叶檀：房地产行业进入高利贷时期

　　每经评论员 叶檀

　　从建行开始，多家银行开始上调首套房贷，将首套房贷上浮5%到10%。这是压在房地产市场的又一根稻草。当然，绝不会是最后一根。

　　房地产墙倒众人推，资金撤出房地产行业，增量资金不再进入。限购政策抑制住了富裕群体，上调房贷等同于向贷款购房者单独加息，抑制了中低收入阶层的购房需求。房地产行业哀鸿遍野。

　　9月份，在上海交大高级金融学院举行的“地产金融高级论坛”上，全国城市商业银行资金清算中心理事长王世豪称，房地产20万亿元贷款，已成为中国银行业的一颗“地雷”。王世豪称，银行目前贷款总量是55万亿元，20万亿则意味着房地产行业的贷款已经占到银行贷款总量的36%。开发商必须要到别的地方去拿钱，“结论就是开发商低廉资金时代结束了，高利率资金时代来临了。”所谓的高利率资金，目前而言，主要包括房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、资产证券化。高利贷资金会在房地产行业蔓延，从实力不强的房地产企业蔓延到具备实力的企业。

　　房贷上升有三大因素。

　　首先，房地产风险越来越大，银行业准备从房地产市场抽身而退。

　　去年4月20日，银监会召开2010年第二次经济金融形势分析通报会议，银监会主席刘明康就曾经着重讲到涉房贷款，表示“当前房地产贷款余额占各项贷款的比重已达20%左右 (整个银行业)，少数股份制银行已突破30%。”如加上以房地产抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半。刘明康要求对土地储备、房地产开发贷款、个人住房贷款执行从严的信贷政策。对于土地储备贷款，要调整授信额度，“应大幅压低抵押率”，跟踪贷款去向，防止挪用。

　　一些银行已经主动调整。有报道称，中信银行今年5月表示，将严控房地产贷款总量，目标是至少压缩贷款总量的三分之一。虽然中信表示，最新房地产压力测试表明，房价下跌30%~50%对该行的资产质量没有太大影响，但这是在稀释资产风险下的产物。

　　其次，银行的流动性危机使企业贷款如同登天梯，房贷利率上升首先是资金紧张后价格上升的必然反应。中小企业贷款实际利率高达20%左右，同样处于高风险区域的房贷没有理由维持平价。近两年，房贷实际利率总体上升30%以上。

　　第三，由于房地产风险上升，银行提高了针对房地产贷款的风险溢价，与温州高利贷相同。正因为民间借贷风险极大，因此要求的风险溢价特别高，甚至高达180%。

　　银行对房地产行业更加看淡。根据央行营管部近期对银行家的调查结果显示，自上季房价预期指数走低进入不景气区间后，三季度续降12.7%，其中看跌占比逐季上升至40%。另据中国指数研究院(微博)针对100个城市全样本调查数据显示，今年9月100个城市住宅平均价格为每平方米8877元，环比下降0.03%，这是去年9月以来的首次下降。

　　房地产行业已经成为高危行业。

　　清科研究中心的统计显示，房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，全年共有10只基金募集到位18.59亿美元，去年底总量为500亿元。今年1~8月共有12只可投资于中国的私募房地产基金完成募集，募资总额为12.77亿美元，相当于去年全年募集量的70%。事实上，从去年开始，房地产信托大行其道。据报道，恒大信托融资46亿元，绿城128%高杠杆率如赌博，“绿城都是通过项目做贷款型融资的，绿城融资成本约为15%或者16%。绿城的高杠杆率达128%~140%，而房企平均杠杆率为70%。”激进型的房地产投资高风险受到市场密切关注。据笔者了解，在房价下降快的区域，一些开发商打对折甩卖，以求回笼资金。

　　房地产行业依靠自有资金，而按揭利率上升堵住了自有资金的来源。在调控政策不放松的情况下，开发商只有两条路可走，一是变卖资产，二是高价融资饮鸩止渴。

　　中国资金进入全面紧缩周期，我们面对的是在通胀的情况下，风险与利率上升，大规模的融资高潮在各个资本与货币市场全面展开。

　　房地产高利贷与民间借贷相辅相承，在贷款、信托等各个行业，实际利率大幅上升，实体经济趋于紧缩，资产泡沫规模下降。岂止中国房地产行业进入拐点，中国的实体经济与资本市场，一起进入拐点。资金本身成为最大的投资品种。

　　中国经济勒紧裤带过日子的痛苦阶段，一场痛苦的变革、前途莫测的变革，来了。