成都土地遭遇流拍 开发商认为拿地风险非常大

　　李秀中

　　成都土地市场似乎随着天气在10月骤降。10月26日，成都四宗土地拍卖因为“报名人数不够”被终止拍卖，原本定于当天拍卖的另外两宗地块已在此前两日就公告终止拍卖。不仅如此，两周前位于双流的两宗近249亩商业用地也已流拍。

　　楼市的低迷使得土地市场也十分冷清。四川中原地产市场研究中心高级分析师周觅向《第一财经日报》表示：“流拍现象很有可能还会持续，特别是相对不是特别优质的地块，流拍的风险更大。调控没有放松的迹象，市场情况持续恶化，开发商认为贸然拿地风险非常大。”

　　市场萧条

　　自今年2月实施住房限购以后，与全国其他城市一样，成都楼市的成交量也急速下滑。纵观全年至今的数据，一手房周成交在1000套左右，而二手房周成交在500套左右，与往年的市场形势不可同日而语。今年的秋季房交会更是创下史上最差成交纪录。

　　在此背景下，开发商因资金压力拿地趋于谨慎，土地需求不旺，成都市土地市场急速降温。以成都城南为例，2011年三季度城南土地供应成交量为167.17亩，环比下降47.39%，同比下降11.55%，供需均出现较大回落。

　　而城东区域土地库存量较大，区域快速发展，土地供应量较大，相较于其他区域土地市场较为活跃。2011年第二季度土地供应达到517.70亩，但成交量仅为226.98亩，占总供应量的43.9%，成交率不足一半。第三季度土地供应量为420.16亩，环比下降18.7%，较去年同期上涨494.6%，商业用地供应量增幅明显。土地成交率亦有一定程度的上升，成交量为358.70亩，占到总供应量的85.2%。

　　四川中原地产的土地半年报显示，2011年上半年，住宅类用地供应1384.16亩，成交1236.71亩，流拍两宗地块位于城西三环外光华片区，为条件佳、潜力大的优质地块，遭遇流拍，在近两年的土地市场上较为罕见。

　　不仅如此，土地成交量的下降也使得土地价格下跌。除了今年1~2月延续2010年四季度以来的高烧之外，地块成交价格及溢价率回落明显，底价成交地块增多，而四川中原对上半年的统计显示，成交楼面地价下跌达四成多。

　　流拍将持续？

　　锐理数据平台成都公司总经理郭洁表示，如果市场依然不景气，土地市场在未来一年持续冷清、流拍频发将是肯定的事情。

　　中国指数研究院的数据显示，1~9月成都土地市场共推出298宗商住用地，成交289宗；新推用地面积1450万平方米，成交1356万平方米，成交楼面价为1040元/平方米；住宅用地平均楼面均价1673元/平方米，同比增长35%；住宅用地平均溢价则同比下降51%；总出让金279亿，同比增长34%。

　　就土地出让金而言，郭洁表示，现在已经超过了300亿元，也和去年差不多，甚至超过了往年同期。“今年二、三季度土地供应与往年差不多，可能还会超过，现在土地价格不行，政府的土地收入要靠量来冲。”周觅也表示，年底也是土地上量的时候，政府会有财政收入上的考量，今年的溢价率普遍偏低，多为底价成交，所以会放量供应。

　　事实上，从第四季度开始，成都土地市场开始放量供应。记者根据成都市国土局的公告统计，截至10月17日，成都市国土局公告10月以来的拍卖和挂牌出让的土地已经达到3610.2572亩。

　　不仅如此，成都在土地供应结构上也作出了调整，“在推出的地块中，商业比重有所加大，与住宅的比例接近持平，而以前都是住宅多过商业。”同时，也推出一些优质地块。不过，周觅担心，“现在突然拿很多出来，市场本身不好，可能消化不掉。”

　　不过，现在可能是开发商拿地的好时机。周觅认为，特别现在市场低潮，拿地的成本也比较低。之前很久都没有比较好的地块拿出来了。成都当地主力开发商暂时也没什么动作，但这一波拿了很多地出来，比如有攀成钢的地块。“有潜力的地块，还是有开发商愿意拿。”

　　而郭洁也表示：“我们预计，调控政策未来一年不会发生变化，之后也不知道是否会发生变化，现在是一个非常好的时机，但是针对有实力的企业，如果资金比较紧张的开发商现在最好不要拿地。”

　　她认为，楼面地价下降会有一个底线，政府会把它保持在一个合理的价位上，保证以前拿地的企业的利益，以及今后土地市场的平稳，会定一个合理价位来稳定市场。

　　“虽然市场不好，但长期来看，如果土地断供，对后期的商品房供应也会产生不利影响。供需矛盾会更加突出。一旦市场好转，如果由于受到前两年土地供应不足影响，后期产品量少的话，也会造成价格波动较大，影响调控效果。”周觅表示。