券商观点：四季度房地产市场面临拐点

　　

　　【财新网】（记者 黄晨）在经历了几年的“野蛮生长”之后，房地产市场终于迎来了拐点。

　　对于2011年最后一个季度，券商有以下共识：（1）从政策面来说，限购政策与对开发商的放贷限制短期内不会放松；（2）地产商既从银行借不到钱，房子又卖不出去，在建的房子又不断地需要投资并有许多房子建成，资金链绷紧，必然需要降价销售。

　　因此，在2011年的冬季，地产商再次迎来了寒冬。

　　东方证券：微观价格仍在寻底

　　以北京、上海、重庆、武汉各 20 个楼盘，总计80 个楼盘为样本，整体而言，价格下降的楼盘个数较8月明显增多。8 月时80个样本楼盘中有27个价格发生下降，10月时增加到37 个。

　　其中，北京降价楼盘达到50%，上海50%；重庆降价楼盘数达到75%，而武汉仅10%。

　　从价格下降幅度来看，四地楼盘价格降幅分化非常明显。一线城市更加剧烈，二线城市相对温和。北京10个降价楼盘的平均降幅高达21%。上海10个降价楼盘的平均降幅约为12%。重庆的15个降价楼盘平均降幅为12%。武汉的2 个降价楼盘降价幅度仅5-6%，还有部分项目仍处于上涨趋势。

　　中金公司：房价增幅进一步趋缓

　　尽管市场近期已经出现调整迹象，随着四季度供应释放力度加大，房价调整迹象将更为明显。

　　预计投资、销售增速仍将维持较高水平，但新开工、土地购置将逐步走低。

　　短期内调控政策要退出有难度。但随着三季度末供应开始增加，房价平抑，我们看好销售推动的地产板块系统性机会，近期成交量反弹利好地产股，两条主线值得关注1）高销售、有业绩的龙头，2）商业地产。

　　山西证券：四季度房价将加速下跌 跌幅可能在10%-15%

　　政策面：1）货币政策：四季度货币政策仍然维持紧缩，银行对于房地产开发商贷款和购房按揭贷款仍然继续偏紧。2）限购政策：地方政府很难放松。

　　行业面：1）需求：限购和限贷政策基本压制了改善性需求，自住需求在房价下降预期和贷款成本上升双重影响下很难得到有效释放；2）供给：2010年8月以来房地产投资保持高速增长，这将使四季度房屋供给大量增加，库存将继续上升；3）价格：供给大幅增长，需求得不到释放；银行对开发商贷款和购房按揭贷款继续紧缩，开发商负债高企；开发商唯有牺牲利润，以价换量。因此房价在四季度将会出现加速下跌，跌幅可能在10%-15%。

　　市场面：下调上市公司未来两年业绩，大型公司下调5%-10%，中小型公司下调15%-30%。但基于大型公司未来两年业绩的锁定性和超强的综合实力，我们仍"看好"大型公司在四季度的表现。

　　中原证券：楼市已到十字路口 政策决定向下走

　　楼市、土地市场关键指标都显示，房地产行业已经到了向上或者向下的十字路口，政策将是决定向上或向下的关键，年内调控政策放松的可能性很小，行业年内销售将会惨淡，2011年业绩增速将明显下滑。

　　土地市场已经先于楼市进入衰退期，存货创出历史新高，比年初增加13%，比去年同期增加29%

　　资金压力：随着银行收缩贷款和销售放缓，行业国内贷款和定金及预付款一直在萎缩。

　　政策：年内放开楼市调控政策的可能性很小。政策打压下2011年行业业绩增速将减缓。

　　天相投顾：销售增幅继续收窄 房价下跌在11月初

　　初步判断房价下跌的时间为2011年11月初。 理由：2011年9月底房地产投资额占资金来源的比例为71.4%，与2008年7月份相当。2008年8月至2009年2月为近几年唯一的房价下跌空间。2008年8月该比例为73.4%，可视为降价临界点。若按照目前的投资力度和销售回款情况，2011年10月底该比例提高至73%，2011年11月底提升至74.3%。

　　长江证券：住宅土地市场景气度有所恢复

　　从四大城市数据来看，判断接下来的成交会出现一定恢复，毕竟有大量新盘供应，推货量成为主要的推手。而二三线城市金秋成色不足，后面的考验开始加大，如果限购和信贷政策坚持不作调整，成交也开始回落将成为大概率事件。

　　东兴证券：调控进入关键期 风险与机会同在

　　房地产开发企业面临如何去库存和资金回笼的问题，尤其是一些中小房地产开发公司更为迫切。

　　四季度房地产开发企业促销将加大，但带来的销售量增长幅度可能不会太大，房地产行业销售的上升仍需要有待于政府政策的支持或现有政策的有所松动。

　　四季度以及明年一季度房地产企业资金将面临最困难时期，而企业差异会很大，最迟明年上半年部分企业会跌倒，而强势企业将柳暗花明又一春。■