三降价盘前期业主上演“十月围攻”

　　本月以来上海新房成交量同比减少七成，楼市降价越来越凶猛

　　商报记者 袁晨晨

　　经过两年调控之后，近来了有史以来最低迷的10月楼市。本月前三周成交量创下近7年有数据历史以来的最低水平，降价潮也随之而来，从远郊到市中心，从刚需至豪宅，一轮全面性的房价下跌潮正在席卷上海楼市。

　　上周，中海、绿地、龙湖等知名房企在上海的3个楼盘就因为大幅降价而遭遇大批前期业主“围攻”，要求维权，在沪上引起了轩然大波。

　　降价楼盘遭前期业主围攻

　　在上海楼市整体成交持续低迷的情况下，终于有开发商带头举起了降价大旗。

　　就在前一周，龙湖地产启动了代号为“抢收华东”的促销行动，同时在上海郦城、上海好望山以及杭州香醍溪岸三个项目展开，推出房源涵盖联排别墅、高层公寓、ＳＯＨＯ等多个类型，面积在40－300平方米不等，在短短5天时间内，就在上述3个楼盘以限时团购策略推出近1000套房源，共获得认购金额近20亿元。其中，尤以嘉定新城的龙湖郦城的降价幅度最为明显，其新推公寓房折后销售价基本在12000－13000元／平方米左右。而该楼盘在今年6月至10月售出的公寓房源均价已达17000－18000元／平方米。在不到半年的时间里面，均价下降幅度高达5000－6000元／平方米。

　　距龙湖郦城不远处、同样位于双单路上的绿地秋霞坊亦紧随其后，同样于近期展开了促销活动，销售均价降至13000元／平方米左右。秋霞坊自去年12月起开盘，今年10月4日再次推出312套住宅房源，最低报价16500元／平方米，最高逼近20000元／平方米。近期，秋霞坊的促销房源均价仅为13000元／平方米左右，与网上报价相比，下跌了3500－7000元／平方米左右。因此，秋霞坊在上周以13071元／平方米的均价售出28套，排名全市第4位。

　　与龙湖、绿地相仿，中海集团同样加入了降价大军。在浦东康桥板块，中海御景熙岸近来的手笔同样“吓人”，在上周推出了一批新房源，均价仅为16000－17000元／平方米，虽然售楼处方面宣称这是“团购价”，但与前期20000－22000元／平方米的价格相比，相当于打了8折左右。

　　虽然上述楼盘打出了“限期特价”、“团购价”等旗号，但是，开发商采取的这一“以价换量”的策略还是在沪上掀起了轩然大波，更是引起一批前期业主的强烈不满，上周末，上述三个楼盘的售楼处不约而同地遭遇前期业主“围攻”，纷纷提出退房、补差价等要求，并与售楼处产生冲突。

　　开发商以价换量房价下跌

　　除了上述3个地段相对偏远的刚需楼盘以外，据商报记者了解，部分高端住宅楼盘同样展开了新一轮的促销。以闵行颛桥的星河湾为例，近来，其1号楼房源单价约为36000元／平方米，与此前45000－50000元／平方米的均价相比，相当于打了8折；普陀光新板块的香溢花城近期也拿出了20套特价房，以25000元／平方米的价格进行销售。香溢花城自去年12月开盘至今，累计住宅合同均价为35113元／平方米，这些特价房单价直降10000元／平方米。

　　事实上，随着上海住宅市场的持续低迷，越来越多的开发商正迫于资金压力，而展开“以价换量”的策略。

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周沪上新房住宅市场的新增供应面积为16．27万平方米，环比前一周下跌了8．70％，成交量同样出现下滑，并再次跌破10万平方米，仅为9．48万平方米，较前一周大幅减少两成，而成交均价也进一步下滑2．73％至21247元／平方米。至此，10月前三周（10．1－10．23）上海市共计成交新房住宅面积30．27万平方米，和去年同期108．56万平方米的水平相比，大幅下滑72％，成为近7年有数据历史以来的最低水平。佑威机构执行董事黄志坚预计，今年10月的成交量在40万平方米上下徘徊，比2008年10月金融危机时期高呼“救市”时的成交量44．64万平方米还要低。

　　中房信分析师薛建雄认为，长期的信贷紧缩政策导致市场上资金紧张，购买力大幅下降，加上限购限贷影响了一部分购买力，是导致目前需求不足的主要原因。近期，银行提高首套房贷利率更是银行资金紧张而敲响的新警钟。年终开发商将面临工程款、材料款、工人工资等大量债务支出，加上现在银根紧缩到期贷款难于展期，也不太可能新贷还旧贷。所以开发商在9月底成交之后，纷纷于10月份加入到降价潮中，以回融资金应对元旦到春节期间的巨大财务支出需要。

　　在内部通胀没有明显下降、外部欧债危机还不见底的情况下，中央政府还不太可能放松调控，并匆忙推出新一轮经济刺激的政策以应对可能到来的经济危机。所以短期之内房价肯定还会下跌，预期还会有更多开发商加入到降价潮中来，薛建雄指出。

　　相关链接：上周二手房挂牌均价创今年新低

　　据搜房网上海二手房最新监控数据显示，上一周（10月17日－10月23日），上海二手住宅市场挂牌均价继续下行，环比前一周出现1．09％的降幅，为23425元／平方米，到达从开年到现在的均价最低点。

　　数据显示，上周，全市18个区县，12个二手房挂牌均价下降，6个小幅上涨。从各区县的涨跌幅度看，降幅最明显的是奉贤区，环比前一周下降4．17％，其次是青浦和嘉定，分别出现3．40％和3．08％的降幅。相比之下，卢湾、徐汇涨幅不俗，环比上涨3．86％和3．20％。

　　截至上一周，传统意义上的“银十”已经接近尾声，正如之前预期相同，在“金九”之后的“银十”沪上楼市未见往年的风采，二手房楼市惨淡依旧。上海很多中介公司开始扎堆新房市场，甚至深夜驻守楼盘拉生意。过去中介公司的业务主要是二手市场，但由于市场低迷，中介原有的二手业务急剧下滑。加之二手房东只是推出一套或几套房源，开发商推盘则是大批量，很多中介公司尤其是大型品牌中介，对参与一手市场的热情和力度超过二手房。因为目前市场需求的转变，开发商与中介公司联动，委托其帮助销售已越来越普遍。

　　从目前情况看，沪上楼市不容乐观，短期内市场回暖的可能性比较小。但数据显示，房地产市场数据上的拐点已经初露端倪，这也是长期以来房地产调控政策叠加的结果。从近期挂牌价的表现看，房价至少已经“止涨”，虽然仍有小幅的涨跌波动，但整体在保持一个下降的态势。楼市成交的低迷、开发商资金链的紧张以及不停爬高的楼盘库存量都成为遏制房价的重要因素。

　　近期大幅降价楼盘一览表

　　项目名称前期成交均价优惠力度

　　龙湖郦城1.7万精装公寓1.2万起，相当于7折

　　龙湖好望山预期售价2.7万平层公寓单价1.5万

　　绿地秋霞坊1.7万均价1.3万，相当于76折

　　中海御景熙岸2-2.2万（公寓）3万（别墅）均价1.7万，相当于8；均价1.7万，相当于58折

　　新里米兰公寓1.4-1.6万团购128平方米户型，单价1.05-1.15万，相当于72折

　　香溢花城3.6-3.8万特价房单价2.5万，相当于68折

　　长泰西郊别墅950-1000万/栋7-800万/栋，相当于75折

　　闵行星河湾4.5-5万1号楼单价3.6万，相当于8折