不如晚死。”

　　两极分化

　　但市场并非一片死寂。2011年10月10日，龙湖地产公布，2011年9月集团单月实现合同销售金额42.3亿元，环比增长31.8%，连续3个月保持增长势头。前三季度累计实现合同销售金额282.5亿元，同比增长50.9%。

　　“这主要取决于多业态的布局战略在当前市场调控形势下得以充分发挥优势。我们的综合体、商铺、小户型等丰富的产品线及灵活的销售策略，增强了应对市场波动的能力。”龙湖内部人士表示。

　　报喜者不止龙湖一家，日前中国房地产测评中心发布《2011年前三季度中国房地产企业销售排行榜》，前三季度销售业绩排名前30名房企销售业绩进一步攀升，万科、恒大等大型房企业绩有望稳步超越2010年。

　　榜单显示，今年前三季度，销售金额第一梯队(300亿元以上)企业达到7家，其中金额500亿以上的企业更是从去年同期的仅万科1家增加至今年的5家，均值亦从427亿元上升到592亿元，远远领先于后面两个梯队。

　　2011年前三季度房企销售入榜门槛一如既往地进一步攀升，销售金额和销售面积入榜门槛分别为121亿元和133万平方米。

　　“在持续调控的背景下，超大型房企在多个二三线城市布局，奉行加快供应、加快销售、加快资金回笼的高周转策略，仍能保持业绩的稳定增长。”房地产管理专家、北京略博管理咨询公司执行董事田同生告诉记者。

　　相关数据显示，万科2011年前三季度销售金额达到近千亿，而2010年全年万科的销售额不到1100亿，而恒达2011年前三季度销售额达到694亿，已经超越2010年整个全年业绩。此外，中海地产、保利地产、绿地集团业绩情况也接近了2010年全年的水平。

　　“大型开发商的业绩更加说明在调控下房地产行业正面临着更加严峻的分化和洗牌，而从另外一个角度来看，中小开发商是否降价往往看大型开发商的脸色。一旦大型开发商的降价动力没有想象中那么大，中小开发商降价促销的力度也有限。”何欣表示。

　　降价图谱

　　然而大鄂的“另类”表现，并不能说明在史无前例的房地产“冰冻季”，众开发商可以莺歌燕舞。

　　“从时间节点上来看，开发商的工程款、土地出让金都将在年底结算，现在离结算窗口不到3个月，抓紧促销是当下之急。”杨东告诉记者。

　　“通常房地产的降价过程有三个阶段：第一个阶段是观望阶段，市场表现为量跌价滞。这个周期长的有一年半，短的3~4个月，目前来看房地产整体仍处于这个阶段。这一阶段主要是看抓刚性需求客户的快慢，快者制胜；第二个阶段是量跌价跌阶段，郊区盘和大盘先降，降价带不来实际的销量大幅上升，这也是割肉放血的阶段；最后才是开发商变卖项目，寻找新股东接手。”杨东告诉记者，从开发商采取的策略，往往能看出这家开发商的实力，“目前来看，开发商前期高息融资已经让很多项目不可能大幅降价甩卖了，只能是作为抵押品抵给借款方，大幅降价的开发商也许就是在准备跑路了。”

　　“首先要努力把房子卖出去；如果没有效果，其次就看看能不能腾挪掉几个项目。如果这两个手段都不奏效，那就直接把价格降到底，卖完所有的房子，以后就不再做房地产了。”近日，绿城集团董事长宋卫平回应种种风波时如此表示。

　　来自中原地产的统计报告显示，前三季度，我国房地产企业累计股权并购数量已经达到了87宗，总交易金额已经达到了256.65亿元，其中最大规模的当属融创中国以14.5亿元获得北京首钢融创置地有限公司50%股权。“房地产企业股权变动创历史纪录，超过2011年同期两倍以上”。

　　“与其赔钱卖项目不如把项目子公司卖给大房企，换来的现金用于保住其他项目或者转行”。杨东的话道出了众多中小开发商的心声。